Przepisanie mieszkania na dziecko, żonę, wnuka i w testamencie: koszty, wniosek i procedura

Chcesz przepisać mieszkanie, ale nie wiesz, w jaki sposób tego dokonać? A może obawiasz się o konsekwencje podatkowe lub też zastanawiasz się, jaki wpływ na spadkobranie może mieć rozporządzenie nieruchomością na rzecz konkretnej osoby? Na te i inne pytania odpowiedź znajdziesz w naszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda przepisanie mieszkania na dziecko lub inną osobę,
• czy otrzymanie darowizny wyklucza prawo do zachowku,
• ile kosztuje przepisanie mieszkania u notariusza i czym jest zapis windykacyjny.

Przepisanie mieszkania własnościowego: kilka możliwych rozwiązań

Jeśli chcemy, żeby nasza nieruchomość trafiła w ręce konkretnej osoby, mamy kilka opcji do wyboru. Pomińmy sprzedaż nieruchomości członkowi twojej rodziny, czynność ta, chociaż jest najprostsza i najbardziej przejrzysta, to jednak angażuje znaczne środki po stronie nabywcy. Pozostałe, warte rozważenia opcje, to:

• darowizna,
• dziedziczenie testamentowe,
• zapis windykacyjny,
• umowa dożywocia.

Zadbaj o przyszłość swoich bliskich i znajdź inwestycję w Warszawie

Przepisanie mieszkania w formie darowizny

Umowa ta pozwala na niemal natychmiastowe przeniesienie własności nieruchomości. Własność przechodzi z chwilą wpisania stosownej zmiany w księdze wieczystej mieszkania. W zależności od okoliczności konkretnego przypadku umowa ta może mieć jednakże negatywne konsekwencje:

• podatkowe – pamiętaj, że pełne zwolnienie w podatku od spadków i darowizn dotyczy tylko małżonka, zstępnych (dzieci, wnuki, itd.), wstępnych (rodzice, dziadkowie, itd.), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, pozostali obdarowani muszą się liczyć z obowiązkiem zapłaty podatku. Ten zaś, w zależności od stopnia pokrewieństwa i grupy podatkowej może wynosić od 5% do nawet 20%;
• spadkowe – w niektórych przypadkach darowizny uczynione przez spadkodawcę przed śmiercią podlegają zaliczeniu na tzw. schedę spadkową. Dotyczy to przypadku dziedziczenia ustawowego, gdy spadkobiercami są zstępni i małżonek spadkodawcy. Zaliczenie takie może spowodować, że obdarowany zostanie wyłączony od dziedziczenia pozostałego mienia spadkowego. Stanie się tak w szczególności, gdy przedmiot darowizny był jednym z głównych składników majątku spadkodawcy. W umowie darowizny można jednakże wyłączyć obowiązek zaliczenia jej na schedę spadkową.

Przepisanie mieszkania w testamencie

Ustawowe zasady dziedziczenia można zmodyfikować w drodze testamentu. Pamiętaj jednak, że testament służy do określania ułamkowego udziału spadkobierców w masie spadkowej. Możesz rzecz jasna wskazać, że cały twój majątek odziedziczy konkretna osoba. Jeżeli jednak interesuje cię jedynie modyfikacja polegająca na przeznaczeniu określonego składnika mienia wskazanej osobie, skorzystaj z instytucji zapisu.

W przypadku dziedziczenia testamentowego, gdy spadek nie przypadnie wszystkim osobom, które powołane zostałyby do niego z ustawy albo otrzymają one mniej, niż przy dziedziczeniu ustawowym, pojawia się problem zachowku.

Pobierz bezpłatnie wzór testamentu Sprawdź również

Roszczenie o zachowek przysługuje najczęściej małżonkowi oraz dzieciom spadkodawcy, którzy zostali pominięci w testamencie. W przypadku spadkobiercy dorosłego zachowek wynosi ½ udziału, który dana osoba otrzymałaby, dziedzicząc z ustawy. Natomiast, gdy spadkobierca jest niepełnoletni albo całkowicie niezdolny do pracy, zachowek wynosi 2/3 ww. udziału.

Zachowku dochodzić można od spadkobiercy testamentowego. Roszczenie o jego wypłatę przedawnia się po upływie 5 lat od otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy). Zachowek nie należy się jednakże, gdy uprawniony otrzymał darowiznę od zmarłego, która wyczerpuje wysokość należnego mu zachowku.

