Odlesienie działki - co warto wiedzieć?

Z tego artykułu dowiesz się:

• czym charakteryzuje się działka leśna,
• na czym polega odlesienie działki,
• czy możliwa jest budowa domu na działce leśnej.

Działka leśna - charakterystyka

Zgodnie z ustawą o lasach z dnia 28 września 1991 r. i ustawą o podatku leśnym z dnia 30 października 2002 r. działka leśna to grunt o powierzchni co najmniej 0,1 ha, pokryty roślinnością leśną oraz przeznaczony do produkcji leśnej. Warto jednocześnie wiedzieć, że drzewostan nie jest jednak jedynym wyznacznikiem zakwalifikowania terenu do obszaru leśnego - czasem wystarczy, że grunt jedynie znajduje się w pobliżu lasu. Aby upewnić się, że dany obszar to działka leśna, należy sprawdzić wpis w ewidencji gruntów.

Grunt leśny, podobnie jak działka rolna, nie jest przeznaczona na cele budownictwa mieszkaniowego. Z tego względu średnia cena sprzedaży działki leśnej jest nawet kilkukrotnie niższa niż działki budowlanej. Warto jednak wiedzieć, że w niektórych przypadkach grunty leśne mogą być wykorzystane na cele inwestycyjne niezwiązane z gospodarką leśną - o ile miejscowe nadleśnictwo wyrazi odpowiednią zgodę.

Budowa domu w lesie - co warto wiedzieć? Sprawdź

Na czym polega odlesienie działki?

Niekiedy możliwe jest odlesienie działki (nazywane czasem odrolnieniem działki), polegające na wyłączeniu gruntu z produkcji leśnej. W pierwszej kolejności należy zająć się jednak zmianą przeznaczenia działki i wystąpić w tym celu z wnioskiem do marszałka województwa o wydanie odpowiedniej zgody. Wniosek składa w imieniu inwestora wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Marszałek z kolei może wyrazić zgodę tylko w sytuacji, gdy izba rolnicza wyda pozytywną opinię. To natomiast możliwe jest wyłącznie wtedy, gdy zmiana przeznaczenia działki nie wpłynie negatywnie na gospodarkę leśną.

Jeśli ostatecznie zmiana przeznaczenia działki okaże się możliwa, należy następnie złożyć wniosek o wyłączenie z produkcji leśnej. Wniosek składa się do regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych o wyłączenie gruntu z produkcji leśnej. Jeśli dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych zgodzi się na wyłączenie z produkcji leśnej działki, dopiero wtedy możliwe będzie złożenie wniosku o pozwolenie na budowę.

Aby zwiększyć szanse powodzenia całego przedsięwzięcia, można, jeszcze przed złożeniem wniosku do marszałka, podzielić działkę na części (mniej i bardziej zadrzewioną) i zawnioskować o odlesienie tej części, na której jest mniej roślinności leśnej.

Należy przy tym pamiętać, że jeżeli na budowę domu jednorodzinnego ma zostać przeznaczony grunt o powierzchni większej niż 0,05 ha, konieczne jest uiszczenie opłaty za przedwczesny wyrąb drzewostanu.

Odlesienie działki krok po kroku

Do wniosku o wyłączenie działki spod produkcji leśnej należy dołączyć odpowiednie dokumenty:

• akt notarialny lub inny dokument potwierdzający prawo do dysponowania nieruchomością (np. decyzję sądu o nabycie spadku),
• projekt zagospodarowania terenu wraz z bilansem terenu,
• wypis z planu zagospodarowania przestrzennego, a jeśli nie ma MPZP - uzyskane warunki zabudowy dla działki,
• wypis z rejestru gruntów,
• oświadczenie o wartości wyłączanego spod produkcji leśnej gruntu (lub wycenę nieruchomości).

Warto również mieć na uwadze, że wniosek o wyłączenie z produkcji gruntów leśnych wymaga również opisu taksacyjnego lasu. Opis ten powinien zawierać typ siedliskowy lasu, skład gatunkowy i wiek drzewostanu, a także zadrzewienie, bonitację i zaliczenie do lasów ochronnych. Jeśli teren leśny znajduje się w zarządzie Lasów Państwowych, to opis taksacyjny powinien zostać potwierdzony przez służby Lasów Państwowych. W pozostałych przypadkach opis taksacyjny potwierdza starosta.

Należy także pamiętać, że jeśli nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla danej działki, konieczne będzie wystąpienie o warunki zabudowy dla działki. Do wniosku należy dołączyć kopię mapy zasadniczej wraz z zaznaczonymi i określonymi granicami działki czy części terenu, który ma być przeznaczony pod zabudowę.

