Rozglądasz się za własnym M? Sprawdź, gdzie masz największe szanse na zakup! [Raport Dostępności Mieszkań]

Warszawa, Katowice czy Zielona Góra – gdzie najłatwiej kupić własne mieszkanie? Choć stolica ma swoje zalety, okazuje się, że w innych metropoliach zdobycie własnego M może być prostsze. Portal RynekPierwotny.pl sprawdził dostępność mieszkań w wybranych miastach wojewódzkich. Wyniki mogą zaskoczyć!

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie miasta wyróżniały się w czerwcu br. najwyższymi zarobkami,
• w jakich metropoliach oferta rynku mieszkaniowego jest największa,
• na jaki metraż nowego M stać singla, a na jaki rodzinę 2+1. 

Zarobki a ceny mieszkań

Na pierwszy rzut oka wydaje się, że to wysokość naszych zarobków jest najważniejsza przy zakupie mieszkania. W rzeczywistości jednak, bardziej liczy się to, jak te zarobki mają się do cen mieszkań (jak kształtuje się ich stosunek). To pozwala ocenić, jaki metraż możemy kupić za miesięczną pensję i na jakie mieszkanie możemy sobie realnie pozwolić.

- Z czerwcowych danych GUS wynika, że najwyższymi zarobkami kusiły Kraków, Warszawa, Katowice i Gdańsk. Z kolei najniższe były one w Białymstoku, Gorzowie Wielkopolskim i Kielcach. Jak się okazuje, wysokie zarobki nie zawsze idą w parze z wysokimi cenami nieruchomości, czego przykładem są Katowice. I na odwrót, np. w Lublinie, mimo niskich zarobków, w ofercie firm deweloperskich przeważają mieszkania budowane z myślą o zamożnych klientach - mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Sprawdź ofertę mieszkań w Warszawie

Warto dodać, że jednak to nie stolica Górnego Śląska, a Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski charakteryzują się najkorzystniejszym stosunkiem cen nowych mieszkań do zarobków. To miasta, w których zarówno ceny 1 m kw., jak i zarobki są jednymi z najniższych wśród miast wojewódzkich. W czerwcu 2024 r. za przeciętne wynagrodzenie brutto z sektora przedsiębiorstw można było kupić odpowiednio: 0,97 m kw. (Zielona Góra) i 0,93 m kw. (Gorzów Wielkopolski) nieruchomości w budownictwie deweloperskim.

Dobrze prezentują się także wspomniane Katowice (0,77 m kw.) oraz Bydgoszcz (0,76 m kw.), gdzie średnia cena metra kwadratowego z oferty deweloperów wciąż nie przekroczyła pułapu 10 tys. zł. Najmniejszą powierzchnię nowego mieszkania za przeciętną pensję brutto mogli kupić w czerwcu tego roku mieszkańcy Warszawy - zaledwie 0,55 m kw. Trudno się temu dziwić, bo choć w stolicy najłatwiej jest o dobrze płatną pracę, to ceny nieruchomości są bardzo wysokie. 

Zobacz ofertę mieszkań w Katowicach

Jak wygląda oferta mieszkań? 

Kupując wymarzone mieszkanie, zależy nam na jak największej liczbie opcji do wyboru. Chcemy mieć dostęp do bogatej oferty nieruchomości, aby móc spokojnie przejrzeć propozycje i ostatecznie wybrać to mieszkanie, które najlepiej odpowiada naszym potrzebom. Czy w miastach wojewódzkich możemy liczyć na taki szeroki wybór? Aby to sprawdzić, portal RynekPierwotny.pl zbadał, ile mieszkań dostępnych na rynku (zarówno pierwotnym, jak i wtórnym) przypadało na tysiąc mieszkańców w różnych miastach w czerwcu 2024 roku.

Zobacz ofertę mieszkań w Gdańsku

Okazuje się, że największy wybór lokali mieli nabywcy we Wrocławiu. W tej metropolii na 1000 mieszkańców przypadało 25 ofert. Nieco mniejszy wybór mieli kupujący lokum w Gdańsku (23 oferty/1000 osób) oraz w Łodzi, Katowicach i Poznaniu (po 21 ofert/1000 osób). Niekorzystnie na tle pozostałych miast wyróżnia się Zielona Góra. Tylko 8 ofert mieszkań na 1000 mieszkańców.

