[SONDA] Problemy z pozyskiwaniem działek pod inwestycje mieszkaniowe

Rekordowa aktywność deweloperów i wciąż wysoki popyt na nowe mieszkania skutkują coraz mniejszą dostępnością gruntów pod nowe osiedla. Co o problemie z gruntami inwestycyjnymi sądzą sami deweloperzy? Czy pozyskanie działki w dobrej lokalizacji z planami zagospodarowania przestrzennego jest rzeczywiście takie trudne? Zachęcamy do lektury naszej sondy, którą współtworzymy ze znanymi cenionymi na rynku nieruchomości deweloperami!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak deweloperzy pozyskują działki
• jakie problemy mają deweloperzy z pozyskiwaniem nowych gruntów 
• co o problemie z gruntami sądzą deweloperzy 

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol S.A.

Utrzymujący się od kilku lat boom na rynku mieszkaniowym oraz duża aktywność inwestycyjna deweloperów, spowodowały zauważalne zubożenie zasobu gruntów pod projekty mieszkaniowe. Już w ubiegłym roku mogliśmy zaobserwować wzmożoną konkurencję o atrakcyjne inwestycyjnie tereny oraz idący za tym wzrost ich cen. W Grupie Murapol, dzięki dywersyfikacji lokalizacji, w których realizujemy projekty deweloperskie oraz zbudowanemu w ciągu ostatnich lat aktywnemu bankowi ziemi, nie odczuwamy problemów związanych z ograniczoną dostępnością atrakcyjnych gruntów.

Na koniec 2017 roku posiadaliśmy na własność lub zakontraktowane w formie umów przedwstępnych tereny inwestycyjne o wartości ok. 700 mln zł netto, na których powstanie ponad 22 tys. mieszkań o odpowiadającej im powierzchni użytkowej wynoszącej ok. milion mkw. Ponad połowa tych nieruchomości stanowi już naszą własność, a przygotowywane na nich inwestycje deweloperskie mają już prawomocne decyzje o pozwoleniu na budowę. Projekty te będą wprowadzone do produkcji „just in time”. Pozostała część aktywnego banku ziemi jest zakontraktowana w formie umów przedwstępnych, a ich zakup zostanie sfinalizowany pod warunkiem kompleksowego uregulowania wszystkich formalności administracyjnych niezbędnych do rozpoczęcia na nich budów.

Taki zasób gruntów daje nam duży komfort decyzyjny, ponieważ nie czujemy presji, by nabywać ziemię po zawyżonych cenach. Możemy natomiast skoncentrować się na pozyskiwaniu takich terenów, które będą posiadały atrakcyjną lokalizację z punktu widzenia ostatecznego klienta, a nam zagwarantują uzyskanie oczekiwanej stopy zwrotu z inwestycji.

Andrzej Gutowski, członek zarządu, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development

 Pozyskanie terenu pod nowe inwestycje jest dużo trudniejsze niż jeszcze rok czy dwa lata temu. Coraz trudniej kupić działkę w rozsądnej cenie – z uwagi na panujący boom w mieszkaniówce istotnie wzrosły oczekiwania sprzedających. Ograniczony jest również wybór. Większość obecnie dostępnych działek nie posiada bowiem decyzji o warunkach zabudowy albo planów zagospodarowania przestrzennego.

Okres niezbędny na przygotowanie terenu pod budowę wynosi od roku do dwóch lat i wiąże się z koniecznością poniesienia dodatkowych nakładów. Dodatkowo, znaczna część nieruchomości zlokalizowanych w centralnych dzielnicach miast obarczona jest wadami prawnymi, których usunięcie również bywa czasochłonne i wymaga dużych nakładów finansowych.

Mimo to Ronsonowi w tym roku udało się znacząco powiększyć bank ziemi. W lutym sfinalizowaliśmy zakup działki w warszawskim Ursusie, położonej w bezpośrednim sąsiedztwie projektowanych terenów zielonych oraz świetnie skomunikowanej z centrum. Docelowo chcemy wybudować tam ok. 1600 mieszkań. To istotne powiększenie naszego banku ziemi i szansa na kolejne bestsellerowe osiedle, ponieważ Ursus to jedna z dynamiczniej rozwijających się dzielnic stolicy. Co ważne, działkę tę nabyliśmy w dobrej cenie – w przeliczeniu: poniżej 1000 zł za 1 m2 PUM.

W kwietniu nabyliśmy natomiast prestiżowy projekt Nova Królikarnia. To zielone osiedle realizowane w sercu Starego Mokotowa, docelowo obejmujące łącznie około 360 lokali. Co ważne, transakcja została tak skonstruowana, że nie będzie wymagać zaangażowania dużego kapitału przez Ronsona – cena zakupu projektu zostanie zapłacona w ratach, a źródłem tych płatności będą w większości wolne przepływy gotówkowe generowane z projektu Nova Królikarnia.

Mateusz Juroszek, Wiceprezes ATAL S.A.

Znalezienie atrakcyjnego gruntu pod inwestycje mieszkaniowe jest obecnie wyzwaniem na rynku deweloperskim. Problemy z pozyskaniem działek wynikają z szeregu czynników – m.in. z coraz mniejszej dostępności terenów objętych planem zagospodarowania, zamrożenia obrotu gruntami rolnymi oraz brakiem przetargów na ziemie należące do ANR czy AMW. Dodatkowo ceny działek są coraz wyższe – najdrożej jest w Warszawie i Krakowie. Wszystko to sprawia, że deweloperzy mają trudności z pozyskaniem terenów pod nowe osiedla. Najwięcej problemów będą miały firmy, które działają w jednym lub dwóch miastach, w tym szczególnie w Warszawie. Ogólnopolskie firmy będą potrafiły zdywersyfikować działalność na różne aglomeracje.

