Rynek najmu w Warszawie

Wielu inwestorów zadaje sobie pytanie czy warto kupować nieruchomości na wynajem  w Warszawie. Warszawa, jak każda stolica europejska wyróżnia się wysokimi cenami nieruchomości, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Relatywnie czynsze najmu także są wysokie, jednak generowane zwroty z inwestycji są niższe niż w miastach o agresywnym profilu inwestycyjnym. Dlaczego więc inwestować w Warszawie?

Nasza stolica to przede wszystkim rynek o bezpiecznym profilu inwestycyjnym. Miasto o zrównoważonym charakterze gospodarczym. Ludność Warszawy to 1,79 ml osób i jest największym miastem w Polsce, drugi w Europie.

To największy w Polsce ośrodek akademicki, bardzo popularna lokalizacja wśród biznesu, zwłaszcza firm związanych z nowymi technologiami. Już te dane pozwalają przypuszczać, że rynek nieruchomości będzie chłonny, a popyt  na mieszkania do wynajęcia duży. W Warszawie duża część ludności to ludność napływowa, studenci, osoby pozostające po studiach w pierwszej pracy, ale także specjaliści poszukujący lepszych warunków zatrudnienia czy szerszej ścieżki kariery. Jest to także popularne miasto wśród obcokrajowców.

Warto wspomnieć, że w 2020 roku liczba mieszkańców Warszawy wzrosła o 12 tysięcy mieszkańców, co jest najlepszym wynikiem w Polsce. Poza stolicą wzrosty odnotowały jedynie cztery miasta, a łączna liczba mieszkańców naszego kraju skurczyła się o 18,5 tysiąca. Jeżeli nawet spodziewamy się, że dane demograficzne przełożą się na ogólny spadek popytu na nieruchomości w Polsce, Warszawa prezentuje się tutaj o wiele bezpieczniej od większości pozostałych miast.

Warszawa stale w rozbudowie

Miasto nadal się rozbudowuje; w styczniu 2021r w budowie znajdowało się 13,8 tyś nowych mieszkań, 400tyś m² powierzchni biurowych (np. Varso Tower, najwyższy biurowiec w UE). Obecnie co czwarta z spośród stu najbogatszych firm w Polsce posiada siedzibę w Warszawie.  

Cechą charakterystyczną Warszawy jest rozmieszczenie ośrodków akademickich i biurowych w różnych dzielnicach miasta, co podnosi znaczenie sieci komunikacji miejskiej, przy wyborze mieszkania do wynajęcia lub zakupu. W czasie widoczny jest wzrost cen nieruchomości, w dzielnicach, w których poprawia się infrastruktura drogowa, dociera metro, czy kolejka. Linia metra nadal pozostaje w rozbudowie - trwa rozbudowa II i planowana jest budowa III linii. 

Atutem miasta jest także rozbudowana sieć kolei, lotnisko oraz rozbudowywana sieć dróg szybkiego ruchu, łączących Warszawę z innymi ośrodkami miejskimi oraz „sypialniami miasta”.

Gdzie i w jakie mieszkania w Warszawie warto inwestować?

Na podstawie dostępnych statystyk można przyjąć, że ok 40% mieszkań to mieszkania 2-pokojowe, blisko 40% stanowią kawalerki, a pozostała część to mieszkania większe a także takie wynajmowane na pokoje. Najpopularniejsze wśród inwestorów dzielnice to Wola, Ochota, Śródmieście, Praga-Południe, Mokotów, Ursynów. Biorąc pod uwagę planowaną rozbudowę sieci metra, możemy założyć, że w perspektywie 5 lat wzrosną ceny oraz popularność dzielnic takich jak Ursus czy Targówek. Wzrost wartości mieszkań na końcowych odcinkach planowanej trzeciej linii metra to raczej perspektywa kilkunastu lat, jednak dla inwestorów o długoterminowej strategii może być to dobry moment by zdążyć z zakupem po relatywnie niższych cenach.

