Jakie mieszkanie przyniesie największy zysk z wynajmu?

Inwestycje mieszkaniowe na wynajem to forma zarówno lokaty kapitału, jak i uzyskiwania dochodów. Sukces biznesowy takiego przedsięwzięcia uzależniony jest jednak od odpowiedniego wyboru nieruchomości, która będzie wynajmowana. Czy istnieją pewniaki na tym rynku i ile można na nich zarobić? Podpowiadamy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jakie czynniki wpływają na wysokość zysku z wynajmu mieszkania
• czy dochód jest zależny od metrażu
• w jakim mieście zyski z najmu spadły najbardziej 

Zakup mieszkania na wynajem to wciąż popularny sposób na inwestycję. Posiadacze kapitału w obliczu inflacji i i nieopłacalności odkładania pieniędzy w bankach czy obligacjach, szukają alternatyw. Wybór pada najczęściej na nieruchomości jako te aktywa, które w dłuższej perspektywie i tak utrzymają wartość, a ponadto pozwalają zarobić na wynajmie.

Czy istnieją pewniaki wśród mieszkań na wynajem? Zanim odpowiemy na to pytanie, przyjrzyjmy się sytuacji na tym rynku. Ucierpiał on dość mocno z powodu pandemii COVID-19. Spadki poziomu czynszów w dużych miastach sięgały 10 proc. Mimo to sytuacja na chwilę obecną wróciła do normy. Popyt na mieszkania wśród najemców jesienią tradycyjnie jest duży, w największych miastach napędzany zapotrzebowaniem ze strony studentów oraz tysięcy pracowników, głównie imigrantów ze wschodu. Do tego dochodzi popyt krótkookresowy, a więc wynajem na noclegi. Odbiorcami takiej oferty są turyści, klienci podróżujący w sprawach służbowych. Dodatkowo ogromną, nową grupą szukającą mieszkań na wynajem są uchodźcy z ogarniętej wojną Ukrainy. 

Mieszkanie na wynajem - dla kogo? 

Inwestor, który chce wejść na rynek najmu, powinien podjąć decyzję o tym, komu chce mieszkanie wynająć i w jakim trybie: czy szuka najemców na dłużej i czy interesuje go najem dobowy. Ten drugi może być znacznie bardziej zyskowny, ale będzie wymagał poświęcenia czasu i nakładów finansowych. Mieszkanie musi być na bieżąco odwiedzane, sprzątane, wymieniana powinna być pościel i ręczniki. Szybciej dochodzi w takim miejscu do awarii, częściej trzeba je remontować.

Najem turystyczny jest też uzależniony od trendów rynkowych. Z kolei najem na dłuższy okres daje spokój i stabilizację. Nie wymaga ciągłego doglądania nieruchomości. Czynsze najmu długoterminowego są jednak niższe od miesięcznych przychodów, które mogą wygenerować mieszkania na doby. Jeszcze innym wariantem może być wynajem długoterminowy, ale nie całego mieszkania, a poszczególnych pokojów. Może się to sprawdzić, jeśli mieszkanie jest duże. Wtedy suma czynszów od poszczególnych najemców będzie z reguły większa niż w przypadku wynajęcia całej nieruchomości jednemu najemcy, czy rodzinie.

Lokalizacja - najważniejsza w przypadku wynajmu 

To jedna z najważniejszych kwestii, brana pod uwagę przez lokatorów. Co innego jednak uważają za dobrą lokalizację turyści, którzy odwiedzają miasto w ramach weekendowego wypadu, co innego młode rodziny z dzieckiem. Ci pierwsi cenią przede wszystkim bliskość imprezowego czy zabytkowego centrum miasta. Im bliżej centrum, tym lepiej. W przypadku oddalenia od ścisłego centrum liczy się przede wszystkim dobre skomunikowanie - jak najbliżej przystanków komunikacji miejskiej, stacji metra.

Z kolei rodzina z dziećmi zamiast centrum wybierze raczej ciche osiedle mieszkaniowe z zielenią, terenami spacerowymi, przedszkolem, szkołą i przychodnią. Studenci natomiast mogą być zainteresowani mieszkaniem w centrum, ale punktem odniesienia dla nich będzie przede wszystkim uczelnia, więc mieszkania zlokalizowane w dzielnicach uniwersyteckich będą mieć pierwszeństwo.

Rodzaj budynku ma znaczenie 

Druga sprawa to budynek. Tu oczekiwania tak naprawdę wszystkich grup najemców mogą być podobne. Dziś standardem są windy w budynkach. Mają one wielkie znaczenie dla lokatorów - zarówno tych na dobę, jak i dłużej. Perspektywa wspinaczki za każdym razem na czwarte piętro może być irytująca. Oczywiście w cenie u najemców jest też parking podziemny. Ewentualne niedogodności jak brak windy, czy parkingu trudniej zniosą jednak lokatorzy długoterminowi, zwłaszcza rodziny.

Z kolei łatwiej - zwłaszcza przy atrakcyjnej cenie - poradzą sobie z nimi najemcy, którym zależy jedynie na kilku dniach noclegu. Dla lokatorów na dłużej istotny może być również monitoring i ogólnie odgrodzenie osiedla. Te sprawy nie będą miały natomiast znaczenia w przypadku najemców "dobowych".

