Pierwszy kwartał w mieszkaniówce wciąż z symptomami inwestycyjnej euforii

Co więcej, dane bardziej wskazują na trwającą rynkową euforię inwestycyjną. Trudno bowiem o bardziej adekwatne określenie statystyk pierwotnego segmentu krajowej mieszkaniówki, wypracowane przez inwestorów w trzech pierwszych miesiącach br.

Jak się okazuje, wciąż bardzo byczo prezentujące się statystyki budownictwa mieszkaniowego ostatnich kwartałów nie stanowią dla inwestorów większej przeszkody w przekraczaniu kolejnych historycznych poziomów. Pierwszy kwartał br. okazał bowiem się zdecydowanie lepszy inwestycyjnie od analogicznego okresu 2018 roku, choć ten ostatni przed rokiem także oceniany był bardzo wysoko, jako wyjątkowo udany. W sposób szczególny widać to w przypadku rekordowych wolumenów rozpoczętych inwestycji.

Pełen rozruch sezonu budowlanego zaowocował zwłaszcza w marcu wynikami budzącymi prawdziwy respekt. W sumie w ubiegłym miesiącu inwestorzy ruszyli z budową blisko 24 tys. mieszkań, co jest rezultatem nie tylko o prawie 18 proc. lepszym od uzyskanego w marcu ub. roku, ale i historycznie rekordowym. Tym razem to główna zasługa deweloperów, którzy rozpoczęli budowę imponującej w skali miesiąca liczby ponad 13,2 tys. mieszkań. W efekcie także pierwszy kwartał z wynikiem 33,4 tys. lokali okazał się dla nich historycznym wynikiem, lepszym rok do roku o 8,6 proc.

W sumie w trzech pierwszych miesiącach 2019 roku w Polsce ruszyła budowa 53,9 tys. mieszkań i domów, o 12,3 proc. więcej niż w analogicznym okresie ub. roku, i najwięcej w historii kwartalnych wyników krajowego rynku pierwotnego.

W tej sytuacji statystyki lokali oddawanych do użytkowania stanowią tylko tło danych sygnalnych GUS budownictwa mieszkaniowego w pierwszym kwartale tego roku. Jednak i w tym przypadku mamy dobre wiadomości, satysfakcjonujące dane i optymistyczne perspektywy.

W marcu było takich mieszkań w sumie 15,1 tys., czyli 1,8 proc. więcej licząc rok do roku. Znacznie lepiej prezentuje się dynamika lokali oddanych do użytkowania w całym pierwszym kwartale br. Przy wolumenie 47,4 tys. daje to wynik lepszy od uzyskanego przed rokiem o 5,8 proc.

Tym razem jednak rynkowej euforii inwestycyjnej nie potwierdzają gusowskie dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę. W sumie w marcu w ramach wszystkich form budownictwa wydano pozwolenia na budowę 19,8 tys. mieszkań, co jest wynikiem o ponad jedną piątą gorszym od uzyskanego w marcu 2018 roku. Natomiast w całym pierwszym kwartale nowych pozwoleń było ogółem 57,2 tys. czyli o 14 proc. mniej rok do roku.

Co ciekawe, przy wyraźnie dodatniej dynamice prezentowanej w tej kategorii danych przez inwestorów indywidualnych, znaczący regres zaprezentowali deweloperzy. Zgromadzili oni w okresie styczeń – marzec ponad 34,9 tys. tego rodzaju decyzji administracyjnych, czyli o ponad 20 proc. mniej niż w trzech pierwszych miesiącach ub. roku.

Jest to o tyle istotna informacja, że nowe pozwolenia na budowę są podstawowym parametrem oceny potencjału popytowego rynku w przyszłych okresach przez deweloperów oraz wiarygodnym wskaźnikiem ich optymizmu inwestycyjnego. Czyżby więc w przewidywalnej przyszłości należałoby oczekiwać ostrego hamowania nowych inwestycji na pierwotnym rynku mieszkaniowym?

Tak silne tąpniecie tej kategorii danych może być faktycznie efektem sygnalizowanego przez deweloperów pogorszenia ich środowiska gospodarczego w porównaniu do jego stanu jeszcze sprzed roku czy dwóch. Coraz więcej słychać też o rosnących trudnościach z pozyskiwaniem nowych terenów inwestycyjnych, i to pomimo trwania w najlepsze już misji specustawy mieszkaniowej, która miała stanowić skuteczne panaceum na szereg problemów branży deweloperskiej. Z drugiej strony absolutnie rekordowe wolumeny nowych pozwoleń pozyskiwanych przez deweloperów w ostatnich miesiącach i kwartałach być może doprowadziły do zgromadzenia ich zapasu na poziomie, który teraz wymusił okresową korektę tej kategorii danych GUS.

Lektura aktualnej informacji GUS o stanie budownictwa mieszkaniowego w Polsce wydaje się mimo wszystko być na tyle optymistyczna, że aż zastanawiająca. Podstawowe dla bieżącej oceny stanu koniunktury statystyki, a więc te dotyczące nowych inwestycji, nie tylko bez problemu utrzymują się na bardzo wysokich poziomach, ale ponownie wybiły do rekordowych wartości. Nie byłoby w tym nic niepokojącego, gdyby nie komunikowane od z górą już roku dane o spadającej liczbie mieszkań sprzedawanych na rynku pierwotnym. Tego typu dywergencja niesie ze sobą ryzyko sytuacji kryzysowej, gdyby tendencja spadkowa sprzedaży nowych mieszkań miała się nie tylko utrzymać, co jest bardzo prawdopodobne, ale co gorsza ulec dalszemu pogłębieniu, czego niestety nie można w żadnym razie wykluczyć.