Nieruchomości odporne na zawirowania

Marcin Moneta
Marcin Moneta

Data publikacji: 19.10.2020, Data aktualizacji: 19.05.2022

Nieruchomości odporne na zawirowania
W niepewnych czasach inwestorzy rozglądają się za bezpiecznymi aktywami, a do takich od dawna należą nieruchomości. Jakie są najbardziej odporne na zawirowania koniunkturalne?

Bezpieczne aktywa to te, które pozwolą zachować inwestorom kapitał i przetrwać trudniejszy okres. Liczy się to, co materialne: kruszce, kamienie szlachetne, dzieła sztuki, ale także a może przede wszystkim – nieruchomości. W Polsce od dawna są one inwestycyjnym numerem 1.

Wg ekspertów najbezpieczniejsze, najbardziej odporne na zawirowania koniunkturalne są nieruchomości najdroższe – apartamenty i posiadłości z segmentu premium.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

  • co powoduje wzrost cen nieruchomości
  • w jaki sposób pandemia wpłynęła na rynek nieruchomości
  • w jakim mieście cena za mkw. mieszkania jest najwyższa

Na chwilę obecną wpływ COVID – 10 na rynek nieruchomości jest niejasny. Pandemia na razie nie przekłada się w widoczny sposób na ceny mieszkań, mimo że informacje z rynku pierwotnego z II kwartału roku mówią o mocnym spadku sprzedaży.

Z danych jakie dostarcza ostatni raport Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za II kw. 2020 wynika, że w analizowanym okresie sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym spadła aż o 64 procent. Zmniejszyła się też akcja kredytowa. Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowym wyniosła nieco ponad 45 tysięcy, czyli o 20 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku. Z kolei wartość udzielonych kredytów zmniejszyła się natomiast o 19 procent.

Mimo tych niedobrych danych pojawiają się jednak również dobre informacje płynące z rynku. Sprzedaż mieszkań „odbiła” już w miesiącach letnich, poza tym nawet w czasie lockdownu były sygnały świadczące o większym popycie na niektóre segmenty nieruchomości i chodzi właśnie o segment premium.

Takie informacje dostarcza m.in. raport „High Level Book” autorstwa Higl Level Sales & Marketing. Twórcy badania przeanalizowali segment premium w 7 aglomeracjach w Polsce: Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach i Łodzi. Z raportu nie tylko wynika, że ten rynek sukcesywnie rósł w ostatnich latach, ale również, że dobra koniunktura utrzymywała się także w „pandemicznych” miesiącach II kw. 2020.

W zeszłym roku w przywołanych miastach sprzedano aż o 40 proc. więcej apartamentów niż rok wcześniej. Liczba sprzedanych nieruchomości wyniosła 1000. Na największym rynku, czyli w Warszawie, początek roku przyniósł kilkunastoprocentową poprawę wyników sprzedaży. Co jednak ważne – mimo że  w II kwartale 2020 roku sprzedaż m mocno wyhamowała (II kw. 2019 – 79, II kw. 2020 – 21), to wzrosły średnie ceny nieruchomości luksusowych – i to wyraźnie, bo o 9 procent.

To by wskazywało na to, że mimo obiektywnego „zamrożenia” rynku, wynikającego po prostu z lockdownu, zainteresowanie ruchomościami luksusowymi ciągle utrzymywało się na wysokim poziomie.

segment nieruchomości luksusowych

Takie też wnioski wpływają z raportu JLL za I półrocze 2020. Z badania wynika, że w drugim, kryzysowym kwartale średnie ceny mieszkań wprowadzonych do sprzedaży nie tylko nie spadły drastycznie, ale na niektórych rynkach nawet mocno wzrosły z kwartału na kwartał. Tak było w  Trójmieście, gdzie mieszkania wprowadzone do oferty w okresie od kwietnia do końca czerwca były  aż 40 proc. droższe, od tych dodanych do oferty deweloperów na początku roku. Taki skokowy wzrost cen musi wynikać z faktu, że w ofercie znalazło się znacznie więcej mieszkań drogich i najdroższych czyli z segmentu premium. To z kolei może być pokłosiem przekonania deweloperów, że na takie właśnie nieruchomości, mimo trudnych czasów, będzie wzięcie.

Jak napisano w omówieniu raportu, nie powinno dziwić, że deweloperzy w trudnych czasach nie bali się wprowadzać do oferty bardzo drogich projektów : ogólna reguła w kryzysie każe wierzyć w popyt szczególnie ze strony najbardziej zamożnych klientów, posiadających duże oszczędności i nie rezygnujących z transakcji w obawie przed pogorszeniem sytuacji gospodarczej. Na popularności wręcz zyskują aktywa zabezpieczające utratę wartości kapitału, a za takie można uznać nieruchomości luksusowe – piszą autorzy raportu JLL.

Luksus zawsze w cenie?

