Nieruchomości odporne na zawirowania

Bezpieczne aktywa to te, które pozwolą zachować inwestorom kapitał i przetrwać trudniejszy okres. Liczy się to, co materialne: kruszce, kamienie szlachetne, dzieła sztuki, ale także a może przede wszystkim – nieruchomości. W Polsce od dawna są one inwestycyjnym numerem 1.

Wg ekspertów najbezpieczniejsze, najbardziej odporne na zawirowania koniunkturalne są nieruchomości najdroższe – apartamenty i posiadłości z segmentu premium.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• co powoduje wzrost cen nieruchomości
• w jaki sposób pandemia wpłynęła na rynek nieruchomości
• w jakim mieście cena za mkw. mieszkania jest najwyższa

Na chwilę obecną wpływ COVID – 10 na rynek nieruchomości jest niejasny. Pandemia na razie nie przekłada się w widoczny sposób na ceny mieszkań, mimo że informacje z rynku pierwotnego z II kwartału roku mówią o mocnym spadku sprzedaży.

Z danych jakie dostarcza ostatni raport Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich za II kw. 2020 wynika, że w analizowanym okresie sprzedaż mieszkań na rynku pierwotnym spadła aż o 64 procent. Zmniejszyła się też akcja kredytowa. Liczba udzielonych kredytów mieszkaniowym wyniosła nieco ponad 45 tysięcy, czyli o 20 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku. Z kolei wartość udzielonych kredytów zmniejszyła się natomiast o 19 procent.

Mimo tych niedobrych danych pojawiają się jednak również dobre informacje płynące z rynku. Sprzedaż mieszkań „odbiła” już w miesiącach letnich, poza tym nawet w czasie lockdownu były sygnały świadczące o większym popycie na niektóre segmenty nieruchomości i chodzi właśnie o segment premium.

Takie informacje dostarcza m.in. raport „High Level Book” autorstwa Higl Level Sales & Marketing. Twórcy badania przeanalizowali segment premium w 7 aglomeracjach w Polsce: Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Katowicach i Łodzi. Z raportu nie tylko wynika, że ten rynek sukcesywnie rósł w ostatnich latach, ale również, że dobra koniunktura utrzymywała się także w „pandemicznych” miesiącach II kw. 2020.

W zeszłym roku w przywołanych miastach sprzedano aż o 40 proc. więcej apartamentów niż rok wcześniej. Liczba sprzedanych nieruchomości wyniosła 1000. Na największym rynku, czyli w Warszawie, początek roku przyniósł kilkunastoprocentową poprawę wyników sprzedaży. Co jednak ważne – mimo że  w II kwartale 2020 roku sprzedaż m mocno wyhamowała (II kw. 2019 – 79, II kw. 2020 – 21), to wzrosły średnie ceny nieruchomości luksusowych – i to wyraźnie, bo o 9 procent.

To by wskazywało na to, że mimo obiektywnego „zamrożenia” rynku, wynikającego po prostu z lockdownu, zainteresowanie ruchomościami luksusowymi ciągle utrzymywało się na wysokim poziomie.

Takie też wnioski wpływają z raportu JLL za I półrocze 2020. Z badania wynika, że w drugim, kryzysowym kwartale średnie ceny mieszkań wprowadzonych do sprzedaży nie tylko nie spadły drastycznie, ale na niektórych rynkach nawet mocno wzrosły z kwartału na kwartał. Tak było w  Trójmieście, gdzie mieszkania wprowadzone do oferty w okresie od kwietnia do końca czerwca były  aż 40 proc. droższe, od tych dodanych do oferty deweloperów na początku roku. Taki skokowy wzrost cen musi wynikać z faktu, że w ofercie znalazło się znacznie więcej mieszkań drogich i najdroższych czyli z segmentu premium. To z kolei może być pokłosiem przekonania deweloperów, że na takie właśnie nieruchomości, mimo trudnych czasów, będzie wzięcie.

Jak napisano w omówieniu raportu, nie powinno dziwić, że deweloperzy w trudnych czasach nie bali się wprowadzać do oferty bardzo drogich projektów : ogólna reguła w kryzysie każe wierzyć w popyt szczególnie ze strony najbardziej zamożnych klientów, posiadających duże oszczędności i nie rezygnujących z transakcji w obawie przed pogorszeniem sytuacji gospodarczej. Na popularności wręcz zyskują aktywa zabezpieczające utratę wartości kapitału, a za takie można uznać nieruchomości luksusowe – piszą autorzy raportu JLL.

Luksus zawsze w cenie?

