Sytuacja na 7 największych rynkach mieszkaniowych – wrzesień 2022 r. [Raport BIG DATA RynekPierwotny.pl]

Marek Wielgo
Marek Wielgo

Data publikacji: 04.10.2022, Data aktualizacji: 15.11.2022

7 minut czytania

Średnia ocen 4/5 na podstawie 35 głosów

Raport cenowy wrzesień 2022
Jak wyglądał rynek mieszkaniowy we wrześniu? Jak zmieniły się ceny? Czytaj więcej na RynekPierwotny.pl

We wrześniu w większości największych miast wzrosła sprzedaż nowych mieszkań. Jednak cały trzeci kwartał był pod tym względem gorszy od poprzedniego. Eksperci GetHome.pl i RynekPierwotny.pl zaobserwowali również, że ceny mieszkań zaczęły spadać. Niestety, zmalał też zapał inwestycyjny firm deweloperskich.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • ile mieszkań deweloperzy sprzedali w ubiegłym miesiącu
  • w jakich miastach ceny mieszkań wzrosły najbardziej 
  • jak wyglądała sytuacja podażowa we wrześniu

Z uwagą śledzimy sytuację na rynkach mieszkaniowych największych miast. Szczegółowe dane dotyczące popytu, podaży oraz cen mieszkań pokazujemy w miesięcznych raportach, które przygotowujemy w oparciu o pierwszą ogólnopolską platformę do samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego – BiG DATA RynekPierwotny.pl. Ponadto zachęcamy do samodzielnych analiz, bo przecież każde miasto, a często i dzielnica w danym mieście ma swoją specyfikę. 

Sprzedaż mieszkań

Z wrześniowych danych wynika, że w 7 największych miastach deweloperzy znaleźli chętnych na łącznie 2615 mieszkań, co jest wynikiem lepszym od sierpniowego o 6%. I to w sytuacji, gdy na rynku kredytów hipotecznych panuje zapaść. Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w sierpniu banki udzieliły zaledwie 7,4 tys. kredytów mieszkaniowych! Dla porównania, w analogicznym okresie przed rokiem było ich 23,8 tys. Dramatycznie skurczyła się także liczba wniosków kredytowych. W sierpniu  było ich ok. 12,4 tys., czyli o ponad 12% mniej niż w lipcu i aż o blisko 71% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.

kredyty mieszkaniowe

Co ciekawe, po czerwcowym tąpnięciu sprzedaży, kolejne miesiące przynosiły jej delikatny wzrost. Mówimy tu jednak o zagregowanych danych dla 7 miast. W każdym z nich sytuacja jest bowiem inna. A przypomina ona roller coaster.

ile mieszkań deweloperzy sprzedali

Np. poznańscy deweloperzy w czerwcu i lipcu mogli się cieszyć z poprawy wyników sprzedaży. Sierpień przyniósł zaś jej załamanie, i to aż o 56%. Liczba zawartych umów deweloperskich była mniejsza niż w pamiętnym kwietniu 2020 r., kiedy sprzedaż praktycznie stanęła z powodu lockdownu związanego z pandemią Covid-19. Tymczasem we wrześniu sprzedaż znów wystrzeliła w górę aż o 232%. 

Podobnie było w Gdańsku i Łodzi, gdzie we wrześniu odnotowaliśmy wzrost sprzedaży po sierpniowym spadku. W odmiennych nastrojach są natomiast deweloperzy w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Tam sierpień przyniósł poprawę wyników sprzedaży, a wrzesień – jej załamanie. 

Sytuację popytową w poszczególnych miastach lepiej obrazują dane kwartalne. Np. III kw. był o 11% gorszy pod względem sprzedaży mieszkań od II kw. Ale np. w Warszawie i Gdańsku zaobserwowaliśmy jej stabilizację, a w Poznaniu nawet 24% wzrost. Jest to prawdopodobnie w dużej mierze zasługą kupujących mieszkania za gotówkę, w tym np. z myślą o wynajmie. Mieszkania, często mniejsze o jeden pokój, kupują także ci, którzy mają wystarczającą zdolność kredytową, żeby kupić mieszkanie zamiast je najmować.

Natomiast w pozostałych miastach sprzedaż mieszkań w III kw. wyraźnie się zmniejszyła, np. w Łodzi aż o 47%, a w Krakowie i Katowicach o odpowiednio: 24% i 23%.

