Rent pooling

Rynek najmu krótkoterminowego to segment, który najbardziej ucierpiał z powodu pandemii koronawirusa – zamknięte uczelnie i praca zdalna uszczupliły popyt na mieszkania, szczególnie w dużych miastach. To powoduje, że więcej lokali czeka na najemców, a w dłuższej perspektywie może to wywołać spadek stawek czynszu.

Co gorsza, rośnie ryzyko całkowitej utraty dochodów z najmu. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest rent pooling
• jak mierzona jest efektywność systemu rent pooling
• czy najem mieszkań i pokoi ucierpiał w czasie pandemii 

Jednym z możliwych długoterminowych scenariuszy na rynku najmu w czasach koronakryzysu jest trwała obniżka czynszu na rynku z uwagi na mniejszy popyt. W warunkach wzrostu konkurencji po stronie podaży, choćby w uwagi na wolne lokale, które wcześniej były wynajmowane krótkoterminowo, jest to realna opcja. Wszystko zależy od tego, jak w długiej perspektywie czasu zachowają się najemcy, ale już dziś widać, że rynek staje się trudniejszy dla właścicieli mieszkań na wynajem.

Spadki średniego czynszu w Krakowie i Warszawie

Z najnowszego badania AMRON-SARFiN prezentującego ceny transakcyjne na rynku nieruchomości wynika, że w drugim kwartale 2020 roku pandemia miała nieznaczny wpływ na wysokość czynszu najmu. Z kolei w trzecim kwartale spadek czynszu był już wyraźny, a najbardziej dotkliwy dla wynajmujących okazał się w Krakowie i Warszawie (średni czynsz spadł odpowiednio o 9,56% i 8,43%). We Wrocławiu przeciętny czynsz najmu był w trzecim kwartale niższy o 6,88% niż kwartał wcześniej. Najmniejsza korekta nastąpiła w Poznaniu, Gdańsku, Łodzi i Katowicach (ok. 2%).

Nie tylko korekta stawek czynszu może być dotkliwym skutkiem pandemii koronawirusa. Z punktu widzenia wynajmującego, jeszcze gorszy scenariusz to całkowita utrata dochodów, kiedy najemca z przyczyn finansowych będzie zmuszony do wypowiedzenia umowy. Wtedy może się okazać, że przez część roku (do czasu znalezienie nowego najemcy) mieszkanie nie będzie wynajmowane i nie przyniesie dochodu, a będzie generowało koszty.

Rent pooling, czyli rozproszone ryzyko

Sposobem na ograniczenie ryzyka utraty przychodów z najmu może być rent pooling, czyli udział w puli mieszkań, których wynajmem zarządza firma. Usługę wprowadziła firma Mzuri, która specjalizuje się w zarządzaniu najmem mieszkań, domów i apartamentów. Jak to działa? Najpierw powstaje pula mieszkań, a dla każdego mieszkania ustalana jest cena bazowa najmu. Następnie ceny bazowe najmu poszczególnych mieszkań są sumowane, dając łącznie maksymalny potencjał najmu w ramach całej puli. Jeśli wszystkie mieszkania z puli zostaną wynajęte, każdy właściciel otrzyma czynsz w pełnej wysokości. Jeśli część mieszkań nie znajdzie najemców, czynsz wszystkich właścicieli zostanie proporcjonalnie umniejszony, ale nikt (także właściciele niewynajętych lokali) nie pozostanie bez dochodu.

Obecnie Mzuri prowadzi nabór do trzech puli mieszkań: kawalerki, mieszkania dwupokojowe oraz pokoje na wynajem (pula pokoi obejmuje tylko duże miasta akademickie: Warszawę, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań i Trójmiasto).

– Zainteresowanie jest duże, otrzymujemy po kilkanaście zapytań tygodniowo – mówi Sławek  Muturi, prezes zarządu Mzuri. - To sporo, biorąc pod uwagę, że nie prowadzimy zorganizowanych działań marketingowych i całość zainteresowania bierze się z marketingu szeptanego. Obecnie w systemie rent pooling wynajmowanych jest w sumie ponad 200 mieszkań i pokoi. Spodziewamy się, że ta liczba będzie systematycznie rosnąć. Im większa pula mieszkań, tym mechanizm rent pooling skuteczniej chroni przed losowymi zdarzeniami i tym mniejsza jest fluktuacja przychodów z najmu. Cały czas można przystępować do istniejących puli mieszkań. W najbliższym czasie nie przewidujemy tworzenia kolejnych.

Jak podkreśla Sławek Muturi, efektywność systemu rent pooling mierzona jest współczynnikiem pełnostanu, czyli ilorazem kwoty zebranego czynszu do pełnego potencjału czynszowego wszystkich mieszkań uczestniczących w danej puli. Kwoty zebranego czynszu obniżają zarówno pustostany jak i niepłacący najemcy.

– Na przestrzeni ostatnich kilku miesięcy pełnostan dla puli kawalerek oraz puli mieszkań dwupokojowych kształtował się w przedziale 93-99%, a dla puli pokoi był o 1-2 pp. niższy. To doskonałe wyniki, biorąc pod uwagę fakt, że ostatnie miesiące są mocno dotknięte nową rzeczywistością covidową. Najem pokoi ucierpiał w wyniku pandemii o wiele bardziej niż najem mieszkań. Powodów jest kilka – studia w trybie zdalnym, bezrobocie spowodowane zamknięciem restauracji, barów itp. – podsumowuje prezes Mzuri.

Zmiany w strukturze popytu

Z raportu Grupy AMRON wynika również, że oprócz oczekiwań obniżki czynszu ze strony najemców, pandemia uruchomiła także zjawisko polegające na poszukiwaniu wyższego standardu. Najemcy decydują się często na przeprowadzki do mieszkań większych (np. z kawalerek do 2-pokojowych), przy porównywalnych wydatkach na czynsz najmu. W efekcie rośnie popyt rynkowy na mieszkania większe i w lepszym standardzie.