Co warto wiedzieć o pełnomocnictwie na rynku nieruchomości?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest pełnomocnictwo i co umożliwia
• jak napisać pełnomocnictwo
• czym jest prokura 

Czym jest pełnomocnictwo?

Zawieranie umów czy też składanie różnego typu oświadczeń najczęściej następuje przy bezpośrednim udziale stron. Nie zawsze jednak możliwa jest obecność wszystkich uczestników transakcji w tym samym miejscu i czasie. Dotyczy to również sprzedaży nieruchomości. Na wyjście z tej sytuacji pozwala udzielenie pełnomocnictwa.

Na czym polega pełnomocnictwo? Pełnomocnictwo jest rozumiane albo jako czynność prawna, której treścią jest oświadczenie woli mocodawcy, upoważniające osobę lub grupę osób do dokonania w jego imieniu czynności prawnych określonych w pełnomocnictwie, albo jako dokument pełnomocnictwa. Pełnomocnik jest przedstawicielem swojego mocodawcy - działa w jego imieniu oraz na jego rzecz. Dzięki temu zawierając umowę, co prawda podpisuje się pod nią pełnomocnik, ale umowa traktowana jest, jak zawarta na rzecz mocodawcy.

Co istotne i warte podkreślenia, pełnomocnictwo powinno stanowić załącznik do zawieranej w ten sposób umowy.

Mocodawca może udzielić pełnomocnictwa w stosunku do czynności, których mógłby dokonać samodzielnie. Co istotne i warte podkreślenia, nie mogą one mieć osobistego charakteru. Powstanie i wygaśnięcie stosunku pełnomocnictwa następuje na drodze jednostronnej czynności prawnej mocodawcy. Oznacza to, że jej skuteczność nie jest uzależniona od zgody osoby, której udzielono pełnomocnictwa. Wygaśnięcie umocowania następuje w wyniku śmierci mocodawcy lub pełnomocnika bądź odwołania pełnomocnictwa przez mocodawcę.

Rodzaje pełnomocnictw na rynku nieruchomości

Mocodawca może udzielić pełnomocnictwa do dokonania tylko takich czynności prawnej, jakiej sam mógłby dokonać w imieniu własnym, a która zarazem nie ma charakteru osobistego. Ustawa nie zezwala również na udzielenie pełnomocnictwa do wszelkich czynności prawnych.

Pełnomocnictwo ogólne

Pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. To m.in. zarządzanie nieruchomościami. W zależności od rodzaju i sposobu wykorzystania nieruchomości, czynnościami takimi mogą być najem i dzierżawa. Zakres zwykłego zarządu oznacza też zapewnienie dostawy mediów oraz reprezentację w sprawach związanych ze współwłasnością.

Pełnomocnictwo rodzajowe

Pełnomocnictwo rodzajowe to typ pełnomocnictwa, obejmujący jedynie określony rodzaj czynności, przy czym czynności te mogą wykraczać także poza zwykły zarząd nieruchomością. Pełnomocnictwo rodzajowe może zatem dotyczyć przykładowo kwestii zawierania umów o ustanowienie służebności gruntowej na nieruchomości, czy też dokonywania jej podziału na mniejsze działki, a także sprzedaży poszczególnych działek wchodzących w skład nieruchomości.

Co ważne, w przypadku pełnomocnictwa rodzajowego nie jest możliwe ustalenie pełnomocnictwa w zakresie określonej czynności prawnej, co do której wymagane jest pełnomocnictwo szczególne (jednostkowe).

Pełnomocnictwo szczególne (jednostkowe)

Pełnomocnictwo szczególne (jednostkowe) upoważnia do dokonania jednej, precyzyjnie opisanej w pełnomocnictwie czynności prawnej. Przykładowo upoważnia do zawarcia umowy sprzedaży jednej nieruchomości czy złożenia oświadczenia o ustanowieniu ściśle określonego ograniczonego prawa rzeczowego na danej nieruchomości. To właśnie pełnomocnictwo szczególne jest najczęściej stosowanym rodzajem pełnomocnictwa przy transakcjach na rynku nieruchomości.

Prokura

Należy również wskazać na szczególny rodzaj pełnomocnictwa, jakim jest prokura. Prokurę może ustanowić przedsiębiorca wpisany do rejestru przedsiębiorców KRS albo Centralnej Ewidencji i Informacji Gospodarczej i obejmuje ona uprawnienie do dokonywania prawie wszystkich czynności sądowych i pozasądowych związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej - np. w zakresie najmu lokali. Co jednak istotne, prokura nie upoważnia do zbywania i obciążania nieruchomości. W tym celu prokurent powinien otrzymać dodatkowe pełnomocnictwo.