Co jednak sprawia, że luksus „trzyma” ceny i skąd pewność, że tak właśnie jest i że będzie w przyszłości? Odpowiedź na drugie pytanie brzmi: nie ma żadnej pewności, podobnie jak z jakimikolwiek aktywami na Ziemi. Także nieruchomości luksusowe (bądź sprzedawane jako luksusowe) mogą podlegać głębokiej przecenie, co zresztą już miało miejsce na polskim rynku nieruchomości w kryzysowych latach 2009 – 2013, po pierwszej górce cenowej. Wtedy, gdy przyszła korekta wiele projektów sprzedawanych jako „wyższa półka” zostało brutalnie zweryfikowanych przez rynek. Ceny spadały nawet o ponad 40 proc.

Z drugiej jednak strony, te najlepsze, najdroższe, najbardziej prestiżowe nieruchomości utrzymały swoją wartość. Kryzys odsiał więc z puli premium projekty przewartościowane.

Potwierdzeniem faktu, że nieruchomości premium cechuje jednak znacznie większa stabilność może być porównanie z segmentem popularnym. I on został mocno przeceniony po pierwszej górce/bańce na polskim rynku nieruchomości z lat 2006 – 2008. Spadki cen sięgały kilkudziesięciu procent, tymczasem na rynku apartamentów takich zjawisk nie obserwowano, albo obserwowano znacznie rzadziej. Od lat cezura cenowa dla segmentu premium się nie zmienia. Najwyższa półka w polskich warunkach „zaczyna się” od stawek wynoszących przynajmniej 12 – 14 tysięcy złotych za metr kwadratowy.

Wg raportu HSLM próg wejścia na rynek luksusu jest bardzo różny w zależności od danego miasta. W Warszawie, wynosi  on 26,4tys.  zł/mkw. Dalej jest Trójmiasto z wartością 18,5 tys. zł,  Wrocław – 14,5 tys. zł, Kraków – 14,9 tys. zł  i Poznań – 11,7 tys. zł.  Z kolei jeśli chodzi o średnie ceny luksusowych apartamentów – najdrożej jest w Warszawie – 32 tysiące złotych za 1 mkw.

Z czego wynika fakt, że drogie nieruchomości stanowią dobrą/stabilną lokatę kapitału? Gra tu kilka czynników – co do zasady takich samych, jak w przypadku innych wysoko wycenianych aktywów, takich jak choćby złoto. Przede wszystkim drogich nieruchomości jest bardzo mało, tak jak mało jest najlepszych prestiżowych lokalizacji, działek i wyjątkowych budynków. Za coś co występuje w ograniczonym zakresie, płaci się dużo.

Klientami segmentu premium są ludzie bardzo majętni, których ogólnie w skali populacji jest bardzo niewielu. Dla przykładu – wg raportu KPMG z poprzedniego roku, w Polsce mieszka zaledwie 32 tysiące ludzi (na 38 mln obywateli) z rocznym dochodem przekraczającym milion złotych. Choć jest to relatywnie mała liczba, to autorzy zaznaczają, że ona bardzo dynamicznie  rośnie - rok do roku aż o 38 procent. Rośnie też liczba ludzi dobrze uposażonych. W 2018 roku w Polsce mieszkało ponad 234 tys. osób zarabiających ponad 20 tys. złotych miesięcznie, z czego blisko 67 tys. zarabiało powyżej 50 tys. złotych.

Rosnąca liczba ludzi zamożnych przekłada się na wzrost popytu na mieszkania luksusowe, co z kolei „nakręca” ceny. Co jednak ważne: na luksus z najwyższej półki mogą sobie pozwolić tylko najbogatsi, a tych z kolei cechuje finansowa stabilność, co znaczy ni mniej ni więcej, że nie wstrzymają się oni z zakupami z powodu kryzysu gospodarczego, a tak właśnie dzieje się w przypadku klientów budownictwa z sektora popularnego.

Wreszcie na stabilne ceny nieruchomości luksusowych przekłada się ich materialny charakter. Dotyczy to generalnie aktywów cennych w czasach kryzysu. Inwestujący zakładają, że coś wymiernego/materialnego jest pewniejszym aktywem niż „pisane na wodzie” produkty finansowe – akcje, udziały, czy na przykład rynek walut. Jak pokazuje dotychczasowa praktyka nie jest to myślenie pozbawione argumentów, zwłaszcza w perspektywie długoterminowej, a tak się inwestuje w nieruchomości w charakterze lokaty kapitału.

Skłonność do ucieczki przed ryzykiem, inflacją i utratą wartości kapitału, będzie pchała wielu inwestorów właśnie na rynek nieruchomości, co może być czynnikiem który przynajmniej częściowo uchroni go przed głębszą przeceną, spowodowaną generalnym spadkiem popytu.