Zobacz mieszkania w Katowicach

ile mieszkań deweloperzy sprzedali w ostatnich 7 kwartałach

Oczywiście we wszystkich największych miastach koniunktura jest znacznie gorsza niż przed rokiem. Gwałtowny spadek popytu przypisuje się zapoczątkowanym przez Radę Polityki Pieniężnej w IV kw. ubiegłego roku podwyżkom stóp procentowych. Jednak w większości największych miast, szczególnie w Warszawie i Gdańsku, odwrót kupujących zaczął się już wcześniej. W tym roku doszły obawy o skutki gospodarcze wojny w Ukrainie oraz rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego, która drastycznie ograniczyła zdolność kredytową potencjalnych nabywców mieszkań.

W okresie 9 miesięcy tego roku deweloperzy sprzedali łącznie tylko ok. 25,4 tys. mieszkań, czyli o 37% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Należy podkreślić, że popyt skurczył się najbardziej we Wrocławiu (o 48%), Gdańsku (o 38%) i w Warszawie (o 37%).  

Sprawdź ofertę mieszkań w Warszawie

wykres

Podaż mieszkań

A jak wyglądała sytuacja podażowa? We wrześniu deweloperzy wprowadzili do sprzedaży w 7 miastach łącznie 2338 mieszkań, czyli o 9% mniej niż w sierpniu.

ile mieszkań deweloperzy wprowadzili do sprzedaży

Niestety, zgodnie z naszymi przewidywaniami, po czerwcowym boomie podażowym, gdy na rynek trafiło przeszło 3,9 tys. nowych, kolejne miesiące przyniosły wygaszenie aktywności części firm deweloperskich. Przypomnijmy, że w czerwcu, szczególnie w Poznaniu, Gdańsku, Warszawie i Wrocławiu, uruchamiały one sprzedaż mieszkań, aby „uciec” przed wchodzącą w życie od 1 lipca nową ustawą deweloperską, która nałożyła nowe obowiązki skutkujące wzrostem kosztów realizacji inwestycji. Widać jednak, że deweloperzy starają się tak dawkować podaż, by zrównoważyć ją z popytem, a w efekcie uniknąć zaostrzenia konkurencji cenowej. 

Zobacz mieszkania w Warszawie

wykres

We wrześniu aż o 91% mniej mieszkań niż w sierpniu wprowadziły na rynek krakowskie firmy deweloperskie. W tym mieście w okresie 9 miesięcy widoczny jest więc niedobór mieszkań. Natomiast w Warszawie nowa podaż skurczyła się we wrześniu o 48%, a w Gdańsku – o 16%. Mimo to deweloperzy z nawiązką zaspokoili popyt. Tę nadwyżkę prawdopodobnie próbują teraz zniwelować oszczędniej dawkując podaż. 

Z kolei w Poznaniu postanowili uzupełnić swoją ofertę, wprowadzając do sprzedaży o 49% większą niż w sierpniu liczbę mieszkań. W ten sposób poznańskim deweloperom udało się osiągnąć stan równowagi. Z podobną sytuacją mamy do czynienia we Wrocławiu.

Szokować może natomiast wrześniowy wzrost podaży w Katowicach. Przypomnijmy, że w sierpniu wprowadzono tam na rynek dosłownie pojedyncze lokale, a miesiąc później było ich już przeszło 870. Nie świadczy to jednak o nagłym przebudzeniu się deweloperów. Po prostu bigdata.rynekpierwotny.pl została zasilona ofertami mieszkań, które są już od pewnego czasu w budowie. 

Zobacz ofertę nowych M w Łodzi

wprowadzone M w ostatnich 7 kwartałach

Odnotujmy, że tylko w stolicy trzeci kwartał  przyniósł delikatne odbicie podażowe. W pozostałych miastach deweloperzy nie palili się do wprowadzania do sprzedaży nowych mieszkań. W okresie 9 miesięcy w Poznaniu było ich o 21% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, zaś w Krakowie – o 19%.