Ponadto, spadkodawca może pozbawić prawa do zachowku poprzez wydziedziczenie określonego spadkobiercy. Aby wydziedziczenie było skuteczne, musi jednak istnieć ważny ku temu powód, który należy opisać w testamencie. Co więcej, wydziedziczenie nie ma mocy względem zstępnych wydziedziczonego (np. jego dzieci). Osoby te będą mogły domagać się zachowku dla siebie.

Przepisanie mieszkania własnościowego na jedno z dzieci lub żonę czy męża - zapis windykacyjny

Przepisanie mieszkania własnościowego na córkę czy syna wprost (tak samo, jak np. przepisanie mieszkania na żonę po śmierci męża) jest możliwe dzięki zapisowi windykacyjnemu. W testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa określony przedmiot zapisu (np. nieruchomość) z chwilą otwarcia spadku. Aby jednakże stać się właścicielem przedmiotu zapisu, konieczne jest sporządzenie aktu poświadczenia dziedziczenia albo przeprowadzenie postępowania o stwierdzenie nabycia spadku. Dopiero to pozwoli zapisobiercy dokonać zmiany wpisu właściciela mieszkania w księdze wieczystej.

Warto wiedzieć, że spadkodawca może obciążyć zapisem zwykłym osobę, na której rzecz uczynił zapis windykacyjny. Przykładowo, może mu nakazać, aby ten zezwolił na zamieszkiwanie innemu spadkobiercy.

Największym problemem dla zapisobiercy może okazać się kwestia zachowków. W przypadku bowiem, gdy osoby uprawnione do zachowku nie otrzymały go od spadkobierców testamentowych, mogą swoje roszczenia skierować do zapisobiercy. Sytuacja taka wystąpi wtedy, gdy masa spadkowa, po wyłączeniu z niej przedmiotu zapisu windykacyjnego, jest na tyle niewielka, że nie wystarcza na zachowki. Jeżeli przedmiotem zapisu jest jedyna nieruchomość spadkodawcy, to najprawdopodobniej będzie on musiał spełnić żądania osób uprawnionych do zachowku.

Zapisobierca odpowiada za zachowki tylko do wartości przedmiotu zapisu, a gdy sam mógłby otrzymać zachowek, to jego odpowiedzialność zmniejsza się o wartość jego zachowku.

Przepisanie mieszkania na jedno z dzieci za życia – możliwa umowa dożywocia

Zgodnie z tą umową, w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, nabywca zobowiązuje się do zapewnienia dożywotniego utrzymania zbywcy (zwanemu dożywotnikiem). Zaletą tej umowy jest to, że jest traktowana jak umowa odpłatna. Nie stosuje się zatem przepisów dotyczących zaliczenia darowizny na schedę spadkową. Nabywca nieruchomości na podstawie umowy dożywocia będzie zatem uczestniczył w spadku na równi z pozostałymi spadkobiercami. Co więcej, nie będzie on zobowiązany do zapłaty zachowków.

Wadą można natomiast uznać konieczność dożywotniego utrzymywania zbywcy. Bardzo dużo w tym zakresie zależeć będzie od bezpośrednich relacji między dożywotnikiem i nabywcą mieszkania.

Przepisanie mieszkania na dziecko – koszty

Każdy ze sposobów na przepisanie mieszkania na wnuka, dzieci czy małżonka wiąże się z określonymi kosztami. Teoretycznie wprawdzie testament nie musi być sporządzony u notariusza, jednak jest to rozwiązanie znacznie bezpieczniejsze – i nie powinno pozwolić na podważenie spadku. Jaki jest zatem koszt przepisania mieszkania u notariusza? Zazwyczaj mowa o kilku tysiącach złotych – wszystko zależy jednak od wartości nieruchomości.

Zadbaj o przyszłość swojego dziecka i znajdź inwestycję w Gdańsku

Przepisanie mieszkania a długi

Niektóre osoby usiłują przepisać dom lub mieszkanie (albo inne składniki majątku) na bliskich chcąc po prostu… uniknąć egzekucji długu, który mają. W praktyce jednak powinni pamiętać o instytucji skargi pauliańskiej, która może skutkować poważnymi problemami zarówno dla osoby, na którą została przepisana nieruchomość, jak i na samego dłużnika.

Przepisanie mieszkania: podsumowanie

Przepisanie mieszkania (przy czym mowa raczej o mieszkaniu własnościowym; przepisanie mieszkania lokatorskiego na dziecko będzie wyglądać nieco inaczej) może być dokonane w różnej formie. Wiele zależy od tego, na czym zależy właścicielowi nieruchomości – i czy chce, by przepisanie mieszkania odbyło się jeszcze za jego życia, czy już nie.