Co jednak sprawia, że luksus „trzyma” ceny i skąd pewność, że tak właśnie jest i że będzie w przyszłości? Odpowiedź na drugie pytanie brzmi: nie ma żadnej pewności, podobnie jak z jakimikolwiek aktywami na Ziemi. Także nieruchomości luksusowe (bądź sprzedawane jako luksusowe) mogą podlegać głębokiej przecenie, co zresztą już miało miejsce na polskim rynku nieruchomości w kryzysowych latach 2009 – 2013, po pierwszej górce cenowej. Wtedy, gdy przyszła korekta wiele projektów sprzedawanych jako „wyższa półka” zostało brutalnie zweryfikowanych przez rynek. Ceny spadały nawet o ponad 40 proc.

nieruchomości premium

Z drugiej jednak strony, te najlepsze, najdroższe, najbardziej prestiżowe nieruchomości utrzymały swoją wartość. Kryzys odsiał więc z puli premium projekty przewartościowane.

Potwierdzeniem faktu, że nieruchomości premium cechuje jednak znacznie większa stabilność może być porównanie z segmentem popularnym. I on został mocno przeceniony po pierwszej górce/bańce na polskim rynku nieruchomości z lat 2006 – 2008. Spadki cen sięgały kilkudziesięciu procent, tymczasem na rynku apartamentów takich zjawisk nie obserwowano, albo obserwowano znacznie rzadziej. Od lat cezura cenowa dla segmentu premium się nie zmienia. Najwyższa półka w polskich warunkach „zaczyna się” od stawek wynoszących przynajmniej 12 – 14 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Wg raportu HSLM próg wejścia na rynek luksusu jest bardzo różny w zależności od danego miasta. W Warszawie, wynosi  on 26,4tys.  zł/mkw. Dalej jest Trójmiasto z wartością 18,5 tys. zł,  Wrocław – 14,5 tys. zł, Kraków – 14,9 tys. zł  i Poznań – 11,7 tys. zł.  Z kolei jeśli chodzi o średnie ceny luksusowych apartamentów – najdrożej jest w Warszawie – 32 tysiące złotych za 1 mkw.

Z czego wynika fakt, że drogie nieruchomości stanowią dobrą/stabilną lokatę kapitału? Gra tu kilka czynników – co do zasady takich samych, jak w przypadku innych wysoko wycenianych aktywów, takich jak choćby złoto. Przede wszystkim drogich nieruchomości jest bardzo mało, tak jak mało jest najlepszych prestiżowych lokalizacji, działek i wyjątkowych budynków. Za coś co występuje w ograniczonym zakresie, płaci się dużo.

Klientami segmentu premium są ludzie bardzo majętni, których ogólnie w skali populacji jest bardzo niewielu. Dla przykładu – wg raportu KPMG z poprzedniego roku, w Polsce mieszka zaledwie 32 tysiące ludzi (na 38 mln obywateli) z rocznym dochodem przekraczającym milion złotych. Choć jest to relatywnie mała liczba, to autorzy zaznaczają, że ona bardzo dynamicznie  rośnie - rok do roku aż o 38 procent. Rośnie też liczba ludzi dobrze uposażonych. W 2018 roku w Polsce mieszkało ponad 234 tys. osób zarabiających ponad 20 tys. złotych miesięcznie, z czego blisko 67 tys. zarabiało powyżej 50 tys. złotych.

mieszkania luksusowe

Rosnąca liczba ludzi zamożnych przekłada się na wzrost popytu na mieszkania luksusowe, co z kolei „nakręca” ceny. Co jednak ważne: na luksus z najwyższej półki mogą sobie pozwolić tylko najbogatsi, a tych z kolei cechuje finansowa stabilność, co znaczy ni mniej ni więcej, że nie wstrzymają się oni z zakupami z powodu kryzysu gospodarczego, a tak właśnie dzieje się w przypadku klientów budownictwa z sektora popularnego.

Wreszcie na stabilne ceny nieruchomości luksusowych przekłada się ich materialny charakter. Dotyczy to generalnie aktywów cennych w czasach kryzysu. Inwestujący zakładają, że coś wymiernego/materialnego jest pewniejszym aktywem niż „pisane na wodzie” produkty finansowe – akcje, udziały, czy na przykład rynek walut. Jak pokazuje dotychczasowa praktyka nie jest to myślenie pozbawione argumentów, zwłaszcza w perspektywie długoterminowej, a tak się inwestuje w nieruchomości w charakterze lokaty kapitału.

Skłonność do ucieczki przed ryzykiem, inflacją i utratą wartości kapitału, będzie pchała wielu inwestorów właśnie na rynek nieruchomości, co może być czynnikiem który przynajmniej częściowo uchroni go przed głębszą przeceną, spowodowaną generalnym spadkiem popytu.

 
Marcin Moneta
Marcin Moneta

Marcin Moneta - dziennikarz z Wrocławia. Od wielu lat obserwuje i opisuje rynek nieruchomości. Główne zainteresowania to rynek najmu mieszkań oraz nieruchomości komercyjne.

Subskrybuj RynekPierwotny.pl w Google News

PODZIEL SIĘ:

OCEŃ ARTYKUŁ:

Komentowanie dostępne tylko dla zalogowanych użytkowników.

    Artykuły powiązane

    Regionalne

    Rynek nieruchomości

    Wiadomości

    Wnętrza

    Inne

    Udostępnij
    Twoja przeglądarka nie jest obsługiwana

    Nowa odsłona RynkuPierwotnego została stworzona w oparciu o najnowsze technologie zapewniające szybsze działanie serwisu i maksymalne bezpieczeństwo. Niestety, Twoja aktualna przeglądarka nie wspiera tych technologii.

    Sugerujemy pobranie najnowszej wersji jednej z poniższych wyszukiwarek: