Jak rozliczyć PIT-28 za wynajem mieszkania?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest deklaracja PIT-28 i kiedy się ją stosuje,
• jak rozliczyć PIT-28,
• jaki jest termin na złożenie deklaracji.

Deklaracja PIT-28

Osoby, które wynajmują mieszkanie i czerpią dochody z najmu lub dzierżawy, muszą nie tylko rozliczyć się z tej działalności i uiścić podatek, ale również złożyć zeznanie podatkowe uwzględniające najem.

Osoba, która jest właścicielem mieszkania i chce wynająć lokal osobom trzecim, może zdecydować się na najem prywatny lub rozliczenie najmu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. W obu przypadkach konieczny jest jednak wybór formy opodatkowania.

Właściciele nieruchomości, chcący rozliczać się w ramach najmu prywatnego, mogą wybrać rozliczanie się na zasadach ogólnych (według skali podatkowej) lub ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Osoby, które chcą rozliczać najem w ramach działalności gospodarczej, mogą wybrać nie tylko skalę i ryczałt, ale też - podatek liniowy.

W przypadku opodatkowania ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, podatnik rozlicza się z fiskusem za cały rok składając deklarację PIT-28/PIT-28S.

Zeznanie PIT-28 jest zresztą przeznaczone nie tylko dla podatników rozliczających przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej czy z umowy najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze, ale także dla podatników czerpiących przychody ze sprzedaży stworzonych produktów roślinnych i zwierzęcych pochodzących z własnych upraw, hodowli lub chowu.

Jak rozliczyć podatek od wynajmu mieszkania? Sprawdź

Jak rozliczyć PIT-28 krok po kroku?

Deklarację PIT 28 można złożyć na trzy sposoby:

• podczas wizyty w urzędzie,
• elektronicznie (za pośrednictwem Twój e-PIT),
• listownie.

Osoby, które chcą złożyć zeznanie w urzędzie, muszą wypełnić PIT-28 na właściwym formularzu. Wzór formularza jest dostępny na stronie rządowej gov.pl. Konieczne może być też dołączenie odpowiedniego załącznika w przypadku korzystania z określonych ulg i odliczeń (np. przy korzystaniu z ulgi na internet czy ulgi rehabilitacyjnej należy dołączyć załącznik PIT-O).

Co istotne, podatnicy rozliczający przychód z najmu ryczałtem i składający zeznanie w urzędzie nie muszą czekać na decyzję - urząd skarbowy jej nie wydaje. US skontaktuje się z podatnikiem dopiero w momencie, gdy konieczna okaże się korekta zeznania podatkowego. Może się tak stać, jeśli urząd wykryje w zeznaniu błędy rachunkowe, oczywiste omyłki lub deklaracja będzie wypełniona niezgodnie z ustalonymi wymaganiami. Jeśli po poprawkach lub uzupełnieniach miana wysokości zobowiązania podatkowego albo zwrot nadpłaty nie przekracza 500 zł, możliwa jest korekta zeznania z urzędu.

Analogicznie odbywać się będzie złożenie zeznania listownie. Należy pamiętać, by przesłać zeznanie do urzędu właściwego ze względu na miejsce zamieszkania.

Zeznanie za dany rok podatkowy można złożyć też elektronicznie - poprzez usługę Twój e-PIT. PIT-28 online 2022/2023 będzie już wstępnie uzupełniony przez organy podatkowe. Należy jednak pamiętać, że deklaracji PIT-28 nie można złożyć elektronicznie rozliczając przychody z pozarolniczej działalności gospodarczej; na razie z usługi nie mogą korzystać przedsiębiorcy. Osoby prowadzące działalność mogą za to złożyć zeznanie elektronicznie poprzez system e-Deklaracje.

Usługa "Twój e-PIT" jest dostępna w okresie składania zeznań podatkowych w ramach e-Urzędu Skarbowego na stronie podatki.gov.pl. Wstępnie wypełnione zeznanie należy uzupełnić o przysługujące ulgi i odliczenia, a także kwoty przychodów objętych ryczałtem i kwoty należnego ryczałtu za poszczególne miesiące lub kwartały. Dodatkowo podatnik może również wybrać (albo zmienić, jeśli w poprzednim roku już ją wskazał) organizację pożytku publicznego, na rzecz której przekazane zostanie 1,5 proc. podatku (nowe przepisy zmieniające wysokość odliczenia zaczną obowiązywać od 2023 r.).

Jeśli wstępnie wypełnione zeznanie zawiera nieprawidłowe lub nieaktualne dane, podatnik może je w każdej chwili zmienić - dotyczy to zarówno danych adresowych, numeru rachunku bankowego czy urzędu skarbowego, do którego składane jest zeznanie. Należy jednak pamiętać, by po zmianie danych koniecznie zatwierdzić i złożyć zeznanie - w innym wypadku PIT-28 nie zostanie uznany za złożony. Warto też pamiętać o pobraniu Urzędowego Potwierdzenia Odbioru (UPO).

