Nowe mieszkania na kredyt. Jak wygląda oferta dla singla, pary i rodziny z dzieckiem? [RAPORT]

Oferta mieszkań na rynku pierwotnym znacząco różni się pomiędzy poszczególnymi miastami wojewódzkimi, zarówno pod względem liczby dostępnych lokali, jak i ich cen. Istotnym czynnikiem wpływającym na sytuację kupujących są przeciętne wynagrodzenia mieszkańców danego regionu. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zbadali, na jaki kredyt mieszkaniowy mogą tam liczyć przeciętnie zarabiający single, bezdzietne pary i rodziny oraz jak duży mają wybór lokali do kupienia za ten kredyt.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda zdolność kredytowa singli, par i rodzin 2+1 w poszczególnych miastach wojewódzkich,
• jaka ilość gotówki odpowiada wysokości 20% wkładu własnego dla poszczególnych gospodarstw domowych w poszczególnych miastach,
• w jakim mieście znajduje się najwięcej nowych mieszkań na kieszeń przeciętnego singla.

Polacy ruszyli po kredyty, mimo wysokich kosztów

Polską opinię publiczną poruszyła niedawno informacja, że – zgodnie z danymi Europejskiego Banku Centralnego – Polska ma najwyższe koszty nowych kredytów hipotecznych w całej Unii Europejskiej. Nie jest to jednak zaskoczeniem, ponieważ od października 2023 roku poziom stóp procentowych nie uległ zmianie. W konsekwencji przeciętne oprocentowanie kredytów mieszkaniowych pozostaje na wysokim poziomie. Mimo to luty był już drugim miesiącem z rzędu, w którym zauważalnie wzrosła liczba osób zainteresowanych hipoteką.

Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że odpowiedni wniosek złożyło w bankach aż 33,1 tys. osób, czyli o 17% więcej niż w styczniu i o tyle samo więcej niż średniomiesięcznie w całym 2024 r. Oczywiście wzrosła także liczba udzielonych kredytów, a w 12 z 18 miast wojewódzkich odnotowaliśmy rosnącą sprzedaż nowych mieszkań. Na przykład w Rzeszowie deweloperzy zawarli w lutym dwukrotnie więcej umów niż średniomiesięcznie w czwartym kwartale ubiegłego roku. Wyraźne ożywienie widoczne jest także w Toruniu, Szczecinie, Gdańsku, Wrocławiu, Lublinie, Olsztynie i oczywiście w Krakowie oraz Warszawie.

– Wygląda na to, że w bankach i biurach sprzedaży firm deweloperskich pojawiły się osoby, które odkładały decyzję o zakupie nowego mieszkania w oczekiwaniu na preferencyjny kredyt. Ministerstwo Rozwoju i Technologii pozbawiło je reszty złudzeń, bo zapowiedziany program „Klucz do mieszkania” ma zapewnić wsparcie wyłącznie tym kredytobiorcom, którzy kupią swoje pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kupujący nowe mieszkania są obecnie w dość komfortowej sytuacji, bo w wielu miastach wybór lokali jeszcze nigdy nie był tak duży. Ponadto deweloperzy zaczęli wprowadzać na rynek więcej mieszkań w segmencie popularnym, czyli na kieszeń kredytobiorców.

Jak wygląda sytuacja typowego kredytobiorcy?

Eksperci z portalu RynekPierwotny.pl postanowili przeanalizować, jaką sumą na zakup mieszkania mogą operować osoby o przeciętnych dochodach – single, pary bez dzieci oraz rodziny z dzieckiem – oraz ile nieruchomości oferowanych przez deweloperów mieści się w ich możliwościach finansowych. Aby przeprowadzić taką analizę, konieczne było określenie konkretnych założeń. W związku z tym przyjęto, że modelowi kredytobiorcy:

• zaciągają kredyt na 25 lat i spłacają go w równych ratach,
• posiadają wkład własny na pokrycie 20% kosztów zakupu mieszkania,
• mają umowę o pracę na czas nieokreślony, a ich zdolności kredytowej nie obniżają inne zobowiązania kredytowe

A teraz najważniejsze: każdy dorosły członek wspomnianych gospodarstw domowych otrzymuje 85% przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw z danego miasta. Dlaczego nie 100%?

