[SONDA] Jak w ciągu ostatnich 10 lat zmieniał się rynek mieszkaniowy?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak w ciągu ostatniej dekady zmienił się rynek mieszkaniowy
• co na ten temat sądzą deweloperzy
• jak w tym czasie zmieniły się zachowania kupujących 

Andrzej Gutowski, wiceprezes i dyrektor ds. sprzedaży Ronson Development

Można śmiało powiedzieć, że nasz rynek mieszkaniowy w ostatniej dekadzie stał się rynkiem dojrzałym i to w wielu aspektach.

Mija właśnie 10 lat od głębokiego kryzysu finansowego, który dotknął także sektor nieruchomości. Zapoczątkował on istotne zmiany legislacyjne, które zwiększyły ochronę nabywców mieszkań. Mam na myśli m.in. tzw. ustawę deweloperską czy rachunki powiernicze, które „ucywilizowały” relacje między deweloperami a ich klientami.

Dojrzałość rynku objawia się również w większej profesjonalizacji obu stron. Deweloperzy wiedzą, że muszą zadbać o swoich klientów, oferując im produkt odpowiedniej jakości, czy obsługę na wysokim poziomie, nie tylko w momencie sprzedaży, lecz również w ramach obsługi posprzedażowej. Nabywcy mieszkań również inaczej podchodzą do zakupów – przed zawarciem transakcji korzystają z pomocy doradców, prawników czy choćby ogólnie dostępnych poradników. Wiedzą, jakie prawa im przysługują, czego mogą oczekiwać od sprzedających i korzystają z tych praw.

Większe poczucie bezpieczeństwa kupujących i większa dojrzałość sprzedających sprawiły, że dziś nasza branża cieszy się powszechnym zaufaniem, czego nie można powiedzieć o sytuacji z początku tego wieku.

Ostatnie 10 lat to oczywiście również okres istotnych zmian pod względem popytu i podaży, czyli liczby zawieranych transakcji oraz cen. Porównując z dołkiem z 2009 roku, sprzedaż mieszkań w sześciu głównych miastach Polski wzrosła ponad trzykrotnie. Istotnie wzrosły też ceny – w niektórych miastach do poziomów sprzed kryzysu. Obecny wzrost nie ma natomiast podłoża spekulacyjnego, lecz wynika z faktu, że mocno do góry poszły ceny gruntów, skokowo wzrosły również koszty wykonawstwa. Nie spodziewam się natomiast dalszych istotnych wzrostów, a raczej stabilizacji.

 

 

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol SA

Na przestrzeni ostatnich 10 lat, mimo okresowych spadków, rynek mieszkaniowy wyraźnie się powiększył, a od 2014 roku liczba lokali mieszkalnych oddawanych do użytkowania, z roku na rok systematycznie rośnie. W całym ubiegłym roku oddano do użytkowania rekordową liczbę 184,8 tys. mieszkań, czyli o blisko 20 tys. więcej niż w 2008 r. Od 2009 r. obserwujemy stopniowy wzrost liczby osób, które stać na mieszkanie.

Ponadto na rynku w tym czasie, obok konsumentów nabywających mieszkania na własne potrzeby, rozwinęła się także silna grupa klientów inwestycyjnych, których udział szacuje się obecnie na ok. 30 proc. wszystkich nabywców. W ciągu ostatniej dekady zwiększyła się również średnia wielkość mieszkania, jak wynika z raportów GUS na przestrzeni lat 2007-2017 wzrosła ona o 4,2 mkw.

 

Zbigniew Juroszek, prezes ATAL

Lata zaniedbań z poprzednich dekad w kwestii mieszkalnictwa spowodowały, że na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat byliśmy świadkami niezwykle dynamicznego rozwoju branży deweloperskiej. Skala budownictwa mieszkaniowego w ostatniej dekadzie – licząc od momentu już po załamaniu rynku związanym z kryzysem z 2009 roku – znacznie wzrosła. Szczególnie widoczne jest to w wynikach sprzedażowych ostatnich czterech lat, kiedy to cała branża notowała kolejne rekordy.

W ostatnich latach widoczny był gigantyczny wzrost dostępności mieszkań dla kupujących. Rozwojowi branży sprzyjała poprawa sytuacji na rynku pracy, która przyczyniła się do bogacenia się społeczeństwa. Zmiany demograficzne i wewnętrzna migracja do największych miast sprawiły, że popyt na mieszkania w aglomeracjach nieustannie rósł.

