Rynek pierwotny mieszkań: sprawdzamy najtańsze miasta wojewódzkie w kraju w 2020 roku

Zielona Góra, Kielce i Białystok – w tych trzech stolicach województw w III kw. 2020 ceny nowych mieszkań były najniższe spośród wszystkich stolic regionów. Dystans między najdroższymi i najtańszymi rynkami jest potężny. Przykładowo: nowe mieszkania w Warszawie są o ponad 100 proc. droższe niż w Zielonej Górze.

Oznacza to, że w cenie jednej nieruchomości w stolicy kraju, można mieć dwa mieszkania w stolicy województwa lubuskiego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• w których miastach zapłacimy najmniej za mieszkanie
• jakie miasta są najdroższe
• ile kosztuje 1 mkw. mieszkania w największych polskich miastach

Przywołana Zielona Góra to najtańsze miasto wojewódzkie w naszym kraju. W III kw. 2020 1 mkw. nowego mieszkania kosztował tam 5113 zł. W Kielcach za 1 mkw. płaciło się 5725 zł, a w Białymstoku 5827 zł. Dla porównania: przeciętne warszawskie stawki wynoszą aktualnie 10184 zł/mkw., w Krakowie za metr kwadratowy płaciło się w III kw. 2020 średnio 8838 zł, a w Gdańsku 9000 – te trzy miasta, to najdroższe pod względem cen mieszkań duże ośrodki w Polsce.

Przy okazji warto zaznaczyć, że przynajmniej na razie dane nie wskazują na jakikolwiek wpływ koronawirusa na ceny w kryzysowym 2020 roku. Mieszkania ciągle drożeją, a stawki są wyraźnie wyższe od średnich z ubiegłego roku. Jako przykład niech posłuży sytuacja w Warszawie, gdzie ceny z kwartału na kwartał wzrosły aż o o blisko 750 zł, czyli o niecałe 8 proc. Względem tego samego okresu roku poprzedniego nowe mieszkania w stolicy podrożały o ponad 1000 zł na metrze kwadratowym, czyli o prawie 11 procent.

Miasta w Polsce - gdzie za mieszkanie zapłacimy najmniej?

Trzy wymienione miasta wojewódzkie gdzie ceny mieszkań są najniższe, od lat plasują się w gronie najtańszych rynków wśród stolic województw w Polsce. Należy jednak zaznaczyć, że i w tych miastach widać wyraźny trend wzrostowy. W Zielonej Górze, jednej z dwóch stolicy województwa lubuskiego (z Gorzowem Wielkopolskim), w ciągu roku nowe mieszkania podrożały o nieco ponad 500 zł/mkw. co stanowi wzrost o ponad 10 procent. W ciągu dwóch lat ceny podskoczyły aż o 1200 zł/mkw. Jeszcze w III kw. 2018 za 1 mkw. płaciło się w tym mieście 3909 zł. Daje to wzrost cen aż o 31 procent na przestrzeni zaledwie dwóch lat.

Podobnie jest na innych tanich rynkach wojewódzkich. W Kielcach rok do roku mieszkania podrożały o 10 proc. W ciągu dwóch lat wzrost cen wyniósł niecałe 20 procent. W Białymstoku ceny rosły stosunkowo najwolniej. Na przestrzeni roku mieszkania podrożały tam o ponad 5 proc.

Wykres 1. Ceny transakcyjne nowych mieszkań w miastach wojewódzkich (dane NBP za III kw. 2020) - zestawienie

 

Mieszkania w Polsce - tanie budowanie

Jaka jest oferta deweloperska w najtańszych miastach wojewódzkich w Polsce? Sprawdziliśmy to. Przegląd inwestycji mieszkaniowych firm deweloperskich budujących w Zielonej Górze, generalnie potwierdza dane NBP. Wskazuje nawet, że mieszkania na tym rynku bywają jeszcze tańsze.

Przykładowo: za nowe budownictwo w rejonie ulicy Odrzańskiej zapłacimy od 4800 zł w górę. Na Osiedlu Śląskim za nowe mieszkanie zapłacimy od 4900 zł w górę. Cena za trzy pokoje (60 mkw.) w budynku z windą, parkingiem, balkonami i ogródkami wynosi nieco ponad 300 tys. zł. W jednej z dwóch stolic województwa lubuskiego można znaleźć jeszcze tańsze oferty. Ze stawkami od 4650 zł sprzedawane są mieszkania w nowym kompleksie przy ul. Anny Jagiellonki. Koszt metra kwadratowego wynosi od 4650 do 5100 zł. W budynkach jest parking podziemny, komórki lokatorskie, windy, plac zabaw.

W Kielcach najtańsze mieszkania kosztują około 4700 zł/mkw. Za takie pieniądze można być nabywcą nieruchomości w rejonie ulicy Klonowej, ponad 3 km od centrum miasta. 53 – metrowe mieszkanie na parterze to wydatek 250 tys. zł.

Średnie ceny w Kielcach wynoszą natomiast około 5300 – 5700 zł. Podobnie jest w Białymstoku. Z danych ofertowych na RynekPierwotny.pl wynika, że w stolicy Podlasia przedział cenowy wynosi od około 4500 zł za najtańsze mieszkania w segmencie popularnym do ponad 6000 zł za podwyższony standard i lepszą lokalizację.

Najdroższe i najtańsze miasta w Polsce

Przegląd ofert z najtańszych miast wojewódzkich potwierdza, że cenowo wspomniane ośrodki wypadają bardzo atrakcyjnie na tle innych stolic regionów. Za pieniądze, które podaliśmy, praktycznie nie możliwości kupna mieszkań o podobnych parametrach w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Poznaniu czy Wrocławiu. Osoba, która zdecyduje się na mieszkanie na tańszym rynku, wyda nawet kilkaset tysięcy złotych mniej. Jak już wspomnieliśmy – za cenę jednego mieszkania w Warszawie, można mieć co najmniej dwa w Zielonej Górze.

Zasadne jest więc pytanie, czy warto postawić na tańszy rynek mieszkaniowy? Generalnie zależy to od wielu czynników. Jeśli kupujemy dla siebie, to podejmujemy decyzję życiową. Temat życia w mniejszym, czy „drugorzędnym” ośrodku w stosunku do metropolii, to zagadnienie na osobną analizę. Są oczywiście czynniki za i przeciw. Na pewno niższa cena i tym samym możliwość szybszej spłaty kredytu to zaleta nie do przecenienia dla osób, które kupują na własny użytek. Niekoniecznie jednak dla inwestorów – zainteresowanych czerpaniem korzyści z najmu. Niskie ceny mieszkań pośrednio wskazują na małą atrakcyjność takiej lokalizacji. Z inwestycyjnego punktu widzenia, kupno mieszkania w drugorzędnym ośrodku, mimo niskich cen, może więc być ryzykowne. Zazwyczaj mają one po prostu słabszy rynek najmu, z niższymi stawkami czynszów.

Zawsze jednak warto zrobić sobie kalkulację i spojrzeć na sprawę perspektywicznie. Miasta cały czas się rozwijają. Nowe inwestycje, nowe uczelnie, zakłady pracy – wszystko to może generować wyższy popyt na mieszkania, więc inwestycja może być warta rozważenia.