Usterki w nowym mieszkaniu – jak skutecznie zgłosić je deweloperowi?

Kupując mieszkanie od dewelopera, jesteś objęty ustawową rękojmią przez 5 lat – zarówno na sam lokal, jak i na części wspólne budynku. Aby jednak skutecznie wyegzekwować naprawę, wadę trzeba prawidłowo udokumentować i zgłosić. Podpowiadamy, jakie są rodzaje wad, jak i w jakim terminie zgłaszać je deweloperowi oraz co zrobić, gdy deweloper nie uznaje usterki.

Rękojmia za wady opiera się na przepisach Kodeksu cywilnego i jest niezależna od dobrowolnej gwarancji dewelopera. Jeśli chcesz poznać jej zasady od podstaw (zakres, terminy i sposób liczenia) zajrzyj do artykułu rękojmia za wady fizyczne nieruchomości. Poniżej skupiamy się na tym, co najważniejsze w praktyce: jak skutecznie zgłosić usterkę.

Pięcioletni okres rękojmi liczony jest od (odbioru) wydania lokalu. Ochrona obejmuje nie tylko mieszkanie, ale też części wspólne nieruchomości – elewację, dach, dojścia do budynków, śmietniki, schody, komunikację wewnętrzną, oświetlenie, bramy wjazdowe oraz przyłącza. Warto też zachować przekazaną przez dewelopera instrukcję użytkowania mieszkania i części wspólnych. Określa ona, co wolno, a czego nie wolno w lokalu, co bywa istotne przy ocenie zgłoszenia.

Rodzaje usterek (wad)

Z punktu widzenia uprawnień nabywcy kluczowy jest podział na wady istotne i nieistotne:

• wada istotna uniemożliwia korzystanie z lokalu zgodnie z przeznaczeniem, zaburza jego prawidłowe funkcjonowanie lub znacznie obniża wartość rynkową, np. błędy konstrukcyjne powodujące duże pęknięcia ścian i stropów albo poważne zawilgocenia z rozwojem grzyba,
• wada nieistotna nie uniemożliwia korzystania z lokalu ani nie obniża istotnie jego wartości, np. drobne niedoróbki wykończeniowe, rysy czy nierówności tynku.

Rozróżnienie to ma znaczenie praktyczne: od istotności wady zależy, czy w razie sporu będziesz mógł odstąpić od umowy, czy jedynie żądać naprawy lub obniżenia ceny.

Jak zgłaszać wady deweloperowi?

1. Zgłoś wadę na piśmie e-mailem, listem poleconym, przez ePUAP lub w inny ustalony z deweloperem sposób. Kluczowe jest załączenie dokumentacji zdjęciowej (a przy poważniejszych wadach – wideo) oraz skuteczne doręczenie zgłoszenia i zachowanie potwierdzenia.
2. Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do zgłoszenia, przedstawienie stanowiska i wskazanie terminu naprawy. W przypadku konsumenta brak odpowiedzi w tym terminie oznacza, że roszczenie uznano za zasadne.
3. Usunięcie wady powinno nastąpić niezwłocznie, w rozsądnym terminie i bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy.
4. Zgłaszaj wady bez zbędnej zwłoki po ich wykryciu. Konsument może zgłaszać wady przez cały 5-letni okres rękojmi, ale zwlekanie osłabia pozycję dowodową i może utrudnić wykazanie, że wada istniała już w chwili wydania lokalu. Uwaga: jeśli deweloper udzielił gwarancji, może ona przewidywać własne, krótsze terminy zgłoszeń (np. 14–30 dni od wykrycia) sprawdź to w dokumencie gwarancyjnym.

Jeśli wada ujawni się już po upływie 5 lat, nie zawsze zostajesz bez ochrony.

Jakie masz roszczenia po okresie rękojmi? Sprawdź

Co zrobić w sytuacji spornej z deweloperem?

Gdy deweloper nie uznaje wady albo jej nie usuwa, Twoje uprawnienia zależą od jej istotności.

• Przy wadzie istotnej możesz odstąpić od umowy albo żądać obniżenia ceny (do różnicy między wartością lokalu bez wady i z wadą).
• Przy wadzie nieistotnej nie możesz odstąpić od umowy, pozostaje żądanie naprawy lub obniżenia ceny.

Deweloper może natomiast odmówić usunięcia wady, gdy jej naprawa byłaby nadmiernie kosztowna. To jednak sytuacja wyjątkowa, którą warto ocenić indywidualnie. W takim przypadku nabywca ma nadal prawo skorzystać z pozostałych roszczeń z rękojmi, np. żądania obniżenia ceny.

Pamiętaj też, że deweloper odpowiada nie tylko za samo usunięcie wady, ale także za wszelkie szkody nabywcy spowodowane jej istnieniem, np. koszty wynajęcia mieszkania na czas usuwania wady czy koszty ponownego malowania lub kafelkowania, jeśli do naprawy konieczne było uszkodzenie okładzin. Wynika to wprost z art. 566 §1 zd. ost. k.c.

Gdy polubowne kroki zawiodą, kolejne możliwości to: zgłoszenie sprawy do powiatowego (miejskiego) rzecznika praw konsumentów, mediacja oraz droga sądowa. Przy poważniejszych wadach warto wcześniej zlecić opinię niezależnego rzeczoznawcy budowlanego. Stanowi ona mocny dowód i podstawę dalszych negocjacji lub pozwu.