Rynki te charakteryzowały się tak dużą chłonnością, że mieszkania sprzedawały się na wczesnych etapach budowy. Mimo tego trwałym elementem polskiego rynku mieszkaniowego pozostaje głód mieszkań. Ponadto czynnikiem napędzającym popyt były również niskie stopy procentowe. Z jednej strony zachęcały do zaciągania zobowiązań na zakup nieruchomości, z drugiej natomiast skutecznie zniechęcały do trzymania środków na niskooprocentowanych lokatach. 

Trend lokowania nadwyżek finansowych w nieruchomości miał istotny wpływ na rynek mieszkaniowy, spowodował rozwój gałęzi rynku skierowanej do klientów inwestycyjnych.

Cezary Grzebalski, dyrektor ds. rozwoju projektów w Skanska Residential Development Poland

Przez ostatnie 10 lat przeszliśmy cały cykl koniunkturalny. Od bardzo wysokich poziomów cen mieszkań w 2008 r. (po skokowym ich wzroście w latach wcześniejszych), przez późniejszą korektę, do kolejnej fazy wzrostów. Obecny rynek mieszkaniowy jest dużo bardziej rozwinięty zarówno po stronie popytu, jak i podaży.

Ceny nieruchomości i ich zwyżka na przestrzeni kilku ostatnich lat nie wynikają z popytu, jak to miało miejsce dekadę temu, ale rosnących kosztów realizacji. Duża aktywność na rynku oraz świetna kondycja polskiej gospodarki spowodowały presję na wzrost cen całej inwestycji. Świadomiej niż dekadę temu branża podchodzi także do kwestii ekologii, co jest po części efektem krajowych i unijnych działań z zakresu podnoszenia efektywności energetycznej.

Będąc pionierem w dziedzinie certyfikacji środowiskowej osiedli, mamy nadzieję, że za kolejną dekadę będziemy mówić o systemie BREEAM i jemu podobnych, jako standardzie i jednym z kluczowych czynników decydujących o sprzedaży mieszkań.

Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

Ostatnie 10 lat na polskim rynku mieszkaniowym to naprawdę wielkie zmiany. Przede wszystkim widać to w cenach oraz wzroście liczby mieszkań. Co za tym idzie, mamy również zmiany w skali oraz warunkach kredytowania, jak również wzrósł poziom customer experience między klientem a deweloperem.

Równie istotny jest fakt, że wzrosła świadomość ludzi w obrębie kredytów — klienci zdają sobie sprawę, że kursy walut oraz stopy procentowe są dosyć zmienne. Są też bardziej świadomi w kwestiach cen mieszkań oraz na przestrzeni lat zmieniły się ich preferencje. Ponadto ceny gruntów pod budowę inwestycji wzrosły i wg mojej oceny nadal będą wysokie, również w przypadku kosztów generalnego wykonawstwa oraz materiałów budowlanych.

Wojciech Duda, wiceprezes Duda Development

Można bez większej przesady powiedzieć, że ostatnia dekada była jedną z najciekawszych (co można interpretować rozmaicie) w historii polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych. Upowszechnienie kredytów hipotecznych oraz wprowadzenie programu Rodzina na swoim a później jego następcy, Mieszkanie dla młodych, było wyraźną siłą napędową dla rynku i rozkręciło go w stopniu, który trudno porównać z jakimkolwiek innym czynnikiem od 1989 r.

Boom wynikający ze stałego nadrabiania mieszkaniowych zaległości – a jak wiadomo, w Polsce potrzeby mieszkaniowe obywateli wciąż nie zostały w pełni zaspokojone, mimo stale rosnącej podaży lokali – w ostatnich czasach zaczął nie tyle kończyć się, ile raczej ewoluować w kierunku bardziej zniuansowanej i zróżnicowanej oferty, lepiej dostosowanej do potrzeb odbiorców i uwzględniającej rozmaite ich grupy: od inwestorów poszukujących ekonomicznych mieszkań na wynajem aż po rodziny kupujących domy na pokolenia. Rosnące w ostatnich latach ceny materiałów budowlanych i robocizny okazały się wyzwaniem, z którym branża deweloperska musi sobie dopiero poradzić – wierzymy jednak, że uda się przezwyciężyć tę trudność.

