Kupno mieszkania przez pełnomocnika

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kto może zostać pełnomocnikiem
• co powinno zawierać się w treści pełnomocnictwa
• jak udzielić pełnomocnictwa 

Umowa przez pełnomocnika

Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości stanowi czynność cywilnoprawną, a zatem możliwe jest jej zawarcie przez pełnomocnika. W tym zakresie zastosowanie znajdą ogólne przepisy Kodeksu cywilnego o przedstawicielstwie. Ta sama zasada znajduje zastosowanie do innych transakcji zawieranych na rynku nieruchomości, np. umowy przedwstępnej, czy też umowy deweloperskiej.

Co więcej, pełnomocnictwo może obejmować upoważnienie dla pełnomocnika do zawarcia wszystkich niezbędnych umów oraz dokonania innych czynności faktycznych, które okazałyby się konieczne, bądź jedynie poszczególne, konkretnie wskazane umowy i czynności. Decydująca w tym zakresie jest wola mocodawcy, czyli osoby udzielającej pełnomocnictwa.

Kto może zostać pełnomocnikiem

Osoba pełnomocnika może zostać dobrana w zasadzie dowolnie. Nie musi być to członek rodziny mocodawcy. Dopuszczalne jest ustanowienie pełnomocnikiem dowolnie wybranej osoby trzeciej. Nie jest nawet konieczne, aby pełnomocnik miał pełną zdolność do czynności prawnych, jest to prawna możliwość podejmowania czynności prawnych. Nie mają jej np. dzieci poniżej 13 roku życia oraz osoby ubezwłasnowolnione całkowicie.

W niektórych przypadkach pełnomocnikiem może być również druga strona czynności. Jeden pełnomocnik może także reprezentować obie strony transakcji. Aby było to możliwe konieczne jest zawarcie zgody na takową podwójną reprezentację w treści pełnomocnictwa, a także występowanie przez daną osobę za obie strony umowy, nie może naruszać interesów żadnej z nich. Chodzi o to, aby pełnomocnik nie nadużył swoich kompetencji poprzez ukształtowanie treści transakcji w sposób niekorzystny dla jednej ze stron, np. w zakresie ceny.

Możliwe jest również wyznaczenie więcej aniżeli jednego pełnomocnika. W takim jednakże przypadku należy pamiętać o pewnym bardzo ważnym elemencie. Mianowicie, mocodawca powinien zdecydować w jakiej relacji do siebie pozostawać mają obaj pełnomocnicy. Możliwe są tutaj dwa warianty:

• każdy z pełnomocników może występować samodzielnie, jest to korzystne, gdy istnieje ryzyko nieobecności jednego z pełnomocników,

• pełnomocnicy mogą działać tylko łącznie, w takim przypadku aby reprezentacja była skuteczna, pod umową będą musieli podpisać się wszyscy ustanowieni pełnomocnicy.

Zamiast ustanawiać dwóch pełnomocników, istnieje jeszcze jedna możliwość. Mocodawca może bowiem upoważnić pełnomocnika do udzielenia dalszego pełnomocnictwa (substytucji) w pełnym zakresie pełnomocnictwa albo jedynie co do określonych jego elementów. W takim wypadku, pełnomocnik samodzielnie powołuje dalszego pełnomocnika. Stosuje się tutaj te same zasady, co względem pełnomocnika głównego.

Treść pełnomocnictwa

W dokumencie pełnomocnictwa należy zamieścić następujące elementy:

• dokładne oznaczenie mocodawcy i pełnomocnika (pełnomocników) poprzez wskazanie ich imion, nazwisk, adresów zamieszkania oraz numerów dowodów tożsamości, względnie jeszcze innych danych wymaganych do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości,

• opisać czynność albo czynności, które dokonywane będą poprzez pełnomocnika, względnie warunki, jakie mogą być przez pełnomocnika negocjowane, można również postanowić, że pełnomocnik będzie uprawniony do zawarcia umowy na warunkach przez siebie ustalonych,

• w przypadku ustanowienia kilku pełnomocników, należy określić czy pełnomocnictwo jest łączne (do wspólnej reprezentacji), czy samoistne (do samodzielnej reprezentacji przez każdego z pełnomocników),

• jeżeli pełnomocnik ma być uprawniony do ustanowienia dalszego pełnomocnika, należy zapisać to w treści pełnomocnictwa,

• warto również określić kiedy pełnomocnictwo wygasa, dzięki temu nie będzie konieczne jego późniejsze odwoływanie.

Wzór pełnomocnictwa do zakupu nieruchomości Zobacz

Forma pełnomocnictwa i sposób jego udzielenia

Pełnomocnictwo należy udzielić w takiej samej formie, w jakiej dokonywana będzie czynność, w której występować będzie pełnomocnik. Stąd też, skoro umowa deweloperska oraz umowa sprzedaży nieruchomości wymagają zachowania formy aktu notarialnego, to w tej samej formie należy udzielić pełnomocnictwa.

Analogicznie, jeżeli zawierana jest umowa przedwstępną, bądź umowa rezerwacyjna w zwykłej formie pisemnej, to pełnomocnictwo również wymaga takie formy. Z tym wszakże zastrzeżeniem że pełnomocnictwo może być udzielone także w formie wyższej (np. notarialnej), mimo iż umowa tego nie wymaga.

Celem udzielenia pełnomocnictwa w formie notarialnej, mocodawca powinien udać się do notariusza oraz podpisać treść dokumentu pełnomocnictwa. Co do zasady, obecność pełnomocnika nie jest konieczna. Udzielenie pełnomocnictwa jest bowiem jednostronną czynnością prawną. Niemniej, z uwagi na fakt, że pełnomocnik może odmówić podjęcia się określonych czynności, najczęściej uczestniczy on w udzielaniu pełnomocnictwa oświadczając, że pełnomocnictwo przyjmuje.

Na koniec należy wskazać, że udzielenie pełnomocnictwa nie wymaga zawarcia pomiędzy pełnomocnikiem i mocodawcą odrębnej umowy. Jeżeli wszakże zamierzamy szczegółowo uregulować prawa i obowiązki pełnomocnika, warto zadbać o taką umowę.