Mieszkanie przy lotnisku: czy przysługuje nam odszkodowanie?

Uciążliwy hałas dzień i noc. Brak jako takiej „ciszy nocnej”. Przenikająca ciemność nocy, lampy oświetlające pas startowy i związane z tym trudności z zasypianiem. Poranna kawa na tarasie raczej w samotności, bo trudno o rozmowę bez podnoszenia głosu. Lotnisko w charakterze sąsiada to znacznie bardziej kłopotliwe towarzystwo niż bez ustanku imprezujący student zza ściany.

Czy istnieje szansa na odszkodowanie? Tak. O ile lokalne władze uchwaliły stosowny przepis… i nie jest za późno na złożenie wniosku.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest obszar ograniczonego użytkowania 
• czy można ubiegać się o odszkodowanie za hałas
• jakie zadośćuczynienie przysługuje osobom zamieszkującym na terenie ograniczonego użytkowania 

Sąsiedztwo lotniska nie należy do najprzyjemniejszych. By egzystencja była możliwa na poziomie zbliżonym do znośnego, należy podjąć stosowne kroki zabezpieczające nieruchomość. Przede wszystkim chodzi o dźwiękoszczelne drzwi i okna, wytłumianie ścian… Uciążliwa codzienność to jedno, trudności ze sprzedażą tak niefortunnie położonej nieruchomości - drugie. 

Obszar ograniczonego użytkowania

Na podstawie przepisów ustawy z 27 kwietnia 2001 roku Prawa ochrony środowiska aktem prawa miejscowego - uchwałą rady powiatu lub sejmiku województwa – dany teren może zostać określony mianem obszaru ograniczonego użytkowania (OOU). Dzieje się tak, kiedy na lokalne środowisko oddziałują czynniki zewnętrzne (lotnisko, oczyszczalnia ścieków, składowisko odpadów komunalnych itp.) w sposób ograniczający mieszkańcom normalne użytkowanie ich własnej nieruchomości. Źródło kłopotów mogą być wielorakie: pogarszająca się jakość powietrza, pole magnetyczne - czy tak jak w przypadku lotniska – hałas. Co kluczowe, na prawnie ustanowionym OOU wszelkie normy emisyjne (zanieczyszczeń, hałasu) mogą być przekraczane.

Wynikające z tego trudności w znaczący sposób mogą ograniczać swobodę w korzystaniu z nieruchomości. Problemem ograniczającym użytkownie może być nie tylko hałas, ale także ustanowione uchwałą ograniczenia w rozbudowie nieruchomości, np. zakaz powiększania budynków o kolejne piętra, dokonywania dobudowy kolejnych pomieszczeń. Irytujące? Wartość nieruchomości, którą właśnie nabyliśmy, może ulec diametralnemu obniżeniu. Zgodnie z prawem należy nam się za to rekompensata. Jednakże o odszkodowanie mogą się ubiegać tylko osoby zamieszkujące określony w uchwale teren. Bliskie sąsiedztwo nie jest żadnym wyznacznikiem.

Co można uzyskać?

Przede wszystkim należy pamiętać, że nie można się ubiegać o odszkodowanie za hałas, taka forma zadośćuczynienia nie istnieje. W myśl uchwały wprowadzającej na danym terenie obszar ograniczonego użytkowania, mieszkańcy tegoż terenu mogą wystąpić: 

- o wykup nieruchomości przez zarządcę lotniska. Najczęściej wniosek w tej sprawie rozpatrywany jest przez sąd. I to sąd, na podstawie opinii biegłych, decyduje o kwocie wykupu.

- o odszkodowanie z tytułu spadku wartości nieruchomości. W związku z ograniczeniami w ich użytkowaniu oraz ograniczeniami w ich rozbudowie tu także potrzebna jest decyzja sądu. Dobrą wiadomością są wyroki, które zapadły w sądach okręgowych w Poznaniu, Warszawie i Krakowie. Najwyższa przyznana rekompensata sięga kwoty 500 tys. złotych

• z roszczeniami o poprawę komfortu akustycznego. Tu sprawą zająć się winien odpowiedni organ powołany przez lotnisko. Na podstawie decyzji biegłych określa się, jakie prace należy podjąć, aby należycie zabezpieczyć daną nieruchomość przed hałasem. Problem w tym, że władze lotnisk nie spieszą się z uznawaniem tego typu roszczeń. Przykładowo Port Lotniczy im. Chopina na złożonych w 2013 roku niemal 500 tys. wniosków do 2015 roku rozpatrzył pozytywnie zaledwie 15.

Komu przysługuje prawo złożenia wniosku?

Wnioski roszczeniowe ma prawo składać właściciel, użytkownik wieczysty oraz podmiot, któremu przysługuje prawo rzeczowe do nieruchomości położonej w OOU utworzonym wokół portu lotniczego.

Okres, w jakim można ubiegać się o odszkodowanie jest ograniczony

Lotniska nie powstają jak grzyby po deszczu, znienacka. To długi proces, do którego władze powiatowe lub wojewódzkie, a także właściciele nieruchomości mają zwykle czas się przygotować. Wnioski o rekompensatę należy składać w terminie dwóch lat od daty wejścia w życia uchwały ustanawiające OOU.

Uchwała wchodzi w życie w ciągu czternastu dni od jej ogłoszenia. Kłopot w tym, że wokół większości dużych lotnisk cywilnych OOU zostały już ustanowione. Obszary Ograniczonego Użytkowania funkcjonują wokół lotnisk: w Modlinie, Portu Lotniczego im. Chopina, Katowicach, Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu, Gdańsku. I w większości przypadków zakończono proces przyjmowania wniosków odszkodowawczych.

Czy jest szansa na wznowienie procedury odszkodowawczej „po terminie”? W teorii może się zdarzyć, że granice już ustanowionego obszaru zostaną przesunięte decyzją kolejnej uchwały. Warto pamiętać, że OOU może być wyznaczony także wokół lotnisk wojskowych. Gdzie szukać nowych informacji? Strony internetowe portów lotniczych wzbogacono o zakładkę poświęconą procedurom odszkodowawczym – z wyszczególnieniem mapy terenu objętego OOU. Znaleźć tam można informacje na temat podstaw prawnych powołujących dany OOU oraz terminów składania wniosków.

Miejmy na uwadze, że niektóre porty lotnicze rozpatrują wyłącznie wnioski dotyczące wypłat na rzecz uszczelnienia budynku, kwotę odszkodowań za utracą wartość nieruchomość czy kwotę wykupu do zasądzenia pozostawiając sądom. Zanim rozpoczniemy batalię przeciwko lotnisku, opracujmy dokładny plan działania.