W transakcjach obrotu nieruchomościami spotkać możemy się ze wszystkimi typami wyżej wymienionych pełnomocnictw. Najczęściej występują pełnomocnictwa jednostkowe oraz rodzajowe. Te ostatnie stosują zwłaszcza wynajmujący oraz deweloperzy. Dzięki temu nie jest konieczne udzielanie pełnomocnictwa do każdej czynności z osobna.

Jakie informacje powinny być zawarte w dokumencie pełnomocnictwa?

• miejsce sporządzenia pełnomocnictwa,
• rodzaj pełnomocnictwa,
• osoby mocodawcy i pełnomocnika – należy podać ich imiona i nazwiska, a także dane osobowe pozwalające na ich identyfikację: adres, numer PESEL, numer dowodu osobistego,
• zakres pełnomocnictwa, czyli czynności, które pełnomocnik może wykonywać w imieniu mocodawcy - jeżeli pełnomocnik ma mieć prawo ustanawiania dalszych pełnomocników, tzw. substytutów, okoliczność ta musi zostać wskazana w treści pełnomocnictwa,
• podpis mocodawcy.

Dodatkowo, pełnomocnik może zaznaczyć pod treścią pełnomocnictwa, że je przyjmuje. Przy udzielaniu pełnomocnictwa należy pamiętać o dokładnym wskazaniu, do czego umocowany jest pełnomocnik. Przy transakcjach warto na przykład wskazać, za jaką cenę może zostać nabyta lub sprzedana nieruchomość, określić rodzaj nieruchomości czy zaznaczyć, że pełnomocnik jest upoważniony do dokonania zapłaty lub przyjęcia kwoty.

W jakiej formie można udzielić pełnomocnictwa?

• umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego, w tej samej zatem formie aktu notarialnego powinno zostać udzielone pełnomocnictwo,
• umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zostać zawarta w zwykłej formie pisemnej, w takim przypadku również pełnomocnictwo wymaga zwykłej formy pisemnej,
• pełnomocnictwo ogólne wymaga zachowania formy pisemnej pod rygorem jego nieważności.

Co istotne, pełnomocnictwa można udzielić bez względu na miejsce pobytu - czyli np. podczas zagranicznego wyjazdu.

Jak odwołać pełnomocnictwo dotyczące nieruchomości?

Warto wiedzieć, że pełnomocnictwo można odwołać w każdej chwili. Oświadczenie o odwołaniu pełnomocnictwa należy złożyć pełnomocnikowi. Co istotne, odwołanie pełnomocnictwa może nastąpić zarówno w formie pisemnej czy w formie aktu notarialnego, jak i drogą elektroniczną lub nawet ustnie. Większość osób decyduje się jednak na zachowanie formy pisemnej. Wyjątkiem jest sytuacja, w której pełnomocnictwo było udzielane w zakresie przeniesienia własności nieruchomości. W takim przypadku należy zachować formę aktu notarialnego.

Oświadczenie o odwołaniu pełnomocnictwa w formie pisemnej powinno zawierać tytuł, miejsce i datę sporządzenia, dane mocodawcy i pełnomocnika, rodzaj udzielonego pełnomocnictwa i jego zakres, a także podpis mocodawcy. Co ważne, pełnomocnictwo może zostać odwołane bez zgody pełnomocnika. Dodatkowo należy również podkreślić, że odwołanie pełnomocnictwa może mieć też charakter częściowy - czyli tylko w pewnym zakresie (zwłaszcza, jeśli było to pełnomocnictwo ogólne).

Podsumowanie

Dokonywanie czynności prawnych za pośrednictwem pełnomocnika jest często stosowanym rozwiązaniem przy transakcjach na rynku nieruchomości. Pełnomocnictwo umożliwia np. sprzedaż lub zakup nieruchomości w imieniu mocodawcy. Przy udzielaniu pełnomocnictwa należy brać pod uwagę treść czynności prawnej; to od niej zależy, w jakiej formie powinno zostać udzielone pełnomocnictwo. Warto też wiedzieć, że pełnomocnictwo można w każdej chwili odwołać - nawet bez podawania przyczyny.