ATAL posiada duży, zdywersyfikowany, obejmujący siedem aglomeracji bank ziemi. Tylko w zeszłym roku nabyliśmy aż 14 działek w Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Katowicach, Poznaniu i Trójmieście za łączną kwotę 232,3 mln zł. W przeliczeniu na 1 mkw. PUM jest to 727 złotych. Rozglądamy się oczywiście za kolejnymi gruntami, ale decydujemy się tylko na atrakcyjne oferty, które pozwalają na wybudowanie osiedli z satysfakcjonującą nas marżą.

Małgorzata Ostrowska, Członek Zarządu i Dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding SA.

Pozyskanie działki pod inwestycję mieszkaniową – czyli taką w dobrej lokalizacji i z uchwalonym planem zagospodarowania przestrzennego – jest bardzo trudne. Głównym powodem jest fakt, że takich gruntów jest bardzo mało i w związku z tym ich ceny są bardzo wysokie. Jeśli w miejscu, gdzie deweloper chciałby wybudować osiedle, brakuje takiego planu, musi on wystąpić o warunki zabudowy. A to z kolei wiąże się ze znacznie wydłużonym procesem uzyskiwania pozwoleń na realizację inwestycji.

Patrycja Kozera, dyrektor ds. akwizycji i rozwoju biznesu Skanska

W Skanska Residential Development Poland koncentrujemy się głównie na stolicy. Szukamy gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach, z dobrze rozwiniętą siatką komunikacyjną i infrastrukturą handlowo-usługową oraz dużą ilością przestrzeni zielonych.

Aktualnie obserwujemy na rynku rozwijające się zjawisko kurczących zasobów gruntów. Część działek jest już zagospodarowana, kolejne niedawno sprzedano. Dodatkowo istnieją tzw. „zamrożone” tereny z powodu zmieniających się regulacji prawnych, np. reprywatyzacji gruntów, ustawy leśnej czy nowego programu „Mieszkanie Plus”. Zmniejszająca się podaż wpływa na znaczny wzrost cen ziemi, która w dużych metropoliach staje się coraz cenniejsza.

Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Popyt na mieszkania nieustannie rośnie. Z roku na roku Polacy kupują ich coraz więcej. W związku, z czym podaż na inwestycje musi być proporcjonalna do istniejących potrzeb. Deweloperzy potrzebują wciąż gruntów pod budowę nowych projektów. Niestety liczba działek, przede wszystkim, tych w atrakcyjnych lokalizacjach regularnie się zmniejsza.

Bezpośrednią konsekwencją tego procesu jest znaczny wzrost ich ceny. Na ceny działek budowlanych wpływają także regulacje dotyczące handlu ziemią rolną. Przepisy z 2016 roku, które dotyczą kwestii zmian w obrocie prywatnymi gruntami rolnymi, przyczyniły się do zmniejszenia dostępnych terenów pod budowę nowych osiedli. Niemniej wyższa cena nie zniechęca do inwestowania. Dodatkowo, w związku z problemem, który dotyczy kwestii dostępu do gruntów, deweloperzy podejmują różne działania, np. oczyszczanie zanieczyszczonych działek.

Przykładem wykorzystania istniejących gruntów są także działania polegające na rewitalizacji istniejących budynków i adaptacja ich na przestrzenie mieszkalne. Warunki techniczne często są trudne do przewidzenia i mają olbrzymi wpływ na finalne koszty - w zależności od tego, koszty dodatkowe przy rewitalizacji wahają się od 10% do nawet 150%, mimo to chętnych na projekty rewitalizacji nie brakuje.

Przykładem może być realizowany przez nas apartamentowiec Jagiełły 6 w centrum Wrocławia. Bouygues Immobilier Polska kupił zaniedbaną działkę z kamienicą z 1905 roku, w której przed wojną działała gospoda Zum Bürgerwerder (czyli Na Kępie Mieszczańskiej). W ostatnich latach działka była niezagospodarowana, kamienica niszczała. Teraz otrzyma drugą szansę i odzyska dawny blask. Na wczesnym etapie budowy już 70 procent powstających apartamentów ma swoich właścicieli. To pokazuje, jak duże jest zapotrzebowanie na tego typu lokale.

Marek Szmolke, prezes Grupy Deweloperskiej Start

W Krakowie zaczyna być prawie niemożliwy zakup działki pod nowe inwestycje. Taki stan rzeczy sprawia, że działalność deweloperska staje się aktualnie nierozwojowa. Każdy teren, który nadaje się do zabudowy mieszkalnej wielorodzinnej, jest sprzedawany na „pieńku”. Ceny działek w Krakowie sięgają bardzo wysokich pułapów, co spowoduje, że same mieszkania będą również droższe.

Grzegorz Woźniak ze spółki Quelle Locum, realizującej inwestycję Park Leśny Bronowice

Ilość działek przygotowanych do budowy (posiadających WZ, pozwolenie na budowę) zdecydowanie się zmniejszyła. Dlatego inwestorzy chcąc wykorzystać dobrą koniunkturę, przyglądają się również działkom, których wcześniej nikt nie brał pod uwagę, ze względu na wysoką cenę ich zakupu lub dodatkowe nakłady finansowe, które trzeba było ponieść przy budowie.