Ewa Skibińska, dyrektor marketingu RED Development

Zmieniał się i kształtował bardzo dynamicznie. Teraz jest dojrzały, konkurencyjny i daje duże możliwości wyboru. To była bardzo istotna dekada dla branży. Rozwój rynku pociągnął za sobą zmiany świadomości, oczekiwań i preferencji klientów, którzy zaczęli ufać deweloperom i częściej kupować mieszkania.

Zmieniły się także ceny, które wzrosły na skutek m.in. wyższych cen generalnego wykonawstwa i mniejszej dostępności gruntów. Popularniejsze stały się mieszkania pod wynajem, inwestycje premium czy lofty, jak w naszej wrocławskiej Nowej Papierni. Sytuację kształtowały np. programy rządowe – Rodzina na swoim i MdM – które ułatwiły kupowanie mieszkań na własne potrzeby klientom do 35. roku życia.

Po ich wygaśnięciu wzrosła liczba zakupów inwestycyjnych, czemu sprzyjały niskie stopy procentowe. W ostatnich latach w poznańskim Red Parku co trzeci lokal kupiony zostało pod wynajem. Podobnie w Nowej Papierni, gdzie od dwóch lat zainteresowaniem cieszą się mieszkania 2-pokojowe o pow. do 40 mkw. Wcześniej popularniejsze były mieszkania 2-pokojowe o większej powierzchni — do 50 mkw.

 

Ewa Foltańska-Dubiel, prezes Grupy Deweloperskiej Geo

Polski rynek mieszkaniowy w ciągu ostatnich 10 lat stał się rynkiem „dojrzalszym” zarówno pod względem jakości oferowanego przez deweloperów produktu, jak i bezpieczeństwa transakcji. Wzrosła świadomość klientów, a co za tym idzie ich wymagania, polepszyły się również możliwości finansowania zakupu nieruchomości, wzrosła zdolność kredytowa Polaków.

Obowiązująca od 2012 roku tzw. „ustawa deweloperska” zwiększyła bezpieczeństwo zawieranych transakcji na rynku pierwotnym. Rosnąca konkurencja spowodowała konieczność szybkiego dostosowania się deweloperów do oczekiwań klientów. Po latach kryzysu, w 2016 roku rynek wszedł na ścieżkę wzrostów. Zainteresowanie mieszkaniami nie słabnie do dzisiaj, pomimo kilkunastoprocentowego wzrostu cen w ostatnim roku.

 

Grzegorz Woźniak, prezes spółki Quelle Locum

W ciągu ostatnich lat popularną praktyką stało się lokowanie kapitału w nieruchomościach. Sprzyjały temu niskie stopy procentowe, niski poziom bezrobocia, rosnące płace, a także wzrost bezpieczeństwa dokonywanych transakcji. Klienci coraz bardziej zaczęli zwracać uwagę na wygląd inwestycji, wykończenie części wspólnych, oferowane udogodnienia. W odpowiedzi na oczekiwania kupujacych, deweloperzy wprowadzali na rynek zróżnicowane cenowo inwestycje; zauważalny był również wzrost popytu na mieszkania premium.

 

Michał Wawrzyniak, przedstawiciel DRN Concept Deweloper

Ostatnia dekada na rynku nieruchomości przyniosła wiele pozytywnych zmian. Do najważniejszych z pewnością należy zaliczyć stałe zwiększanie zabezpieczeń nieruchomości i kredytów, a więc konieczność zawierania umów deweloperskich w postaci aktu notarialnego, posiadanie czy to zamkniętych, czy otwartych rachunków powierniczych. Klient na rynku z pewnością może czuć się bezpieczniej, ponieważ środki wpłacane na konto rachunków są odpowiednio chronione.

Kolejną, mającą istotny wpływ na koniunkturę, kwestią były uruchomione rządowe programy dopłat. Najpierw Rodzina na Swoim, później Mieszkanie dla Młodych. Deweloperzy dostosowywali ofertę mieszkań do wymogów i limitów cenowych Programów.  

Co istotne, zmieniły się też preferencje mieszkaniowe Polaków, a tym samym oferta deweloperów. Buduje się więcej, bowiem z roku na rok widoczne jest większe zapotrzebowanie na własne M. Widać również spory udział w rynku osób, które kupują mieszkania z myślą o przychodzie pasywnym, bowiem nadal nieruchomość jest najatrakcyjniejszą formą lokowania nadwyżki kapitałowej.  

