Prawo o spółdzielniach mieszkaniowych – co się zmieni?

Spółdzielnie to dobrowolne zrzeszenia, prowadzące działalność gospodarczą realizującą określone cele. Tej formy prawnej do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych używa się na ziemiach polskich już od przeszło 120 lat i przez większość tego czasu (aż do pojawienia się deweloperów) była to forma podstawowa. Spółdzielnie nabywały ziemie lub gotowe nieruchomości, budowały i zarządzały. Członkowie spółdzielni wspólnym wysiłkiem tworzyli dla siebie przestrzeń do życia.

- Dzisiaj budują o wiele rzadziej, a ich funkcja sprowadza się przede wszystkim do zarządzania nieruchomościami, głównie blokami mieszkalnymi. Spółdzielnie z różnych względów nie wytrzymują konkurencji na nowoczesnym rynku nieruchomości, ale idea wspólnego budowania pozostała żywa. W pewnej mierze, to właśnie na niej opiera się inwestowanie pośrednie w nieruchomości, które jest głównym obszarem działalności Magmillon – tłumaczy Kuba Karliński, członek zarządu Magmillon.

Dzisiaj spółdzielnie mieszkaniowe działają na podstawie ustawy Prawo spółdzielcze liczącej już 35 lat oraz ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 15 grudnia 2000 r. To właśnie ona, już od lat, wzbudzała wiele emocji.

O tym, że ustawa musi zostać znowelizowana zadecydował Trybunał Konstytucyjny. W ostatnich kilku latach trybunał wydał kilka wyroków jasno wskazujących, że część przepisów jest niezgodna z ustawą zasadniczą. Wśród polityków i ekspertów panowała zgoda – ustawę należy zmienić. Kontrowersje wywołał jednak zakres i kierunek tych zmian.

Najwięcej wątpliwości wzbudza zapis, który pozwala zostać członkiem spółdzielni każdemu, kto „(…) ubiega się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego lub odrębnej własności lokalu (…)”. Co to oznacza w praktyce? Zdaniem krytyków nowelizacji, członkiem spółdzielni będzie mógł zostać każdy. Wystarczy złożyć wniosek o przyznanie lokalu.

– Zapis mówiący, że nie trzeba być posiadaczem mieszkania, by móc decydować o sprawach kluczowych dla spółdzielni, tworzy niestety przestrzeń do nadużyć. W relatywnie prosty sposób zarząd spółdzielni może nadać prawo głosu niemal każdemu. Nowelizacja, która miała ucywilizować spółdzielnie, zostawia furtkę nieuczciwym prezesom traktującym dobro wspólne jak własny folwark. Nawet, jeśli tacy ludzie stanowią margines, będą wpływać na postrzeganie spółdzielni jako archaicznego i mało efektywnego sposobu zarządzania nieruchomościami – mówi Kuba Karliński.

Drugim istotnym punktem nowelizacji jest kwestia pełnomocnictw. Obecnie wiele spółdzielni zabrania udziału pełnomocnika w walnym zgromadzeniu, bez względu na przyczynę nieobecności członka spółdzielni. Pierwsze pomysły rządzących zakładały wpisanie możliwości udzielenia pełnomocnictwa w treść ustawy. Co więcej, taka osoba mogłaby reprezentować więcej niż jednego członka spółdzielni. Finalna propozycja ogranicza tę możliwość. Jeden przedstawiciel ma mieć tylko jeden głos.

– Analizując ten pomysł trzeba mieć na uwadze tryb funkcjonowania spółdzielni i ich otoczenie prawne. Nie ma żadnych narzędzi, które zmuszałyby pełnomocnika do działania w zgodzie z interesem wspólnoty, a nawet tych członków, którzy dali mu upoważnienie. To oznacza, że jedna osoba z wieloma pełnomocnictwami mogłaby zdominować walne zgromadzenie i za ich pomocą realizować własne cele. Uważam, że ograniczenie tej możliwości do reprezentowania jednej osoby jest najlepszym wyjściem – komentuje Kuba Karliński.

Co jeszcze zakłada nowelizacja? Pozostałe zmiany w ustawie nie budzą aż takich wątpliwości. To realizacja wskazań Trybunału Konstytucyjnego i wyjście naprzeciw zapotrzebowaniu mieszkańców lokali spółdzielczych.

Najbardziej znaczącym postanowieniem jest uregulowanie kwestii finansowych, które powstają,  kiedy mieszkańcy decydują się zrezygnować ze spółdzielni jako formy zarządzania nieruchomością. Dotychczas w takich przypadkach bardzo często rodził się spór o to, czyje są pieniądze zgromadzone na kontach spółdzielni. Teraz już oficjalnie to jej władze będą musiały w ciągu 12 miesięcy od zakończenia roku obrachunkowego, w którym powstała wspólnota mieszkaniowa, rozliczyć się ze wszystkich przychodów i kosztów.

Inną ze zmian jest  ułatwienie wykupu mieszkań zakładowych. Zgodnie z nowym zapisem, każdy kto jeszcze jest najemcą takiego lokalu, będzie mógł go wykupić po spłacie spółdzielni proporcjonalnej części nakładów koniecznych, których wymagał cały budynek.

Bardzo istotne z punktu widzenia członków zadłużonych spółdzielni jest wyjęcie opłat za media spod ewentualnych egzekucji komorniczych. Dziś długi spółdzielni mogą nieść konsekwencje finansowe dla wszystkich jej członków. Komornik ma prawo zająć pieniądze wpłacone przez mieszkańców, np. jako opłaty za wodę. Po nowelizacji ustawa będzie chroniła mieszkańców przed skutkami zaniedbań, którym najczęściej nie są winni.