O czym należy pamiętać, gdy wynajmujemy mieszkanie we Wrocławiu?

Na tak dynamicznym rynku nieruchomości, jak ten we Wrocławiu, codziennie możemy znaleźć nawet po kilkadziesiąt nowych ofert najmu. Na co jednak przede wszystkim powinniśmy zwrócić uwagę, wynajmując mieszkanie w stolicy Dolnego Śląska?

Wynajem mieszkania w dużych ośrodkach studenckich w Polsce to niejednokrotnie jedna z najlepszych lokat kapitału. W dużych miastach mamy bowiem do czynienia z rynkiem wynajmującego, co widać po zdecydowanym wzroście cen, jaki w ostatnich latach obserwujemy m.in. w stolicy Dolnego Śląska. Jeszcze 10 lat temu średnie ceny za najem pokoju oscylowały w granicach 400-600 zł. Dziś stawki te we Wrocławiu najczęściej mieszczą się w widełkach 800-1200 zł. Podobnie rzecz ma się w przypadku wynajmu całego mieszkania – na przestrzeni lat stawki wzrosły o kilkaset złotych.

Na co należy uważać przy wynajmie mieszkania?

Zanim jednak zaczniemy czerpać zyski z wynajmu, musimy odpowiednio zadbać o swoje interesy i dobrze wynająć mieszkanie. Na początek przede wszystkim powinniśmy odpowiedzieć na pytanie,jak długo zamierzamy wynajmować mieszkanie oraz ile musimy zarobić, żeby wynajem się nam opłacał.Każda zmiana najemcy generuje bowiem koszty, takie jak choćby przestój w okresie najmu, konieczność odświeżenia mieszkania czy zakup dodatkowego wyposażenia, zgodnego z życzeniem nowego najemcy.

M.in. z tych powodów wielu inwestorów jest zainteresowanych jak najdłuższym okresem obowiązywania umowy, a przy podpisaniu jej na dłużej niż rok są oni skłonni wynająć mieszkanie taniej. Niższa cena oznacza też więcej potencjalnych zainteresowanych i większe możliwości wyboru najemcy, jeżeli mamy co do niego określone oczekiwania.

Oprócz kwestii finansowych należy również być świadomym, że umowa najmu podlega konkretnym regulacjom prawnym, a najemca ochronie zgodnej nie tylko z kodeksem cywilnym, ale także wynikającej ze szczegółowych przepisów o ochronie praw lokatorskich.

– Klienci naszego biura pragnący wynająć nieruchomość często są zaskoczeni, gdy uświadamiamy im, że nieroztropnie zawarta umowa ściągnięta z internetu może zaowocować sytuacją, gdy najemca przestaje płacić, a mimo to zgodnie z prawem może zamieszkiwać w prywatnym lokalu wynajmującego. Niestety, takie sytuacje zdarzają się nierzadko i potrafią ciągnąć się latami – wyjaśnia Marta Mikulska z JOT-BE Nieruchomości.

Jak zatem zabezpieczyć się przed tego typu ryzykownymi sytuacjami? Najlepiej zawrzećumowę na okres roku w trybie najmu okazjonalnego. W odróżnieniu od tradycyjnej umowy najem tego typu pozwala właścicielowi na ewentualną łatwiejszą eksmisję z mieszkania najemcy, który w jakikolwiek sposób nie wywiązuje się z warunków podpisanej umowy (np. zalega z płatnościami lub dewastuje lokal).

Z punktu widzenia właściciela niezbędne jest również spisanie danych potencjalnego najemcy z ważnego dokumentu tożsamości. Niemniej ważne jest też, żeby wszystkie osoby, które będą korzystały z lokalu były stronami umowy. Dzięki temu w przypadku ewentualnych zniszczeń solidarną odpowiedzialność poniosą wszyscy lokatorzy.