Bezpieczne typy mieskzań

Wpływ pandemii najmocniej zaznaczył się na wynajmie mieszkań „na pokoje”, co ma związek z powrotem dużej części studentów do rodzinnych miejscowości, ponieważ to studenci stanowią w Warszawie największą grupę osób wynajmujących pokoje. O tym, czy mieszkania na pokoje będą atrakcyjne na rynku najmu można będzie wyrokować po ogłoszeniu przez uczelnie w jaki sposób będzie prowadzone nauczanie w następnym roku akademickim. Powrót studentów na uczelnie będzie oznaczał wzrost zainteresowania najmem pokoi oraz mieszkań w sąsiedztwie uczelni wyższych.

Nadal najpopularniejsze inwestycyjnie są kawalerki, w tym także mieszkania o powierzchni poniżej 25m². Na popularności zyskują inwestycyjnie dzielnice ze starą zabudową, gdzie możemy znaleźć samodzielne mieszkania o mniejszej powierzchni. Pandemia nie wpłynęła negatywnie na wynajem mikrokawalerek (16-20m²). A biorąc pod uwagę cenę metra mieszkania zakup kawalerki 20m² pozwala na oszczędność rzędu ok 50 tys zł, a czynsze najmu z mieszkań 20 i 25m² w tej samej lokalizacji będą zbliżone.

Na popularności zyskują także małe mieszkania 2-pokojowe. Pandemia i przeniesienie sporej części pracy do home office pokazała, że dodatkowe pomieszczenie w mieszkaniu jest cenną przestrzenią. Odpowiedzią na to okazała się możliwość wydzielenia sypialni w małych przestrzeniach. Spotykamy się z zaadaptowanymi w ten sposób kawalerkami o powierzchni 25-27m². Dodatkowe pomieszczenie, nawet przy tak małym metrażu pozwala na uzyskanie wyższego czynszu najmu.

Zaobserwować też można wzrost popularności najmu mieszkań o niższym standardzie, ponieważ mieszkanie takie w przyszłości – po ustabilizowaniu sytuacji gospodarczej - może po podniesieniu standardu generować wyższe czynsze. Obecnie jednak z uwagi na to iż część najemców odczuła pogorszenie sytuacji materialnej, mieszkania takie można z powodzeniem wynajmować. Mam tu na myśli mieszkania w dobrym stanie technicznym, ale wykończone lub wyremontowane i wyposażone w standardzie lat 90tych.

Alternatywą dla wysokich cen pojedynczych mieszkań jest inwestowanie w zakup całych budynków. Mieszkania w takich budynkach przynoszą relatywnie wyższe zwroty z najmu, niż zbliżone nieruchomości dostępne w pojedynczym zakupie na rynku.

Rynek nieruchomości w Warszawie okiem inwestora

Warszawa jest miastem, które najmocniej odczuło spadek cen najmu mieszkań (ok 8%), oraz wzrost czasu trwania pustostanów. Duży wpływ na tą sytuacje miał odpływ studentów z miasta oraz przeniesienie mieszkań funkcjonujących w najmie krótkoterminowym do regularnego najmu długoterminowego. Równocześnie średnia cena metra nieruchomości wzrosła (tutaj widoczne jest zróżnicowanie między cenami dużych mieszkań i kawalerek oraz rynkiem pierwotnym i wtórnym). Co za tym idzie rentowność inwestycji w stolicy uległa obniżeniu. Jednak Warszawa nadal jest atrakcyjnym i prestiżowym rynkiem inwestycyjnym. Miasto posiada zróżnicowany profil najemców, perspektywy demograficzne i ekonomiczne dla stolicy są optymistyczne, co pozwala przewidywać utrzymujący się popyt na mieszkania do wynajęcia. Śmiało możemy podsumować, że rynek nieruchomości w Warszawie jest stabilny  i pozwala na bezpieczne inwestowanie.