Zobacz ofertę mieszkań we Wrocławiu

– Paradoksalnie są w Polsce miasta takie jak Zielona Góra czy Gorzów Wielkopolski, w których mimo wysokiej dostępności cenowej mieszkań, nie ma na nie wielu chętnych. W efekcie podaż rynku pierwotnego też jest niewielka. I na odwrót. Tam, gdzie popyt na mieszkania jest duży, tam ich dostępność bywa słabsza z powodu wysokich cen – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. 

Trzeba nadmienić, że wiele młodych osób migrujących w poszukiwaniu lepszych warunków do życia, bierze pod uwagę przede wszystkim szanse na znalezienie stabilnej i dobrze płatnej pracy, a o taką najłatwiej jest w największych metropoliach. 

- Największe metropolie przyciągają młodych Polaków nie tylko bardziej ambitną ofertą rynku pracy, ale również lepszą ofertą edukacyjną. Pamiętajmy, że wiele osób decyduje się na pozostanie w mieście, które było ich wyborem akademickim - mówi Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl. 

Warto również dodać, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych największych miast jest bardzo dynamiczna, a podaż lokali zmienia się na przestrzeni miesięcy. Nie tylko we Wrocławiu, ale także w Szczecinie, Poznaniu, Katowicach, Łodzi i Gdańsku oferta mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym była w czerwcu większa niż przed rokiem - przykładowo w Poznaniu aż o 39%. W Szczecinie mieszkań oferowanych na obu rynkach było więcej o 33% rok do roku, a w Łodzi - o 26%. Jednak w Lublinie, Krakowie, Warszawie i Bydgoszczy oferta lokali okazała się mniejsza niż przed rokiem (np. w Bydgoszczy o 15%).

 Zobacz ofertę mieszkań w Bydgoszczy

Dostępność kredytowa - na jaki metraż stać singla, a na jaki rodzinę 2+1?

Większość osób kupujących mieszkanie na własne potrzeby korzysta z kredytu hipotecznego. Z tego powodu eksperci z portalu RynekPierwotny.pl postanowili również sprawdzić, jak wygląda dostępność kredytowa nowych mieszkań w 17 analizowanych miastach. W badaniu uwzględniono metraż nowego mieszkania, który można nabyć na kredyt z 10% wkładem własnym i 25-letnim okresem spłaty. Przyjęto, że taki kredyt spłacany w równych ratach ma oprocentowanie zgodne ze średnią dla nowych hipotek, podaną przez NBP w czerwcu 2024 roku.

Z przeprowadzonych obliczeń wynika, że nowy metraż możliwy do zakupu przez przeciętnie zarabiającego singla, w połowie 2024 roku wynosił od 23 m kw. nowego mieszkania (Warszawa) do 40 m kw. (Zielona Góra). W przypadku rodziny „2+1”, sytuacja wygląda podobnie. Najmniejszy metraż może ona zakupić w Warszawie (43 m kw.), a największy w Zielonej Górze (76 m kw.). 

Gdzie jest największa szansa na własne M?

Miasta takie jak Zielona Góra i Gorzów Wielkopolski charakteryzują się najkorzystniejszym stosunkiem cen nieruchomości do zarobków. Oznacza to, że statystycznie ich mieszkańcy mogą nabyć większy metraż nowego M niż kupujący lokum w innych miastach. Pomimo tego, oferta mieszkaniowa w stolicach województwa lubuskiego jest stosunkowo niewielka. 

Z drugiej strony, w metropoliach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, czy też Gdańsk, choć zarobki są wyższe, nieruchomości okazują się na tyle drogie, że możliwości zakupu mieszkania, zwłaszcza o większym metrażu, bywają mocno ograniczone. Stolica szczególnie wyróżnia się niską dostępnością mieszkań, co przekłada się na trudności w realizacji marzenia o własnym, warszawskim „M”.

Warto jednak podkreślić, że mimo wysokich cen mieszkań, największe metropolie przyciągają młodych ludzi z powodu lepszych perspektyw zatrudnienia oraz rozbudowanej oferty edukacyjnej.