Odbiór lokalu w stanie epidemii

Czekasz na wydanie mieszkania przez dewelopera ale zastanawiasz się, czy obecnie jest to w ogóle możliwe? Nie wiesz, czy stan epidemii umożliwia przeprowadzenie odbioru nieruchomości? Jeśli tak, to koniecznie zapoznaj się z naszym artykułem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy stan epidemii uniemożliwia przeprowadzenie odbioru nieruchomości
• jakie zasady bezpieczeństwa należy zastosować w trakcie odbioru lokalu
• co w sytuacji gdy przeoczymy wadę mieszkania 

Obowiązujące restrykcje

Co prawda restrykcje związane z występowaniem na obszarze kraju epidemii SARS-CoV-2 (koronawirus) są stopniowo łagodzone, niemniej niektóre z nich mogą pozostać z nami na dłużej. Mowa tu o tzw. środkach dystansu społecznego, które mają przeciwdziałać rozprzestrzenianiu się wirusa. Należą do nich m.in.:

• obowiązek zachowania odległości pomiędzy osobami poruszającymi się pieszo – nie mniejszej niż 2 metry,
• obowiązek zakrywania ust i nosa,
• ograniczenie przebywania określonej liczby osób na danym obszarze.

Ze względu na wdrażanie kolejnych etapów „odmrażania” gospodarki, przed przystąpieniem do odbioru należy zapoznać się z aktualnie obowiązującymi przepisami. Obecnie przedmiotowe obostrzenia reguluje Rozporządzenie Rady Ministrów z 16 maja 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii.

Procedura odbioru nieruchomości

Deweloper, występujący tu w roli przedsiębiorcy, powinien ustalić procedurę wydawania lokali z uwzględnieniem treści aktualnych przepisów i wynikających z nich ograniczeń, zakazów oraz nakazów. Procedura powinna minimalizować ilość osób przebywających jednocześnie w budynku, w szczególności w jego częściach wspólnych, a także zakładać ich okresową dezynfekcję. Jednocześnie nie może ona ograniczać praw nabywcy do rzetelnego zapoznania się z wydawanym lokalem oraz dokonania jego oględzin.

Wśród profilaktycznych środków ochrony, jakie mogą zostać ustanowione przez deweloperów, można wskazać na następujące:

• określenie maksymalnej liczby osób mogących przebywać w tym samym czasie w budynku i lokalach (z uwzględnieniem ich powierzchni oraz ilości samodzielnych wejść do budynku) – w tym celu możliwe jest: ograniczenie liczby osób uczestniczących w odbiorze z każdej ze stron, umawianie odbiorów na konkretne godziny z uwzględnieniem okresów buforowych, tak aby zminimalizować ryzyko przebywania w częściach wspólnych budynku większej liczby osób,
• zapewnienie środków do dezynfekcji rąk oraz rękawiczek jednorazowych, a także wyposażenie w nie pracowników dewelopera,

• jeżeli uczestnicy będą się przemieszczać w trakcie czynności odbiorowych po różnych budyniach (np. budynek mieszkalny, biuro dewelopera, itp.) zalecane jest dezynfekowanie rąk i zmiana rękawiczek jednorazowych przed wejściem do każdego z budynków/lokali,
• w odniesieniu do przedstawicieli dewelopera, powinni oni zmieniać rękawiczki i maski/ maseczki jednorazowe przed obsługą kolejnego nabywcy,
• ścisłe przestrzeganie obowiązku zakrywania ust i nosa,
• ścisłe przestrzeganie odległości pomiędzy uczestnikami odbioru, zwłaszcza w częściach wspólnych, ciągach komunikacyjnych i windach,
• wyznaczenie miejsc do oczekiwania kolejnych nabywców, z uwzględnieniem zachowania odległości pomiędzy nimi. Miejsca te powinny zapewniać możliwość oczekiwania na czynności odbiorowe niezależnie od panujących warunków atmosferycznych,
• zamknięcie wydawanego lokalu co najmniej na kilka dni przed terminem jego wydania,
• pouczenie odbiorców, że jeżeli oględziny lokalu nie będą mogły zostać ukończone w uzgodnionym czasie, przedstawiciel dewelopera będzie mógł je przerwać ustalając jednocześnie dodatkowy termin celem ich dokończenia,
• warto również ograniczyć ilość przekazywanych dokumentów w formie tradycyjnej oraz możliwie dużą ich ilość przesłać drogą elektroniczna przed odbiorem.

Powyżej przedstawiono jedynie propozycje procedur, których wdrożenie umożliwi przeprowadzenie czynności odbiorowych. Obowiązujące obecnie akty prawne nie zawierają bowiem szczególnych wytycznych względem tego typu czynności. Wyznaczenie zasad odbioru należeć będzie zatem do dewelopera. Musi on jednakże uwzględniać obostrzenia wynikające ze ww. rozporządzenia.

Gdy przeoczymy wadę

Jeżeli mamy wątpliwości, co do jakości lokalu i jego zgodności z umową najlepszym rozwiązaniem jest dokończenie czynności odbiorowych w innym dniu. Jeśli zaś zdecydujemy się na odbiór nieruchomości, pamiętajmy że nie niweczy to roszczeń z tytułu rękojmi za wady. W szczególności warto przypomnieć, że w myśl art. 556² k.c., jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego – w naszym przypadku, w chwili wydania lokalu.

Co więcej, okres odpowiedzialności dewelopera z tytułu rękojmi za wady nieruchomości wynosi aż 5 lat. Jeżeli wszakże, wada ujawni się po okresie roku od jej wydania, nabywca będzie musiał wykazać, iż jest to wada istniejąca już w chwili przejęcia lokalu. Rękojmia bowiem nie obejmuje późniejszych uszkodzeń rzeczy, chyba że te wynikają z pierwotnych wad budynku – np. na skutek jego wady konstrukcyjnej, po dwóch latach zaczęły się pojawiać pęknięcia na ścianach. Ponadto, ww. okres 5 lat nie dotyczy wad ukrytych, czyli takich, o których deweloper powinien wiedzieć ale nie poinformował o nich nabywców, czyniąc to świadomie albo przez swoje niedbalstwo.

Podsumowując, przy zachowaniu odpowiednich reguł bezpieczeństwa, możliwe jest przeprowadzenie odbioru nieruchomości, także w okresie stanu epidemii. Nawet jeżeli, w czasie takiego odbioru nie dostrzeżemy pewnych wad lokalu, nie przekreśla to roszczeń nabywcy z tytułu rękojmi za wady.