Sprawdź ofertę mieszkań w Krakowie

M wprowadzone w ostatnich 9 miesiącach

W tej sytuacji wrzesień zakończył się 1% spadkiem oferty w porównaniu z sierpniem. Było w niej łącznie blisko 35,8 tys. mieszkań. Wrześniowa oferta była więc o 17% większa od ubiegłorocznej.

mieszkania w ofercie deweloperów na koniec miesiąca

Pamiętajmy, że także pod tym względem sytuacja w poszczególnych miastach jest bardzo zróżnicowana. W Krakowie odnotowaliśmy we wrześniu 12% spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Kupujący mieli tu do wyboru nieco ponad 5,5 tys. mieszkań. Mniejszy wybór mieli także potencjalni nabywcy mieszkań w Gdańsku, Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu. Oferta mieszkań zwiększyła się natomiast w Łodzi. Zwracamy uwagę, że zmiany wielkości oferty na koniec miesiąca nie zawsze pokrywają się z różnicą mieszkań wprowadzanych na rynek i sprzedanych.

Sytuacja na rynku jest bardzo dynamiczna. Zdarza się, że deweloperzy np. „zamrażają” część oferowanych mieszkań. W efekcie przez jakiś czas nie ma ich w ofercie. Zdarza się też, że klienci rozwiązują umowę z deweloperem, więc „sprzedane” wcześniej mieszkania wracają do oferty. 

Potencjalnych nabywców powinna ucieszyć wiadomość, że niemal we wszystkich miastach wybór mieszkań jest większy niż przed rokiem, np. w Gdańsku aż o 44%. Z kolei w Łodzi mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 28%, a w Warszawie – o 25%. Jednak w Poznaniu i Krakowie oferta mieszkań skurczyła się o 10%. 

Sprawdź ofertę mieszkań w Gdańsku

Ceny mieszkań

Z danych BiG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że wrzesień przyniósł w większości największych miasta stabilizację lub nawet spadek średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Np. w Katowicach mieszkania potaniały średnio o 2% w przeliczeniu na metr kwadratowy. We wrześniu w sprzedaży pojawiły się tu mieszkania ze średnią niespełna 8 tys. zł za m kw., czyli dość znacznie odbiegającą w dół od średniej w ofercie, która przekracza 9,4 tys. zł za metr. Równocześnie ok. 9 tys. zł wynosiła średnia cena metra mieszkań sprzedanych.

średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów

W praktyce obniżki cen mogą być większe niż 1-2%. Coraz więcej firm deweloperskich proponuje bowiem kupującym rabaty i różnego rodzaju bonusy takie jak wyposażenie kuchni, miejsce parkingowe w cenie mieszkania.

Tradycyjnie zwracamy też jednak uwagę na zmiany w strukturze cen oferowanych mieszkań. Pokazuje ona, jak w największych miastach kurczy się oferta mieszkań w cenach przystępnych dla osób i rodzin o przeciętnych dochodach, czyli do 8 tys. zł za m kw. Rosnące koszty budowy spowodowały, że przez ostatni rok w największych miastach ubyło mieszkań z ceną poniżej tego pułapu.

struktura cenowa

Najbardziej spektakularną zmianę można zaobserwować w Poznaniu i Łodzi. W stolicy Wielkopolski udział lokali w cenie nie przekraczającej 8 tys. zł za m kw. skurczył się z 46% do 5%. Wzrósł natomiast odsetek mieszkań z ceną ofertową powyżej 12 tys. zł za m kw. Najwyższy jest oczywiście w Warszawie i Krakowie: 58% i 40%. Ponadto w Poznaniu, Łodzi i Katowicach w ofercie firm deweloperskich pojawiły się mieszkania z ceną powyżej 15 tys. zł za m kw. Dlatego to właśnie w tych miastach średnia cena metra kwadratowego poszybowała najbardziej, np. w Poznaniu była aż o 21% wyższa niż w analogicznym okresie przed rokiem.

Sprawdź najlepsze oferty w Poznaniu

średnie ceny mieszkań w ofercie deweloperów - wrzesień

 

Marek Wielgo
Marek Wielgo

Od 30 lat opisuje rynek nieruchomości w Polsce, na początku jako dziennikarz ekonomiczny Gazety Wyborczej a obecnie ekspert rynku nieruchomości w portalach gethome.pl i rynekpierwotny.pl. Specjalizuje się w analizie sytuacji mieszkaniowej na rynku pierwotnym i wtórnym w największych miastach.

Subskrybuj rynekpierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Nagrody i wyróżnienia

    nagroda forbes 2022
    nagroda forbes 2021
    nagroda digital excellence awards 2022
    nagroda laur klienta 2023
    nagroda dobry pracodawca 2023
    nagroda gazele biznesu 2023
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: