Postępowanie spadkowe 2025 – co gdy jeden ze spadkobierców mieszka w lokalu?

Dziedziczenie nieruchomości potrafi skomplikować relacje rodzinne – szczególnie gdy kilku spadkobierców rości sobie prawa do jednego mieszkania. Dowiedz się, co mówi prawo spadkowe 2025 i jak rozwiązać sytuację, gdy jeden z nich mieszka w odziedziczonej nieruchomości.

Z tego artykułu dowiesz się:

• co to jest masa spadkowa i jak ją ustala się w przypadku mieszkania,
• jak obliczyć udział w spadku (1/6, 1/3, 1/4),
• co zrobić, gdy tylko jeden spadkobierca korzysta z nieruchomości,
• jakie prawa przysługują pozostałym i jak wygląda spłata spadkobierców.

Co to jest masa spadkowa i kiedy w skład spadku wchodzi mieszkanie?

Masa spadkowa to zbiór praw i obowiązków, które przechodzą na spadkobierców po śmierci spadkodawcy. Masa spadkowa to zarówno aktywa (np. nieruchomości, pieniądze, papiery wartościowe, przedmioty osobiste), jak i zobowiązania (np. kredyty, pożyczki, hipoteki, zaległe podatki, niezapłacone rachunki).

Mieszkanie wchodzi w skład masy spadkowej, jeśli spadkodawca był jego pełnym właścicielem lub korzystał z niego na podstawie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie dziedziczy się natomiast lokalu w sytuacji, gdy zmarły był jedynie najemcą, nabył je w ramach umowy dożywocia lub miał spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu.

Mieszkanie w spadku – kto i jak dziedziczy?

Mieszkanie można odziedziczyć na podstawie testamentu lub ustawy. W obydwu przypadkach spadkobiercy otrzymują określone udziały (np. 1/6, 1/3, 1/4) i stają się współwłaścicielami od dnia śmierci spadkodawcy. Jeśli jeden z nich bezprawnie zajmuje mieszkanie na wyłączność, pozostali mogą domagać się rekompensaty w formie wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości.

Udział w spadku. Jak obliczyć?

Udziały w spadku oblicza się w zależności od tego, czy spadkodawca pozostawił testament czy też nie. Jeśli testament jest, dziedziczenie odbywa się zgodnie z jego postanowieniami. W razie braku testamentu stosuje się zasady dziedziczenia ustawowego.

Jak przepisać mieszkanie na członka rodziny? SPRAWDŹ

Dziedziczenie testamentowe

Wstępnym etapem postępowania spadkowego jest ustalenie kręgu spadkobierców. Jeśli spadkodawca pozostawił po sobie ważny testament, obowiązuje dziedziczenie testamentowe. Spadkobiercami są wówczas wskazane w testamencie osoby, którym przysługują udziały zgodnie z wolą zmarłego.

Dziedziczenie testamentowe a zachowek – jak wygląda?

Jeśli spadkodawca pozostawił testament, majątek dziedziczony jest zgodnie z jego wolą. Jednak nawet przy dziedziczeniu testamentowym nie można całkowicie pominąć najbliższych członków rodziny – chroni ich instytucja zachowku.

Czym jest i komu przysługuje zachowek?

Zachowek to roszczenie pieniężne, które przysługuje najbliższym członkom rodziny spadkodawcy, jeśli zostali pominięci w testamencie lub otrzymali mniej niż im się należy. Celem zachowku jest zabezpieczenie interesów dzieci, małżonka i rodziców zmarłego.

• zstępni (dzieci, wnuki itd.)
• małżonek
• rodzice spadkodawcy (jeśli nie ma dzieci)

Warunkiem jest, że osoby te byłyby powołane do spadku na podstawie ustawy, gdyby nie było testamentu.

Dziedziczenie ustawowe – kolejne grupy spadkobierców

Dziedziczenie ustawowe ma miejsce, gdy spadkodawca nie zostawił testamentu. W takim przypadku spadek przypada zgodnie z zasadami opisanymi w Kodeksie cywilnym. W pierwszej kolejności dziedziczą dzieci i małżonek spadkodawcy - przysługują im równe udziały z zastrzeżeniem, że małżonek ma prawo do co najmniej 1/4 spadku. 

Kolejne grupy spadkobierców są następujące:

• małżonek i rodzice,
• rodzeństwo i zstępni (potomkowie) rodzeństwa,
• dziadkowie i ich zstępni,
• pasierbowie,
• gmina,
• Skarb Państwa.

Udział w nieruchomości – ile to jest 1/3 spadku, 1/4 spadku czy 1/6 spadku?

Udziały w nieruchomości można przeliczyć na wartość majątku - 1/6 spadku oznacza, że danemu spadkobiercy przypada 1/6 całego majątku spadkodawcy. Przykładowo 1/6 udziału w mieszkaniu wartym 600 tys. zł będzie stanowić równowartość 100 tys. zł.  Może być to zarówno prawo własności do lokalu, jak i gotówka – gdy inny spadkobierca spłaci udział. Ile to jest 1/4 spadku? W tym przypadku spadkobierca otrzyma majątek o wartości 25 tys. zł.

