Kraków czy Warszawa – które z miast jest stolicą mieszkaniowego luksusu?

Tu spotykamy najwięcej najdroższych apartamentów. W czołówce są również Gdańsk i Wrocław, a wśród mniejszych ośrodków liczą się kurorty wypoczynkowe – przede wszystkim nadbałtyckie.

Segment nieruchomości premium w Polsce

Badania segmentu premium polskich nieruchomości, pokazują, że obecnie mamy do czynienia z bezprecedensową hossą. Oczywiście dotyczy ona całej mieszkaniówki, ale o ile w przypadku „zwykłych” mieszkań dominują klienci kupujący na własnego potrzeby, o tyle na luksus stawiają w większym stopniu inwestorzy, którzy chcą na nieruchomościach zarabiać.

Świadczy o tym choćby wzrost zakupów dokonywanych za gotówkę. Dziś transakcje gotówkowe na rynku nieruchomości stanowią już większą część  – jeśli chodzi o wartość. Inwestorzy zwabieni rekordowo niskimi stopami procentowymi i dobrą rentownością najmu, „przesuwają” swoje środki z mniej atrakcyjnych instrumentów, przede wszystkim lokat bankowych, i decydują się na  mieszkania. Z raportu NBP, z czerwca tego roku, wynika, że w I kw. 2018 klienci w największym miastach na mieszkaniowym rynku pierwotnym dokonali zakupów za gotówkę za blisko 5 mld zł, co stanowi aż 71 proc. całej wartości transakcji w analizowanym okresie.

Na wzrost popytu na mieszkania luksusowe przekłada się bogacenie społeczeństwa. Wg firmy KPMG, która co roku publikuje raport o rynku  nieruchomości luksusowych w naszym kraju, w 2017 roku liczba dobrze zarabiających Polaków wyniosła już 1,1 mln, co jest wynikiem o około 60 tys. wyższym, niż rok wcześniej. Twórcy tego raportu szacują, że do 2020 roku dobrze uposażonych rodaków (o dochodzie miesięcznym brutto wynoszącym przynajmniej 7,1 tys. zł) może być już 1,4 mln. W analizowanym okresie ponad 164 tys. osób zarabiało powyżej 20 tys. zł brutto miesięcznie, natomiast 42 tysiące Polaków – powyżej 50 tysięcy.

Według raportu Global Wealth Databook 2017, opracowanego przez Credit Suisse, w Polsce mieszka obecnie około 57 tys. osób, zaliczających się do kategorii HNWI (ang. high net worth individuals), czyli takich których majątek netto przekracza 1 mln dolarów. W wiodącej w Europie Wielkiej Brytanii jest ich blisko 2,2 mln. Mimo to wynik Polski jest już wyższy niż np. w sąsiednich Czech i szybko rośnie. W badanym okresie, w porównaniu z poprzednim rokiem liczba polskich HNWI wzrosła o prawie 16 tysięcy.

Bogaci ludzie to naturalni klienci mieszkaniowego segmentu Premium.

Złota 44, BBI Development S.A.

Ile za apartament?

Swego czasu – jeszcze przed zmianą inwestora – głośno było o luksusowej ofercie ze Złotej 44, gdzie jeden z najbardziej prestiżowych penthouse'ów wystawiono na sprzedaż w cenie przekraczającej ponad 60 tys. zł/mkw. Tamta  stawka okazała się zbyt wygórowana, a firma która do tej pory prowadziła projekt (Orco Property Group) wycofała się z niego. Mimo to ceny w „Złotej” i tak są astronomiczne. Niedawno BBI Development, aktualny inwestor tego jednego z najbardziej prestiżowych budynków w naszym kraju, poinformował  o sprzedaży 240 - metrowego apartamentu za 11 mln zł, czyli po 46 tys. zł/mkw.

Jaki przedział cenowy „kwalifikuje” nieruchomość do miana apartamentu? Wg firmy KPMG, która przeprowadziła badania opinii w tym zakresie wśród osób zamożnych (o zarobkach powyżej 20 tys. zł brutto), ceny powyżej 17,4 tys. zł/mkw. predestynują mieszkania do miana luksusowych. Z kolei firma EY, która w tym roku przygotowała raport na temat polskiego segmentu premium, wskazuje na cezurę cenową wynoszącą 20 tys. zł/mkw. Wg tego badania rynek apartamentów w Polsce wzrośnie w tym roku o około 8 proc. Poland Sotheby’s International Realty nieco niżej ustawia cenowo próg luksusu. Uznano, że w Warszawie jest to blisko 15 tys. zł/mkw., we Wrocławiu i Trójmieście 12 tys., natomiast w Krakowie nieco ponad 11 tys.

Należy przy tym zaznaczyć, że często firmy badające ten rynek wyróżniają dwa „podtypy” apartamentów, a więc apartamenty „zwykłe” z cenami wynoszącymi przynajmniej około 10 tys. zł/mkw. oraz apartamenty luksusowe, o stawkach wynoszących przynajmniej około 17 – 20 tys. zł/mkw. Ta druga kategoria dotyczy nieruchomości najbardziej luksusowych, w prestiżowych lokalizacjach wielkomiejskich, w szeroko rozpoznawalnych obiektach typu Złota 44 w Warszawie, Angel Wawel w Krakowie, Sky Tower we Wrocławiu itp.

