Czym zajmuje się zarządca nieruchomości?

Nie jesteś zadowolony z obecnego zarządcy nieruchomości? Wraz z innymi mieszkańcami chciałbyś powierzyć zarządzanie nieruchomością wspólną osobom wybranym z waszego grona? A może szukasz informacji o sposobach zarządzania nieruchomością wspólną? Na te i wiele innych pytań odpowiedzi znajdziesz w naszym artykule.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• kim jest zarządca nieruchomości
• jakie są obowiązki zarządcy budynku
• czy można zmienić zarządcę narzuconego przez dewelopera

Zarządzanie nieruchomością wspólną - obowiązki zarządcy 

Od początku 2020 roku niemal każda wspólnota mieszkaniowa zobligowana jest do określenia zasad zarządu nieruchomością wspólną. Zarząd ten może być wykonywany na dwa sposoby. Poprzez członków zarządu wybranych przez właścicieli lokali, bądź też przez zarządcę nieruchomości. Zarządca nieruchomości jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą w zakresie szeroko pojętego zarządzania nieruchomościami. To ostatnie pojęcie natomiast oznacza podejmowanie decyzji i dokonywanie czynności, mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:

-      właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości,

-      bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości,

-      właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego,

-      bieżące administrowanie nieruchomością,

-      utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem,

-      uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

W praktyce zatem zarządca nieruchomości zastępuje zarząd wspólnoty mieszkaniowej, administrując ją oraz zapewniając wykonywanie przez wspólnotę mieszkaniową ciążących na niej obowiązków wynikających z przepisów prawa. Konkretny zakres kompetencji i obowiązków zarządcy nieruchomości określa się w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego przez właścicieli lokali. Nie jest przy tym wykluczony również model pośredni, w którym:

-      właściciele lokali wybierają spośród siebie członków zarządu,

-      zarząd wspólnoty mieszkaniowej zawiera umowę o administrowanie częściami wspólnymi.

Na jej podstawie zarządca nieruchomości wspiera zarząd wspólnoty mieszkaniowej wykonując wyłącznie powierzone mu czynności prawne lub faktyczne.

Jedynie w tzw. małych wspólnotach mieszkaniowych, zarządzaniem zajmują się wszyscy właściciele lokali stosując przepisy o współwłasności zawarte w Kodeksie cywilnym.

Zarządca narzucony przez dewelopera

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z chwilą wyodrębnienia pierwszego samodzielnego lokalu mieszkalnego, od tego momentu na wspólnocie mieszkaniowej zaczynają ciążyć liczne obowiązki, uzyskuje ona także uprawnienia. W sytuacji, gdy większość lokali jest jeszcze nie zamieszkana, nie byłoby zatem zasadne oczekiwanie na wybór sposobu zarządu nieruchomością wspólną do pierwszego zgromadzenia właścicieli lokali. Sposób ten jest zatem początkowo określany przez dewelopera w pierwszej umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu. Co ważne, na podstawie takiej umowy wybrany sposób zarządu staje się wiążący dla kolejnych nabywców mieszkań, a także ujawniany jest w księdze wieczystej nieruchomości.

Ustanowienie zarządcy nieruchomości przez dewelopera, nie jest zatem – samo w sobie – czynnością wadliwą. Niemniej, uważać należy na zapisy samej umowy. Niekiedy bowiem zostaje ona ukształtowana przy użyciu tzw. klauzul niedozwolonych. Z klauzulami takimi mamy do czynienia, gdy klient nie miał rzeczywistego wpływu na ich treść, a które kształtują prawa i obowiązki względem konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Zgodnie z art. 385[1] § 1 kodeksu cywilnego, takie klauzule nie wiążą konsumenta, co w praktyce oznacza na przykład, że nie można ich skutecznie wyegzekwować.

Za klauzule niedozwolone uznawane są m.in. takie postanowienia określające sposób zarządu nieruchomością wspólną, które uniemożliwiają jego zmianę przez wskazany w umowie okres, bądź przyznają prawo wyboru zarządcy wyłącznie deweloperowi. Ze względu na niedozwolony charakter takich postanowień, nie będą one wiążące dla członków wspólnoty mieszkaniowej, którzy posiadają uprawnienie do zmiany sposobu zarządu w każdym czasie. Tylko jak tego dokonać?

Zmiana zarządu narzuconego przez dewelopera - czy jest możliwa?

Zmiana zasad zarządu może odbyć się na dwa równorzędne sposoby. Pierwszym z nich jest powzięcie uchwały przez członków wspólnoty mieszkaniowej – zaprotokołowanej przez notariusza – dotyczącej zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną poprzez: powierzenie go:

-      podmiotowi zewnętrznemu, czyli zarządcy nieruchomości albo

-      członkom zarządu wybranym przez wspólnotę mieszkaniową, najczęściej spośród właścicieli lokali tworzących daną wspólnotę mieszkaniową. Do zarządu można wszakże powołać także osoby spoza wspólnoty.

Drugą metodą jest natomiast zawarcie przez wszystkich właścicieli lokali umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną, również w formie aktu notarialnego. Konieczność zachowania formy notarialnej związana jest z faktem, że sposób zarządzania nieruchomością wspólną wpisywany jest do księgi wieczystej tejże nieruchomości. Także zmiana uprzednio wybranej metody powinna zostać zgłoszona do ksiąg wieczystych.

Na zakończenie należy wskazać, że już po zmianie metody zarządzania będzie zazwyczaj konieczne podjęcie dalszych działań. W zależności od konkretnego przypadku będą nimi:

-      rozwiązanie umowy z dotychczasowym zarządcą,

-      wybór zarządu spośród członków wspólnoty mieszkaniowej,

-      zawarcie umowy o zarządzanie z osobą trzecią.

Jak widać, zmiana zarządcy narzuconego w pierwszej umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest możliwa. Nie jest to jednak łatwe i wymaga woli większości członków wspólnoty mieszkaniowej, a także powzięcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza oraz zgłoszenia zmiany w sądzie wieczystoksięgowym.

Wspólnota mieszkaniowa a roszczenia do dewelopera Sprawdź