 

Mateusz Glema z poznańskiego biura sprzedaży Grupy Inwest

Liczba mieszkań w Polsce szybko rośnie, ale wciąż jest ich za mało. W okresie od 2014 roku popyt był aktywnie wspierany przez rządowy program „Mieszkanie dla Młodych”. Jak pokazują statystyki, w ramach całego programu skorzystało ponad 100 tys. beneficjentów, co miało niebotyczny wpływ na nie tylko na liczbę budowanych i oddawanych lokali, ale też ceny.

 

Krystian Cebulski, inwestor osiedla Enklawa Winogrady

Rynek mieszkaniowy w Polsce, we wskazanym okresie z pewnością był zróżnicowany, bo mieliśmy do czynienia z takimi zjawiskami, jak wzrost cen, czy kosztów budowy i oczywiście zmieniającą się podaż gruntów pod zabudowę. Patrząc w szerszej perspektywie, to bardzo pozytywna dekada, ponieważ zdecydowanie wzrósł popyt, a rynek został mocno ożywiony, na co wpływ miał, chociażby program MdM, czy duża dostępność kredytów mieszkaniowych.

 

Kinga Błaszkowiak, specjalista ds. sprzedaży i marketingu Greenbud Development

Ostatnie 10 lat to okres dynamicznych zmian na rynku deweloperskim. Przyczyniły się do tego m.in. dwa rządowe programy „Rodzina na Swoim” oraz "Mieszkanie dla Młodych", które stanowiły ogromne wsparcie dla młodych rodzin. Było to szczególnie widać przy uruchomieniu naszej inwestycji Zielone Rabowice pod Poznaniem. Innym, ważnym czynnikiem napędzającym popyt na mieszkania były także spadające stopy procentowe. 

 

 

Agnieszka Jałoszyńska, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu w firmie Sky Investments

W przeciągu ostatniej dekady można zaobserwować znaczący rozwój przedmieść, szczególnie na terenie Wielkopolski. Powstała grupa zainteresowanych, która już mieszkała w centrum miasta, a teraz szuka czegoś innego, to znaczy domu z własnym ogrodem w spokojnej, zielonej okolicy.

Przykładem takiej lokalizacji mogą być Komorniki, graniczące od zachodu z Poznaniem. To tutaj realizujemy naszą inwestycję Rodzinne Komorniki, w ramach której powstaje 106 domów w zabudowie szeregowej. Co warte podkreślenia, po nieco ponad roku sprzedaży prawie wszystkie lokale znalazły już swoich właścicieli.

 

Marlena Zapalska, prezes spółki Proxin Ogrody

Ostatnie 10 lat było bardzo dynamiczne na rynku deweloperskim. Okres 2009 – 2013 to czas powolnego, ale wyraźnego spadku cen mieszkań we wszystkich największych ośrodkach miejskich w Polsce. A spadki te były spowodowane między innymi Programem „Rodzina na Swoim”.

Natomiast od 2014 popyt na mieszkania wspierał rządowy Program „Mieszkanie dla Młodych” i podobnie jak jego poprzednik, miał on istotny wpływ na kształtowanie się wysokości popytu na mieszkania i ich wartość. Obecnie ceny powoli się stabilizują, a Polski rynek nieruchomości stał się znacznie bardziej transparentny.

 

Lidia Kostrzewska przedstawiciel Kos-Dom

Polski rynek mieszkaniowy stał się rynkiem bezpieczniejszym dla inwestorów. Przepisy tzw. Ustawy deweloperskiej nałożyły na deweloperów nowe obowiązki jak konieczność zawierania z klientami umów deweloperskich w formie notarialnej, czy prowadzenia powierniczych rachunków mieszkaniowych. Od wejścia w życie ww. Ustawy nabywcy otrzymali solidną gwarancję ochrony zarówno swoich praw, jak i wpłacanych deweloperom środków.

 

Izabela Letka z zielonogórskiego biura sprzedaży EBF Development

10 lat bardzo szeroki okres, wiele czynników kształtowało rynek mieszkaniowy, a wśród najważniejszych elementów możemy wymienić: wielkie bum mieszkaniowe – narastające od lat, ciągłe zapotrzebowanie na lokale - jest ich wciąż za mało oraz zarobi Polaków, które są coraz większe, a co za tym idzie, spora cześć klientów jest w stanie zakupić mieszkanie za gotówkę.