Udziały w spadku a prawo do korzystania z nieruchomości

Już z dniem śmierci spadkodawcy wszyscy spadkobiercy (testamentowi lub ustawowi) mogą korzystać z nieruchomości na zasadzie współwłasności. Zyskują takie prawo bez względu na wysokość przysługujących im udziałów. Co jednak w sytuacji, gdy jeden ze spadkobierców korzysta z lokalu i nie dopuszcza do niego pozostałych spadkobierców? Prawo stanowi, że mogą oni żądać przekazania kluczy lub odpowiedniej rekompensaty finansowej.

Kiedy mamy do czynienia z bezumownym korzystaniem z lokalu?

Bezumowne korzystanie z lokalu występuje, gdy jeden spadkobierca zajmuje mieszkanie na wyłączność bez zgody pozostałych osób uprawnionych do spadku – np. w ramach umowy najmu czy użyczenia.

Spadkobiercy, którzy zostali pozbawieni dostępu do przysługującego im w spadku mieszkania, mogą ubiegać się od wyłącznego lokatora o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy wspólnej. Najczęściej przysługuje rekompensata w kwocie czynszu, jaką poszkodowane osoby mogłyby otrzymać za najem należnej im części mieszkania.

Jak inni uczestnicy postępowania spadkowego mogą dochodzić swoich praw?

Spadkobiercy powinni najpierw przedstawić osobie bezprawnie zajmującej lokal pisemny wniosek o udostępnienie mieszkania, np. żądając przekazania kluczy w określonym terminie. Po jego wygaśnięciu można wnieść pozew do sądu.

Spłata spadkobierców – jak ustalić wartość mieszkania i wysokość spłat?

Spłata ma zastosowanie, gdy część spadkobierców chce przejąć cały udział nieruchomości. Powinni wówczas przekazać pozostałym odpowiednią kwotę.

Podział fizyczny czy spłata nieruchomości?

Podział fizyczny polega na przyznaniu spadkobiercom części mieszkania odpowiadającej ich udziałom. To dobre rozwiązanie, gdy wszyscy chcą mieszkać w lokalu i mają dobre relacje.

Spłata nieruchomości stosuje się, gdy fizyczny podział jest niemożliwy. Jeden z spadkobierców otrzymuje całą nieruchomość na wyłączność, a pozostałym przysługuje gotówka. To sposób na uniknięcie konfliktów, gdy tylko jeden chce mieszkać w lokalu i ma środki na spłatę.

Nieruchomość wycenia rzeczoznawca majątkowy, wybrany wspólnie lub wyznaczony przez sąd.

Zgoda pomiędzy spadkobiercami na podział spadku

Aby uniknąć sądowego postępowania, spadkobiercy mogą zawrzeć u notariusza pisemną umowę o dział spadku, ustalając krąg uprawnionych i udziały. Notariusz sporządza akt poświadczenia dziedziczenia, równoważny z sądowym stwierdzeniem nabycia spadku.

W przypadku braku porozumienia warto skorzystać z mediacji prowadzonej przez wykwalifikowaną osobę (np. adwokata).

Kilku spadkobierców nieruchomości – czy możliwa jest sprzedaż nieruchomości?

Spadkobiercy mogą sprzedać nieruchomość jedynie pod warunkiem, że każda osoba uprawniona do dziedziczenia wyrazi na to zgodę.

Spadek nieruchomości a kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć?

W skład masy spadkowej może wchodzić nie tylko mieszkanie, lecz także niespłacony kredyt hipoteczny.

Dziedziczenie mieszkania z kredytem

Przy przyjęciu spadku wprost spadkobierca odpowiada za zobowiązania z całym swoim majątkiem, w tym kredyt hipoteczny. Przyjęcie z dobrodziejstwem inwentarza ogranicza odpowiedzialność do wysokości masy spadkowej. Spadek można także odrzucić, unikając przejęcia zarówno mieszkania, jak i długu.

Jak bank traktuje spadkobierców?

Bank może żądać spłaty kredytu od wszystkich spadkobierców solidarnie, a następnie proporcjonalnie do udziałów. Spłatę można pokryć z ubezpieczenia na życie, jeśli takie zostało zawarte przez spadkodawcę.

Dziedziczenie mieszkania przez kilku spadkobierców – podsumowanie

Gdy kilku spadkobierców dziedziczy mieszkanie, często trudno osiągnąć porozumienie. Jeśli jeden korzysta z lokalu na wyłączność, może zostać zobowiązany do zapłaty za bezumowne używanie. Udziały (1/6, 1/3, 1/4) to realne wartości, które można wycenić i spłacić. Według Kodeksu cywilnego 2025 każdy współwłaściciel ma równe prawa i obowiązki.

Zobacz oferty nowych mieszkań i wybierz nieruchomość bez spadkowych komplikacji:

Znajdź mieszkanie od dewelopera