Jakie naprawy obciążają wynajmującego lokal użytkowy lub mieszkanie, a co jest obowiązkiem najemcy w wynajmowanym mieszkaniu?

Rynek wynajmu mieszkań jest bardzo rozbudowany, dla jednych stanowi stałe źródło dochodu, dla innych zaś metodę na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Niemniej, każdy, kto choć raz był po którejkolwiek ze stron umowy najmu, potwierdzi, że najem mieszkania od czasu do czasu może rodzić dodatkowe problemy. Typową sytuacją są problemy z uszkodzeniem lub zużyciem się elementów wyposażenia bądź samego lokum i kwestia tego, kto odpowiada za naprawę lub wymianę.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakich napraw powinien dokonać najemca,
• jakie naprawy wykraczają poza jego obowiązki,
• jakie są obowiązki wynajmującego.

Prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego podczas trwania umowy najmu

Możliwych do zaistnienia sytuacji jest bardzo wiele, dlatego w niniejszym artykule przedstawione zostaną jedynie główne zasady odpowiedzialności za mieszkanie i zgromadzone w nim przedmioty. W pierwszej kolejności należy rozróżnić szkody wynikające z zawinionego zachowania danych osób (nie chodzi przy tym wyłącznie o winę umyślną, ale także nadmierne niedbalstwo, które było możliwe do wyeliminowana przy zachowaniu właściwej staranności w trosce o lokal) od zużycia na skutek normalnej eksploatacji.

W myśl bowiem generalnej zasady prawa cywilnego ten, kto wyrządził szkodę ze swojej winy, zobowiązany jest do jej naprawienia. Za zniszczony umyślnie bądź przez niedbalstwo sprzęt i meble odpowie zatem sprawca szkody. Nie dziwi zatem fakt, że coraz popularniejsze stają się nie tylko ubezpieczenia wynajmowanych mieszkań, ale także ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej najemców. W przypadku posiadania takiej polisy może ona uchronić najemców od konieczności bezpośredniego ponoszenia kosztów naprawy. Te bowiem pokryje zakład ubezpieczeń.

Rodzaje szkód w wynajmowanym mieszkaniu

Podczas użytkowania wynajmowanego mieszkania mogą pojawić się różnego rodzaju uszkodzenia – zarówno wynikające z normalnej eksploatacji, jak i te spowodowane niewłaściwym użytkowaniem czy zdarzeniami losowymi. Niektóre z nich obciążają najemcę, inne leżą po stronie wynajmującego. Poniżej przedstawiamy najczęstsze szkody, które mogą wystąpić w wynajmowanym lokalu.

Rodzaj szkody:

• Uszkodzenia mechaniczne mebli i sprzętów
• Zniszczenia wynikające z niedbalstwa
• Zużycie wynikające z normalnej eksploatacji
• Problemy z instalacją elektryczną
• Problemy z instalacją wodno-kanalizacyjną
• Problemy z ogrzewaniem
• Uszkodzenia ścian, podłóg i sufitów
• Uszkodzenia okien i drzwi
• Zalania i szkody wodne
• Szkody spowodowane przez osoby trzecie
• Szkody wynikające z siły wyższej (np. pożar, zalanie z budynku)

Jakie obowiązki obciążają najemcę?

W okresie trwania najmu najemca zobowiązany jest utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania, których jest uprawniony we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczonych do wspólnego użytku, tj. dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Odnośnie zaś napraw elementów podlegających zużyciu bądź uszkodzonych w innych okolicznościach aniżeli wskazane powyżej, to najemcę obciążają drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy. Ta lakoniczna formuła zawarta w Kodeksie cywilnym doczekała się znacznego rozbudowania w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z przepisami art. 6b tejże ustawy, najemcę obciążają drobne naprawy i konserwacja:

• Podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
• Okien i drzwi;
• Wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
• Trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
• Osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
• Pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
• Etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
• Przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
• Innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
  • malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
  • malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Odpowiedzialność i obowiązki wynajmującego lokal — jakie naprawy go obciążają?