We wniosku o warunki zabudowy konieczne jest opisanie planowanej inwestycji - jej rodzaju, przeznaczenia, wielkości, powierzchni, a także wysokości zabudowy, rodzaju architektury i rodzaju zadaszenia. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe, jeśli:

• co najmniej jedna sąsiadująca działka ma zabudowania, na postawie których można określić wymagania dla nowej zabudowy,
• teren jest uzbrojony w stopniu wystarczającym do przeprowadzenia budowy (albo takie uzbrojenie jest możliwa),
• teren ma dostęp do drogi publicznej.

Wniosek należy złożyć w odpowiednim wydziale urzędu gminy.

Kiedy można przeprowadzić odlesienie działki?

Podsumowując - odlesienie działki, czyli zmiana przeznaczenia gruntów leśnych na cele nieleśne i faktycznego wyłączenia z produkcji rolniczej lub leśnej jest możliwa wyłącznie wtedy, gdy marszałek województwa wyraził zgodę na zmianę przeznaczenia, a regionalna dyrekcja Lasów Państwowych pozwoli na wyłączenie gruntu z produkcji leśnej. Warto przy tym pamiętać, że przed przystąpieniem do ewentualnej budowy konieczne jest usunięcie drzew. To z kolei oznacza, że być może inwestor będzie musiał najpierw uzyskać jeszcze pozwolenie na wycinkę.

Ile trwa i kosztuje odrolnienie działki? Przeczytaj

Ile kosztuje odlesienie działki?

Wysokość należności i opłat za wyłączenie gruntu leśnego z produkcji leśnej jest uzależniona od wielkości gruntów. Opłaty za wyłączenie z produkcji leśnej reguluje ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych.

Opłatę można pomniejszyć o wartość gruntu wyłączanego spod produkcji, posługując się stawkami obrotu gruntem obowiązującymi w danej miejscowości. Takich wyliczeń powinien jednak dokonać rzeczoznawca.

Ostateczną należność wylicza się według wzoru SW*XTSL*CGUS, przy czym:

• SW to powierzchnia wyłączenia z produkcji leśnej w hektarach,
• XTSL to współczynnik zależny od typu siedliskowego lasu,
• CGUS to średnia cena sprzedaży metra sześciennego drewna podana przez Główny Urząd Statystyczny na dany rok; można ją sprawdzić na stronie internetowej GUS.

Warto mieć świadomość, że to nie jedyna opłata, która dotyczy wyłączenia gruntów z produkcji leśnej. Oprócz tego inwestor uiszcza również przez 10 lat opłatę roczną, która wynosi 10 proc. stawki wyliczonej należności pomnożonej przez aktualną cenę sprzedaży metra sześciennego drewna podaną przez GUS.

Ponadto należy liczyć się też z jednorazowym odszkodowaniem za przedwczesny wyrąb drzewostanu. Wysokość odszkodowania jest uzależniona od dominującego na terenie działki gatunku i wieku drzew. Można jednak szacować, że koszt odszkodowania wyniesie od ok. 500 do 1000 zł za każde 1000 mkw. działki.

Właściciel działki, która ma zostać odlesiona powinien jednak wiedzieć, że w niektórych sytuacjach obowiązek uiszczenia należności z tytułu odlesienia nie powstaje. Pod budowę domu jednorodzinnego możemy bowiem, zgodnie z prawem, wyłączyć spod produkcji leśnej do 500 mkw. działki. Należy jednak pamiętać, że we wspomnianych 500 mkw. muszą zawierać się wszystkie ingerencje w działkę, czyli nie tylko dom, ale i przyłącza mediów, droga dojazdowa czy ogrodzenie.

Alternatywy dla odlesienia działki (przekwalifikowanie działki leśnej w budowlaną)

W niektórych przypadkach możliwe jest przeznaczenie gruntów leśnych na cele budowlane bez konieczności decyzji o odlesieniu. Mowa o sytuacjach, gdy działka leśna jest w rzeczywistości działką budowlaną. Może się tak zdarzyć, gdy działka wprawdzie jest położona w okolicy lasu i pokryta roślinnością, ale oznaczona jest jako działka budowlana. W takim wypadku budowa domu będzie możliwa.

Alternatywą dla bezpośredniego przekwalifikowania działki leśnej (która faktycznie jest działką leśną) jest jej przekwalifikowanie najpierw na działkę rolną. Zgodnie z art. 13 ust. 2 ustawy o lasach jest to możliwe w przypadku istnienia szczególnie uzasadnionych potrzeb właściciela działki. O przekwalifikowaniu działki leśnej na rolną decyduje starosta. Należy również mieć świadomość, że aby możliwa była budowa domu, konieczne jest następnie dokonanie wyłączenia gruntów z produkcji rolniczej, czyli odrolnienie działki.

Podsumowanie

Przekwalifikowanie działki rolniczej lub leśnej na cele budownictwa mieszkaniowego jest żmudnym procesem, w dodatku nie zawsze zakończy się on powodzeniem. Muszą mieć to na uwadze osoby, które dopiero mają zamiar dokonać zakupu działki oznaczonej jako leśna i chciałyby w przyszłości wybudować na niej dom.