Wyposażenie nieruchomości - istotny aspekt 

Wyposażenie i standard nieruchomości to ważna rzecz dla wszystkich grup najemców. Od standardu, który nadamy mieszkaniu będzie zależała oczywiście cena najmu. To, co różni najem na noclegi od tego na dłużej, to fakt że w pierwszym przypadku nieruchomość powinna być w pełni wyposażona, a więc prócz umeblowania i sprzętu AGD, liczy się także wyposażenie w naczynia, zastawę stołową, ręczniki, pościel.

Jeśli natomiast wynajmujemy lokatorom na dłużej, może mieć to drugorzędne znaczenie, a nawet najemcy mogą preferować puste mieszkanie. Bywa tak, że lokatorzy mają własne meble i sprzęt, więc będą chcieli je przywieźć w nowe miejsce. Wynajmujący na dłużej nie ma też obowiązku zapewniać takich rzeczy jak garnki, zastawa czy ręczniki.

Zysk a cena najmu 

Wracając do tematu głównego - zanim odpowiemy na pytanie, jakie mieszkanie najbardziej się opłaca, sprawdźmy ile można na nim zarobić. Wprawdzie czwarty kwartał 2022 roku przyniósł wyraźne spowolnienie wzrostu stawek czynszów, jednak w skali roku wzrosty miały nadal wynik dwucyfrowy. W ujęciu rocznym najwyższą dynamikę czynszu, w wysokości 19,16%, odnotowano w Krakowie. Nieco mniej w Łodzi - 18,88 %. W tym samym czasie najwolniej rosły czynsze w Gdańsku - 16,65%. 

Średni czynsz najmu mieszkania w Warszawie w IV kwartale 2022 roku wyniósł 2 226 zł i był wyższy od notowanego kwartał wcześniej o 39 zł (1,78%). Najwyższy wzrost średniej stawki czynszu odnotowano w Katowicach - o 4,52%. W pozostałych miastach odnotowano niewielkie wzrosty, nie przekraczające poziomu 2% (Łódź - wzrost o 1,86%, Gdańsk - 1,06%, Wrocław - 0,32%).

Dochód zależny od metrażu 

Odpowiadając na pytanie w jakie mieszkanie zainwestować, by zarobić jak najwięcej, można odpowiedzieć prosto: należy wybrać nieruchomość jak najtańszą, za którą możemy uzyskać jak największy czynsz.

Z analizy trendów rynkowych wynika, że zarówno wśród najemców, jak i kupujących największą popularnością cieszą się mieszkania stosunkowo małe. Z raportu Amron - Sarfin wynika, że przeciętna powierzchnia użytkowa mieszkań, które były przedmiotem obrotu w IV kwartale 2022 roku w ośmiu największych aglomeracjach Polski, wyniosła 54,63 m2.

Mowa tu więc o dwóch, ewentualnie małych trzech pokojach. Takich mieszkań najczęściej szukają nie tylko kupujący, ale i najemcy - głównie single, początkujące rodziny, czy pary. Z kolei zupełnie niepraktyczne będzie kupno tylko pod wynajem dużej nieruchomości. Po pierwsze - w takiej sytuacji wysoki jest próg wejścia, czyli cena nieruchomości, po drugie znacznie ciężej będzie nam skompletować najemców, by wypełnić mieszkanie wielopokojowe.

Oczywiście - można wynajmować z podziałem na poszczególne pokoje, ale oznaczać to będzie znacznie szybsze zużywanie się mieszkania i większą rotację, a więc więcej czasu i energii poświęcane na szukanie kolejnych lokatorów. Taki biznes może być opłacalny, jeśli np. mamy umowę z dużą firmą, która szuka mieszkań pracowniczych i interesuje ją miejsce na wiele łóżek.

Małe mieszkanie będzie nam znacznie łatwiej wynająć, a i próg wejścia na ten rynek będzie mniejszy. Na rynku najmu noclegowego potencjalnie najlepszym wyjściem może być dobrze zlokalizowana kawalerka. Taka nieruchomość, choć niepraktyczna na dłuższą metę, idealnie może się sprawdzić jako mieszkanie na doby.

Nie przez przypadek rynek jest pełen ofert stricte inwestycyjnych - małych, czy nawet mikrokawalerek, nienadających się na dłuższą metę do życia, ale idealnych pod noclegi. Mikrokawalerki są siłą rzeczy tanie (nie w przeliczeniu na stawkę za 1 mkw.), co zwiększa rentowność inwestycji. Niska cena daje też szansę wejścia na ten rynek osobom z ograniczonymi zasobami czy zdolnością kredytową.

Zysk z wynajmu mieszkania - podsumowanie 

Rentowność najmu długoterminowego ciągle szacuje się na około 5-6 proc. rocznie w dużych miastach. Jak wynika z Raportu Expandera i Rentier.io - Najem mieszkań, marzec 2023 r., rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem rosła prawie przez cały ubiegły rok. Powodem tego stan rzeczy był wzrost stawek najmu, a później spadki cen mieszkań. W lutym 2023 roku ta tendencja przystopowała. Nastąpił niewielki spadek stawek najmu, a także delikatne odbicie ofertowych cen sprzedaży mieszań. W konsekwencji nieznacznie pogorszyła się rentowność inwestycji w mieszkanie na wynajem. Obecnie przeciętna rentowność netto wynosi 5,49%, co jest odpowiednikiem lokaty bankowej z oprocentowaniem 6,78%. 

Nieruchomości inwestycyjne z obliczoną stopą zwrotu Zobacz oferty inwestycyjne