W pozostałym zakresie obowiązki naprawy bądź wymiany elementów mieszkania obciążać będą wynajmującego (właściciela nieruchomości). Zgodnie z artykułem 6a, wspomnianej już ustawy o ochronie praw lokatorów wynajmujący ma obowiązek zapewnienia sprawnego funkcjonowania wszystkich istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, gazu, ciepła oraz energii elektrycznej. Dotyczy to także dźwigów osobowych oraz innych instalacji stanowiących wyposażenie budynku i lokalu, zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Przytoczone powyżej reguły odpowiedzialności za naprawy oraz wyrządzoną szkodę mogą zostać uregulowane odmiennie w umowie stron. W przypadku wszakże ograniczenia odpowiedzialności za szkody w mieniu wynajmującego należy pamiętać o tym, że nie jest dopuszczalne wyłączenie odpowiedzialności za szkody spowodowane z winy umyślnej. Klauzule umowne całkowicie wyłączające odpowiedzialność odszkodowawczą względem drugiej strony będą zatem częściowo nieważne, a na sprawcy umyślnej szkody i tak ciążyć będzie obowiązek jej naprawienia.

Jeżeli zdarzy się sytuacja, że konieczne jest podjęcie działań (naprawa, wymiana, konserwacja), które obciążają wynajmującego, a bez których mieszkanie nie jest przydatne do umówionego użytku (np. wymiana niezbędnego wyposażenia mieszkania), najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania niezbędnych prac. Po upływie terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego i przykładowo odliczyć (potrącić) poniesione koszty od czynszów za kolejne miesiące najmu.

Wyjątek stanowi przypadek, gdy wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych (np. naprawa ogrzewania zimą), wtedy najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Na zakończenie należy zwrócić uwagę na szkody spowodowane poprzez wyrzucenie, wylanie lub spadnięcie jakiegokolwiek przedmiotu z pomieszczenia (np. rzeczy pozostawionej na parapecie albo na balkonie). Za tego typu szkody odpowiedzialny jest co do zasady, najemca, chyba że szkoda nastąpiła wskutek siły wyższej (nagłego i nieprzewidywalnego zdarzenia) albo wyłącznie z winy poszkodowanego lub osoby trzeciej, za którą najemca nie ponosi odpowiedzialności i której działaniu nie mógł zapobiec. Przykładowo, najemca nie odpowiada za swojego gościa, który bez jego wiedzy doprowadził do jednego ze ww. skutków.

Przedmiotowej zasady odpowiedzialności na zasadzie ryzyka nie stosuje się do zalania mieszkania znajdującego się na niższej kondygnacji. W takim przypadku odpowiedzialność ponosi winny powstania szkody, w tym także ten, kto zaniedbuje niezbędnych konserwacji i przeglądów.

Ubezpieczenie najemcy podczas wynajmu mieszkania

Choć najemca nie ma obowiązku ubezpieczenia, dobrze, jeśli taki dokument posiada. Warto natomiast wspomnieć, że najemca nie ubezpiecza wynajmowanego mieszkania, a siebie od odpowiedzialności za ewentualne, powstałe szkody. Może także ubezpieczyć własne mienie wniesione do mieszkania. W takim przypadku najemca uniknie  wysokich kosztów, które bez ubezpieczenia musiałby płacić z własnej kieszeni.

Kto ponosi odpowiedzialność za szkody w wynajętym mieszkaniu: podsumowanie

Podział obowiązków między wynajmującym a najemcą jest kluczowy dla sprawnego przebiegu najmu i minimalizacji ryzyka konfliktów. Wynajmujący odpowiada za zapewnienie sprawnego działania kluczowych instalacji oraz usuwanie poważnych usterek, natomiast najemca zobowiązany jest do utrzymywania lokalu w dobrym stanie i pokrywania kosztów drobnych napraw wynikających ze zwykłego użytkowania.

Warto pamiętać, że odpowiedzialność za szkody często wynika nie tylko z umowy, ale i z okoliczności – wina umyślna, zaniedbanie czy nadmierne zużycie mogą skutkować koniecznością pokrycia kosztów przez najemcę. Aby uniknąć nieprzewidzianych wydatków, warto rozważyć ubezpieczenie OC najemcy, które chroni przed roszczeniami wynajmującego, oraz polisę na mienie ruchome, zabezpieczającą przed kradzieżą czy zniszczeniem wyposażenia najemcy.

Zarówno wynajmujący, jak i najemca powinni jasno określić zakres odpowiedzialności w umowie najmu, co pozwoli uniknąć nieporozumień i sprawi, że ewentualne naprawy czy szkody będą rozwiązywane zgodnie z obowiązującymi przepisami. Dobra komunikacja i dbałość o mieszkanie to klucz do udanej współpracy obu stron.

Materiał zrealizowany we współpracy z radcą prawnym Michałem Koralewskim.