– Problem w tym, że opóźnienia związane z publikacją przez GUS danych o medianach płacowych, nie pozwalają na wykorzystanie w analizie medianowych wynagrodzeń uwzględniających dodatkowo mikrofirmy i „budżetówkę”. Stąd obniżka przeciętnej płacy o 15% - wyjaśnia Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Kredytowe możliwości gospodarstw domowych

W oparciu o przyjęte założenia analitycy portalu RynekPierwotny.pl określili zdolność kredytową różnych typów gospodarstw domowych, a następnie uwzględnili dodatkowo wkład własny na poziomie 20%. Wyniki wskazują, że maksymalna kwota, za jaką można nabyć mieszkanie, znacząco się różni w zależności od miasta wojewódzkiego. Przykładowo, singiel z Białegostoku może pozwolić sobie na nieruchomość za 332 631 zł, podczas gdy w Krakowie ta kwota sięga już 482 083 zł.

– Tak duża różnica maksymalnej ceny możliwego do zakupu lokum jest oczywiście skutkiem sporej rozbieżności płacowej między Krakowem oraz Białymstokiem. W podobny sposób można wyjaśnić fakt, że Warszawa nie cechuje się najwyższym wynikiem. Stołeczne miasto w przypadku wynagrodzeń z sektora przedsiębiorstw już od pewnego czasu przestało być niekwestionowanym liderem – przyznaje Andrzej Prajsnar.

W tabeli widzimy również, że rodziny z dzieckiem przy tych samych dochodach, niestety mają skromniejszy budżet na zakup mieszkania niż pary bezdzietne (ze względu na mniejszą zdolność kredytową i wyższe koszty utrzymania). To może sugerować, że warto pomyśleć o zakupie mieszkania, zanim przyjdzie na świat nowy członek rodziny.

Oferta nowych mieszkań

Z jednej strony, w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków, Łódź, Wrocław, Poznań, Gdańsk czy Katowice, liczba dostępnych nowych mieszkań osiągnęła rekordowy poziom. Z drugiej strony, w niektórych mniejszych ośrodkach, takich jak Opole, Gorzów Wielkopolski czy Zielona Góra, aktywność deweloperów pozostaje na stosunkowo niskim poziomie. Dodatkowo wysokie ceny mieszkań w relacji do przeciętnych zarobków sprawiają, że osoby żyjące w pojedynkę mają ograniczony wybór dostępnych lokali. Warto również pamiętać, że najmniejsze mieszkania, które często wybierają osoby rozpoczynające swoją karierę zawodową, są droższe w przeliczeniu na metr kwadratowy niż większe lokale.

Jak wynika z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl, w Zielonej Górze nowe mieszkania z ujawnioną ceną do ok. 364 tys. zł można dosłownie policzyć na palcach jednej ręki! Niewielki wybór na rynku pierwotnym mają też przeciętnie zarabiające singielki i single w Białymstoku (tylko 21 lokali z ujawnioną ceną do ok. 333 tys. zł), Toruniu (24), Opolu (36), Kielcach (55), Gorzowie Wielkopolskim (71), Rzeszowie (102), czy Olsztynie (127). W rzeczywistości takich mieszkań może być jednak nieco więcej, bo małe inwestycje deweloperskie często umykają statystykom.

– Niska dostępność kredytowa mieszkań z pewnością jest jedną z przyczyn ucieczki młodych do większych miast, gdzie łatwiej o pracę, która umożliwia zakup własnego M. W niektórych mniejszych miastach do wyboru jest tańszy rynek wtórny, ale na nim znajdziemy lokale w bardzo różnym stanie - komentuje Marek Wielgo.

Łódź ziemią obiecaną dla singli?

