Marzysz o własnym mieszkaniu? W tym mieście masz na to największe szanse!

Coraz więcej Polaków migruje w poszukiwaniu lepszych warunków do życia. Z pewnością biorą pod uwagę nie tylko szansę na znalezienie dobrze płatnej pracy, ale też dostępność mieszkań. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl sprawdzili, które miasta warto wziąć pod uwagę, planując przeprowadzkę.  

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie miasto zwyciężyło w Rankingu Dostępności Mieszkaniowej
• jakie miasta wyróżniały się w czerwcu br. najwyższymi zarobkami
• w jakich metropoliach oferta rynku mieszkaniowego jest największa 

Migracje wewnętrzne

Czym kierować się podejmując decyzję o zmianie miejsca zamieszkania?

Jak mówi Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl - Wskazówką mogą być rzecz jasna dane demograficzne, z których wynika, że celem migracji Polaków wewnątrz kraju są obecnie przede wszystkim aglomeracje Warszawy, Gdańska, Poznania, Krakowa i Wrocławia. To właśnie ze względu na atrakcyjność rynków pracy wchłaniają one mieszkańców innych regionów Polski. 

Należy jednak zaznaczyć, że oficjalne statystyki demograficzne nie do końca prawidłowo oddają rzeczywistość. Dzieje się tak ze względu na to, że wiele osób nie melduje się w miejscu zamieszkania. Dobrym przykładem jest Łódź, która według GUS jest miastem wyludniającym się. Pod koniec 2021 r. stolica województwa łódzkiego oficjalnie liczyła ok. 664 tys. mieszkańców. Tymczasem Firma Selectiv policzyła na podstawie liczby użytkowników telefonów komórkowych, że Łódź zamieszkuje ponad 744 tys. osób. Ponadto, trudno jest mówić o kryzysie demograficznym w mieście, w którym od 2019 r. obserwujemy prawdziwy boom w budownictwie mieszkaniowym, szczególnie deweloperskim.

Podobnie jest także w innych miastach. Dlatego w Rankingu Dostępności Mieszkaniowej uwzględniliśmy nie tylko „wielką piątkę” na czele z Warszawą, ale też 5 innych miast. Posiadają one nie tylko największą liczbę mieszkańców, ale też powstaje w nich najwięcej nowych mieszkań. W naszej analizie kluczowa jest nie tylko cena metrażu w relacji do zarobków. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl uznali, że ważny jest również wybór mieszkań do kupienia oraz metraż, który może w obecnych warunkach kupić na kredyt przeciętne gospodarstwo domowe.

Ceny mieszkań a wynagrodzenia

Relacja między przeciętnym dochodem i ceną lokali w danym mieście, to najczęstszy wskaźnik brany pod uwagę przy wyliczaniu dostępności mieszkaniowej. Z czerwcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Warszawa i Gdańsk. Niestety wysokie zarobki idą tu w parze z wysokimi cenami mieszkań. Z odwrotną sytuacją płacową oraz cenową mieliśmy do czynienia w Bydgoszczy i Łodzi.

Jak przełożyło się to na wskaźnik dostępności mieszkań? Zanim odpowiemy na to pytanie, wyjaśnijmy, że w analizie wykorzystaliśmy dane opublikowane przez GUS, dotyczące przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w sektorze przedsiębiorstw (czerwiec 2022 r.) oraz czerwcowe dane BIG DATA RynekPierwotny.pl, uwzględniające informacje o średnich cenach metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.

Dane BigData rynekpierwotny.pl

W czerwcu najwyższą dostępność mieszkań odnotowaliśmy w Bydgoszczy, ale i w Katowicach, gdzie średnia cena metra kwadratowego też nie należy do najwyższych. Za przeciętne wynagrodzenie brutto w tych miastach można było kupić 0,76 mkw. mieszkania w budownictwie deweloperskim. Dobrze prezentują się także Szczecin i Poznań. W wymienionych czterech miastach (Bydgoszcz, Katowice, Poznań i Szczecin) średnia cena metra kwadratowego nie przekroczyła pułapu 10 tys. zł za mkw. Wprawdzie podobnie jest w Lublinie i Łodzi, ale akurat te miasta wyglądają najgorzej na tle pozostałych pod względem wysokości zarobków.  

Najmniejszą powierzchnię mieszkania za przeciętną pensję mogli kupić w czerwcu mieszkańcy Warszawy - zaledwie 0,57 mkw. Trudno też się dziwić, bo choć w stolicy najłatwiej jest o dobrze płatną pracę, to ceny mieszkań mogą przyprawiać o zawrót głowy. 

Ile trzeba pracować na mieszkanie w Polsce? Sprawdź

Podaż mieszkań

Mówiąc o dostępności mieszkaniowej, nie można pominąć liczby ofert mieszkań do kupienia w danym mieście. Liczba potencjalnych nabywców „M” zależy w dużym stopniu od wielkości populacji. Policzyliśmy więc, ile mieszkań będących w sprzedaży w czerwcu 2022 r. przypadało na tysiąc mieszkańców. W analizie wykorzystaliśmy oficjalne statystyki GUS o liczbie ludności w poszczególnych miastach, dane na temat liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich z bazy BIG DATA RynekPierwotny.pl oraz dane o liczbie unikalnych ofert sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym, które udostępnił nam portal Unirepo.pl. 

Okazuje się, że w czerwcu br. największy wybór mieszkań mieli nabywcy w Gdańsku, gdzie na 1000 mieszkańców przypadały 23 oferty. Nieco mniej (po 21) było ich w Krakowie, Wrocławiu i Bydgoszczy.