Kaucja, protokół zdawczo-odbiorczy oraz ubezpieczenie

Kolejną kwestią jest pobór zwrotnej kaucji w momencie podpisywania umowy, która najczęściej jest równowarta kwocie miesięcznego czynszu za mieszkanie. W przypadkach bardzo dobrze wyposażonych lokali o podwyższonym standardzie nierzadko kaucja jest jednak wyższa.

Aby dodatkowo zabezpieczyć się przed ewentualnymi stratami, wynikającymi z przedwczesnego rozwiązania umowy najmu, warto zawrzeć w umowie klauzulę określającą, że do pewnego momentu – gdy umowa zostanie przedwcześnie wypowiedziana ze strony najemcy – kaucja nie zostanie zwrócona lub zostanie zwrócona w mniejszej wysokości. Może on np. dotyczyć okresu pół roku od momentu podpisania umowy. W umowie warto również zawrzeć zapis, który pozwoli właścicielowi na umówione wcześniej z najemcą i zapowiedziane wizyty, np. nie częściej niż przy okazji odbierania comiesięcznego czynszu.

Po podpisaniu umowy właściciel z najemcą powinni sporządzić również protokół zdawczo-odbiorczy. To właśnie w tym dokumencie powinny znaleźć się nie tylko stany wszystkich liczników, ale również elementy wyposażenia mieszkania, które pozostawia właściciel. Wreszcie dla bezpieczeństwa wynajmującego warto, by rozważył on zakup ubezpieczenia, jeżeli takiego jeszcze nie posiada. Nawet najtańsza polisa OC zabezpiecza nas na wypadek, gdyby lokator np. zalał sąsiada z dołu. Kolejną opcją wartą rozważenia jest także wykupienie ubezpieczenia chroniącego przed skutkami zniszczenia nieruchomości lub kradzieży.

Często warto także – w całym procesie wynajmu mieszkania – rozważyć skorzystanie z usługi doświadczonego pośrednika, który nie tylko skupi się na szybkim znalezieniu najemcy bez konieczności zaangażowania uwagi właściciela, ale także – dzięki znajomości przepisów – zadba o jego prawa.

Jakie stawki za najem mieszkania we Wrocławiu?

Istotnym, a może najistotniejszym, pozostaje również kwestia ceny, za jaką przyszły wynajmujący chce udostępnić swój lokal. A tutaj, podobnie, jak w każdym dużym mieście, wysokość kwoty wynajmu jest ściśle związana m.in. z lokalizacją i znacząco różni się w różnych częściach Wrocławia. W przypadku wynajmu położenie mieszkania nie jest jednak jedynym warunkiem, od którego uzależnia się kwoty.

– Inaczej, niż w przypadku ofert sprzedaży, nie możemy mówić o prostej korelacji ceny najmu i lokalizacji. Koszt czynszu, w równym stopniu co położenie nieruchomości, kształtuje standard mieszkania i renoma osiedla czy budynku – podkreśla przedstawicielka JOT-BE Nieruchomości.

Nowa kawalerka na nowoczesnym osiedlu sporo oddalonym od Rynku może cechować się zatem dużo wyższą ceną, niż dwupokojowe mieszkanie o tej samej powierzchni w starej zabudowie, za to znacznie bliżej centrum. Nierzadko zdarzają się również luksusowe apartamenty do wynajęcia w cenach od kilku do kilkunastu tysięcy złotych miesięcznie.

Ile wynoszą przeciętne stawki miesięcznego czynszu w przypadku wynajmu mieszkania we Wrocławiu?

– Jeżeli chodzi o kawalerki są to kwoty w granicach 1250-1800 zł, mieszkanie dwupokojowe wynajmiemy w cenie 1500-2500 zł, a trzypokojowe od 1700 do 3000 zł. Do wszystkich kwot należy doliczyć media i inne dodatkowe opłaty. W przypadku mieszkań czteropokojowych i większych ceny są bardzo zróżnicowane, gdyż albo są to mieszkania studenckie wynajmowane na pokoje albo apartamenty z wysoką opłatą najmu – kończy Marta Mikulska.