Obecnie najlepszym miastem dla singielek i singli poszukujących mieszkania jest Łódź, gdzie deweloperzy oferują ponad 1,1 tys. lokali w cenie nieprzekraczającej 395 tys. zł. Spory wybór mieszkań dostępnych w zasięgu finansowym jednoosobowych gospodarstw można znaleźć również w Gdańsku (532 oferty), Lublinie (470), Poznaniu (436) oraz Katowicach (425).

W miastach wojewódzkich singielki i single zwykle będą mogli sobie pozwolić co najwyżej na dwupokojowe mieszkanie, choć w niektórych najtańszych lokalizacjach można znaleźć nawet trzypokojowe. Na przykład w Łodzi w ofercie deweloperów jest 14 takich lokali (tzn. M3 dostępnych dla singla), a w Gdańsku - 11.

Rynek mieszkaniowy premiuje pary

Najlepszą sytuację na rynku mieszkaniowym mają pary o przeciętnych dochodach, ponieważ ich zdolność kredytowa pozwala na zakup lokalu w każdym z największych miast, a w niektórych przypadkach mogą wręcz wybierać spośród tysięcy ofert deweloperskich. Najwięcej mieszkań w ich zasięgu znajduje się w Warszawie, gdzie dostępnych jest ponad 9,9 tys. lokali z ceną poniżej 998 tys. zł, natomiast najmniejszy wybór jest w Opolu – jedynie 96 ofert w cenie nieprzekraczającej 794 tys. zł. Niewielka liczba dostępnych mieszkań w tym mieście wynika jednak głównie z ograniczonej aktywności lokalnych deweloperów. Dla porównania, w Bydgoszczy, gdzie pary mogą przeznaczyć na zakup około 764 tys. zł, w sprzedaży znajduje się blisko 2,2 tys. mieszkań.

Oczywiście, w zasięgu przeciętnie zarabiających par jest bardzo dużo mieszkań trzypokojowych, a w kilku miastach (np. w Łodzi, Krakowie, Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku, Poznaniu czy Katowicach) także czteropokojowych i większych. Nieco mniejszy wybór mają przeciętnie zarabiające rodziny z dzieckiem. Po prostu trochę gorzej jest oceniana ich zdolność kredytowa. Na przykład w stolicy, takie rodziny mogą dysponować kwotą ok. 940 tys. zł. Mieści się w niej blisko 9,1 tys. mieszkań z ujawnioną przez deweloperów ceną.

Pierwsze Klucze – czy to rzeczywiście dobra opcja?

Analitycy z portalu RynekPierwotny.pl zauważają, że część kupujących może zrezygnować z zakupu nowego mieszkania na rzecz lokalu z rynku wtórnego, zachęcona rządowym programem dopłat do kredytu. Warto jednak pamiętać, że w wielu dużych miastach, zwłaszcza w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku, ograniczenie ceny metra kwadratowego do 11 tys. zł znacząco zawęzi dostępne opcje. W praktyce oznacza to konieczność wyboru między większymi mieszkaniami a lokalami na obrzeżach, często w złym stanie technicznym. Dodatkowo, ze względu na unijne regulacje klimatyczne, właściciele takich nieruchomości mogą być zmuszeni do kosztownych remontów, w tym termomodernizacji. Ci, którzy nie zdecydują się na modernizację, muszą liczyć się z wyraźnie wyższymi rachunkami za ogrzewanie.

Z kolei w mniejszych ośrodkach, gdzie wybór używanych mieszkań jest większy niż nowych i używane „M” są jeszcze stosunkowo tanie, dopłata do kredytu może być zachętą do pozostania w danym mieście, co zahamowałoby proces wyludniania się. Z drugiej strony, sprzedający najpewniej będą dostosowywali ceny do zakładanego limitu (10 tys. zł/m kw.). Pojawienie się dopłat może więc skutkować wzrostem cen najtańszych mieszkań. Tym bardziej, że zapowiadany program Pierwsze Klucze zakłada limitowanie liczby udzielanych kredytów. Oznacza to, że obowiązywać ma zasada „kto pierwszy, ten lepszy”.