Jak rozliczyć PIT-28? Przykład

Osoby, które po raz pierwszy rozliczają przychody z najmu prywatnego lub wybrały opodatkowanie w formie ryczałtu w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, mogą mieć wątpliwości, jak poprawnie wypełnić zeznanie.

W rubryce A należy podać Urząd, do którego adresowane jest zeznanie (czyli urząd właściwy ze względu na miejsce zamieszkania) oraz cel złożenia formularza. Rubryka B również nie powinna nastręczyć trudności w wypełnieniu. Podatnik podaje swoje dane osobowe i adresowe. Jeśli w ramach najmu prywatnego podatnik wybrał ryczałt ewidencjonowany, obie rubryki powinny być wypełnione w usłudze Twój e-PIT.

W rubryce C podatnik wskazuje, z jakich ulg korzysta i jakie przychody są objęte zwolnieniem. Z kolei rubryka D to przychody objęte ryczałtem - tutaj podatnik musi wskazać, z jakiego tytułu i w jakiej wysokości uzyskał przychody opodatkowane ryczałtem w trakcie roku. Należy też zwrócić uwagę na to, by umieścić kwotę przychodów w odpowiedniej rubryce (zgodnie ze stawką podatku).

Najwięcej trudności może nastręczać prawidłowe wypełnienie kolejnych rubryk. Konieczne będzie m.in. zsumowanie wszystkich przysługujących odliczeń (grupując je w zależności od stawki podatkowej, którą opodatkowujemy przychód z najmu czy dzierżawy nieruchomości), obliczenie podstawy opodatkowania i wysokości zryczałtowanego podatku dochodowego. Rubryki H-J zazwyczaj nie są wypełniane, jeśli chodzi o przychody z najmu czy dzierżawy. 

Kolejne rubryki służą wskazaniu kwoty należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych oraz kwot, jakie zostały wpłacone jego tytułem w ciągu roku. Jest duża szansa, że po zastosowaniu ulg okaże się, że podatnik wpłacił więcej, niż wynosi należny podatek. W takiej sytuacji należy wykazać to w polu nadpłata. Jeśli jednak podatnik wpłacił w ciągu roku mniej, niż należny podatek, konieczne będzie wypełnienie odpowiedniej rubryki i zapłata właściwej kwoty.

Rubryki S i T umożliwiają przekazanie 1,5 proc. podatku wybranej przez siebie organizacji pożytku publicznego.

W rubryce X podaje się numer rachunku bankowego i dane do zwrotu nadpłaty. W rubryce Y musi znaleźć się podpis podatnika (lub imię i nazwisko oraz podpis osoby uprawnionej do podpisania zeznania w imieniu podatnika).

Czy można rozliczyć PIT-28 wspólnie z małżonkiem?

W przypadku gdy wynajmowana nieruchomość stanowi przedmiot wspólności majątkowej, każdy z małżonków powinien odrębnie złożyć zeznanie podatkowe. Jednocześnie małżonkowie mogą rozliczyć się wspólnie z innych przychodów - np. z umowy o pracę. Jeśli chodzi jednak o sam najem, wspólne rozliczenie się w ramach deklaracji PIT-28 nie jest możliwe. Również osoba, która wybrała opodatkowanie działalności w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych nie może rozliczyć się wspólnie z małżonkiem.

Jaki jest termin na złożenie PIT-28?

Zeznanie PIT-28 oraz PIT-28S (składane przez przedsiębiorstwo w spadku) podatnicy mogą składać od 15 lutego do końca lutego. Tym samym PIT-28 za 2022 r trzeba będzie złożyć do końca lutego 2023 r.

Jeśli 28 lutego wypada w sobotę lub dzień wolny od pracy (czyli w niedzielę lub święto państwowe), to zeznanie należy złożyć najpóźniej w najbliższym dniu, który nie jest wolny od pracy.

Należy też zaznaczyć, że jeśli ktoś wypełni PIT 28 wcześniej i wyśle deklarację PIT jeszcze przed początkiem terminu ustawowego, to takie zeznanie i tak uznaje się za złożone z dniem 15 lutego.

Warto równocześnie pamiętać, by kwotę należnego ryczałtu za grudzień (a w przypadku kwartalnego sposobu rozliczania zaliczek na podatek - za ostatni kwartał) uiścić przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania PIT-28, czyli do 28 lutego.

Podsumowanie

Deklarację PIT-28 składają podatnicy, którzy jako formę opodatkowania wybrali ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Dotyczy to zarówno najmu prywatnego jak i działalności gospodarczej. Prawidłowe wypełnienie deklaracji jest trudne tylko z pozoru; mimo to podatnik powinien pamiętać o kilku kwestiach, zwłaszcza przy składaniu zeznania elektronicznie.