Bardzo niekorzystnie na tle pozostałych miast wyróżnia się Szczecin. Tylko 6 ofert mieszkań na 1000 mieszkańców stawia to miasto na ostatnim miejscu w zestawieniu. Dodajmy, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych największych miast jest bardzo dynamiczna. W Warszawie, Gdańsku, Łodzi, Katowicach, Bydgoszczy i Lublinie oferta mieszkań deweloperskich była w czerwcu większa niż przed rokiem - przykładowo w Łodzi aż o 64%. W Bydgoszczy mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie było więcej o 39% rok do roku, a w Warszawie - o 33%. Jednak w Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Szczecinie oferta mieszkań deweloperskich wyraźnie się skurczyła przez rok (np. w Szczecinie aż o 19%).

Dostępność kredytowa

Siła nabywcza na rynku mieszkaniowym zależy w dużej mierze od dostępności kredytowej lokali. Czy poszczególne miasta mocno różnią się pod tym względem? Odpowiedź na to pytanie znajdziemy na poniższych grafikach, ukazujących liczbę metrów kwadratowych, które na kredyt może kupić singiel oraz rodzina „2+1”. Mowa o powierzchni nowego lokalu dostępnej dla osoby zarabiającej 100% przeciętnego wynagrodzenia netto w sektorze przedsiębiorstw z danego miasta. W przypadku rodziny „2+1” każda z dorosłych osób otrzymuje właśnie takie wynagrodzenie. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl uwzględnili jednak wpływ wyższych kosztów życia związanych z dzieckiem na utrzymaniu. W obydwu przykładach założenia przewidują wkład własny na poziomie 10%.

Założenia:

Metraż mieszkania możliwy do zakupu na kredyt obliczono z uwzględnieniem przeciętnego rynkowego oprocentowania „hipotek” (identycznego dla każdego miasta). Obecnie w ofertach banków widzimy już stawki zbliżone do 9,50% - 10,00%. Obliczenia ekspertów zakładają dwudziestopięcioletni okres spłaty w ratach równych, brak kredytowanej prowizji przygotowawczej oraz relację pierwszej raty do dochodu netto na poziomie 40%. 

Po wzięciu pod uwagę powyższych założeń okazało się, że nowy metraż możliwy do zakupu przez średnio zarabiającego singla w połowie 2022 roku wynosił od 19,9 mkw. (Warszawa) do 26,9 mkw. (Bydgoszcz). W przypadku rodziny „2+1”, miasta ze skrajnymi wynikami były te same. Mowa o Bydgoszczy (51,1 mkw.) oraz Warszawie (38,2 mkw.). Prócz stolicy województwa kujawsko-pomorskiego, dobrze wypadły również Katowice. 

Wyniki Rankingu Dostępności Mieszkaniowej

Zdaniem ekspertów portalu RynekPierwotny.pl, w znacznej mierze na dostępność mieszkaniową wpływa dostępność kredytowa. Większość osób, które marzą o własnym M, nie posiada wystarczającej ilości gotówki, aby dokonać zakupu. Wniosek o kredyt jest więc nieunikniony. Dlatego też dostępność kredytowa w 50% wpływa na ostateczny wynik rankingu. 

Dla dostępności cenowej metrażu oraz wielkości oferty mieszkań przyjęto mniejsze wagi - odpowiednio 30% i 20%. Wynik pojedynczego miasta w każdej kategorii jest ustalony względem lidera otrzymującego 100 punktów. Jeżeli przykładowo jakieś miasto osiągnęło wynik gorszy o 20% od lidera, to analitycy przyznali mu 80 punktów. Następnie wyniki miast dla trzech analizowanych kategorii zsumowano (z uwzględnieniem wag). Ostatnim krokiem było przeliczenie punktów w skali, gdzie 100 punktów zostało zarezerwowane dla lidera.

Po wszystkich kalkulacjach okazało się, że ostateczna punktacja rankingu dostępności mieszkaniowej wygląda następująco:

• Bydgoszcz - I miejsce - 100 punktów,
• Gdańsk - II miejsce - 93 punkty,
• Katowice - II miejsce - 93 punkty,
• Kraków - III miejsce - 90 punktów,
• Poznań - IV miejsce - 88 punktów,
• Wrocław - V miejsce - 84 punkty,
• Łódź - VI miejsce -83 punkty,
• Szczecin - VII miejsce - 82 punkty,
• Warszawa - VIII miejsce - 77 punktów,
• Lublin - IX miejsce - 76 punktów.

 - Pierwsza pozycja Bydgoszczy potwierdza, że stolica kujawsko-pomorskiego to miasto odrobinę niedoceniane pod względem atrakcyjności. Jego atutem jest korzystna relacja między poziomem płac i cenami metrażu. Ten sam czynnik pozytywnie oddziałuje m.in. na wyniki Katowic. Ceny metrażu zbyt wysokie względem zarobków są z kolei znaną od lat bolączką Warszawy. Jeżeli natomiast chodzi o Lublin, to w jego przypadku problemem jest poziom wynagrodzeń niski w porównaniu z dziewięcioma innymi miastami - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Wielu młodych ludzi w poszukiwaniu lepszego miejsca do życia wyrusza do stolicy. Jak wynika z Rankingu przygotowanego przez portal RynekPierwotny.pl, warto wziąć pod uwagę także wiele innych miast. Pod względem dostępności mieszkaniowej dobrze wypadają takie metropolie, jak chociażby Bydgoszcz, Gdańsk czy Katowice. Tutaj szansa na własne M jest największa.