Warszawa na przedzie

Warszawa jest największym rynkiem nieruchomości w Polsce i dotyczy to także segmentu premium. Odpowiadając więc na pytanie tytułowe – to ona jest  stolicą polskich nieruchomości luksusowych. To tu mamy do czynienia z największą liczbą najdroższych transakcji i z największym zasobem luksusu mieszkaniowego z najwyższej półki, by wymienić choćby Złotą 44, Cosmopolitan czy Rezydencję Foksal.  Wg przywołanego już wcześniej raportu Sotheby's, z ubiegłego roku, w analizowanym okresie ponad 40% sprzedanych nieruchomości, kwalifikowanych jako luksusowe, dotyczyło Warszawy.

Duży rynek luksusu przekłada się na średnią cen mieszkań w stolicy, wynoszącą aktualnie 8000 zł/mkw. (dane NBP). To około 800 zł/mkw. więcej niż w Gdańsku, 1200 zł więcej niż w Krakowie i 1500 zł więcej w porównaniu do cen we Wrocławiu.

Apartament Górska, Rakowski Investment

Ile zapłacimy za warszawski luksus mieszkaniowy?

Na portalu RynekPierwotny.pl trzy pierwsze miejsca (dotyczy to tych deweloperów, którzy ujawnili swoje stawki) zajmują nieruchomości właśnie ze stolicy. Najwięcej oczekuje inwestor sprzedający swoje luksusowe apartamenty w dzielnicy pozornie nie kojarzącej się z przepychem, czyli na.... Pradze Północ. Chodzi o projekt apartamentowy Wrzesińska 12, gdzie stawki za metr kwadratowy mieszkań będących w sprzedaży wynoszą powyżej 25 tys. zł/mkw.

Na Mokotowie za nowy apartament przy Łazienkach Królewskich kupujący zapłaci od 16500 do 18790 zł/mkw. Górne stawki za penthouse'y w tym obiekcie wynoszą blisko 2,5 mln zł. Na bliskiej Woli spotykamy ceny wynoszące nieco ponad 13 tys. zł/mkw.

Srebro dla Krakowa czy Wrocławia – a może Gdańska?

O ile nie ma wątpliwości, że liderem rynku luksusowych nieruchomości pozostaje Warszawa, o tyle  wątpliwości budzi dalszy skład podium. Teoretycznie najbardziej do drugiego miejsca predestynowany  jest Kraków, jako najpopularniejsza destynacja turystyczna w Polsce, a jednocześnie miasto słynące z bardzo drogich, prestiżowych inwestycji apartamentowych. Mowa o takich projektach jak choćby Angel Wawel, gdzie w zeszłym roku udało się sprzedać apartament za 8,5 mln zł, co dało blisko 40 tys. zł/mkw. tej 230 - metrowej nieruchomości. Zarezerwowany został też najdroższy w obiekcie, 700 - metrowy apartament w dawnej kaplicy. Cena aktualnie wynosi 22 mln zł.

Jeśli chodzi o oferty z RynekPierwotny.pl – pod względem wysokości cen Kraków plasuje się tuż za Warszawą. Przykładowo: za mieszkanie w kamienicy na Starym Mieście zapłacimy 13 tys. zł/mkw. 70 - metrowy apartament będzie kosztował blisko milion złotych.

Wydaje się więc, że pozycja Krakowa, jako numeru dwa wśród rynków nieruchomości luksusowych w Polsce nie jest zagrożona, jednak eksperci wskazują, że i inne miasta regionalne „nie próżnują”. Segment apartamentów rośnie szczególnie dynamicznie we Wrocławiu i w Trójmieście. W tym pierwszym oprócz sztandarowego Sky Tower, wśród bardzo prestiżowych i bardzo drogich obiektów jest zrealizowany niedawno projekt OVO Wrocław, natomiast Trójmiasto kusi inwestorów m.in. apartamentami  pod krótkoterminowy wynajem. Jest to jedna z najbardziej dochodowych odmian rynku najmu. Na turystach można zarobić coraz więcej, bowiem i ta branża przechodzi boom w naszym kraju, a Polska staje się coraz popularniejszą destynacją wakacyjną. Za nowoczesny apartament w gdańskim Wrzeszczu trzeba zapłacić 12,3 tys. zł/mkw. 80 – metrowe mieszkanie w tej inwestycji oznacza wydatek ponad 980 tys. zł. Luksusowe apartamenty „zadomowiły się” zresztą nie tylko w Trójmieście, ale generalnie na bałtyckim wybrzeżu, gdzie nie brakuje podobnych nieruchomości. Stawki za prestiżowe, nowe obiekty z tarasami od strony morza tuż przy plaży, bądź promenadzie wynoszą od 12 – 15 tys./mkw. w górę. Przykładowo: za apartamenty w jednej z inwestycji w Juracie trzeba zapłacić ponad 17 tys. zł/mkw.

Centrum Praskie Koneser, BBI Development S.A.