Jak wybrać mieszkanie w dobrej lokalizacji? Poradnik

Lokalizacja mieszkania to nie detal. To ona decyduje, jak będzie wyglądać twoja codzienność oraz ile warte będzie mieszkanie za kilka lat. Sprawdź, jak ocenić potencjał okolicy i gdzie szukać rzetelnych danych, by wybrać najlepszą dla siebie ofertę.

Jak wybrać mieszkanie w dobrej lokalizacji – najważniejsze informacje

• Lokalizacja mieszkania wpływa na codzienny komfort życia, koszty utrzymania oraz przyszłą wartość nieruchomości, dlatego przed zakupem dokładnie ją przeanalizuj.
• Dopasuj lokalizację do swoich potrzeb, stylu życia i budżetu – inne kryteria są ważne dla singla, rodziny z dziećmi czy seniora.
• Przy ocenie lokalizacji zwróć uwagę na dojazd i komunikację miejską, dostępność infrastruktury (sklepy, szkoły, przychodnie, tereny zielone) oraz poziom hałasu i natężenie ruchu w okolicy.
• Sprawdź bezpieczeństwo dzielnicy i faktyczne warunki życia – obserwuj okolicę, poszukaj opinii mieszkańców lub nawet danych o przestępczości.
• Koniecznie przeanalizuj dokumenty planistyczne, takie jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz studium uwarunkowań, aby wiedzieć, jak okolica może się zmienić w przyszłości.
• Znaczenie ma nie tylko położenie inwestycji na mapie miasta, ale także usytuowanie samego lokalu w budynku. Wpływa to m.in. na jego nasłonecznienie i koszty eksploatacji.
  Porównuj oferty na interaktywnej mapie
  

Jak ocenić lokalizację mieszkania?

Każdy ma inne wymagania i wyobrażenia co do idealnej lokalizacji do zamieszkania. Możesz ją ocenić według kilku podstawowych kryteriów, samodzielnie decydując, co jest dla ciebie najważniejsze. Weź pod uwagę nie tylko stan obecny, ale też przyszłość.

Ma to szczególne znaczenie na rynku pierwotnym, ponieważ nowe inwestycje niejednokrotnie powstają w słabiej rozwiniętych dzielnicach, a braki w zakresie infrastruktury lub intensywny rozwój okolicy mogą obniżyć twój komfort funkcjonowania na co dzień. Na co zwrócić szczególną uwagę?

• Dojazd i komunikacja

Im lepsze połączenie na trasie mieszkanie-praca / szkoła / obiekty usługowe, tym mniej czasu spędzasz w podróży. Nawet jeśli na co dzień poruszasz się samochodem, sprawdź, jak działa komunikacja zbiorowa, gdzie są przystanki, dokąd prowadzą linie i jak często kursują pojazdy. Ma to ogromne znaczenie nie tylko w sytuacjach awaryjnych. Wpływa również na atrakcyjność mieszkania (np. jeżeli w przyszłości zechcesz je sprzedać lub wynająć) i podnosi jego wartość. Koniecznie sprawdź też dostępność miejsc parkingowych.

• Infrastruktura w pobliżu

Sklepy, przychodnie, szkoły, tereny zielone i obiekty sportowe wpływają na to, jak komfortowo będzie ci się żyło na co dzień. Jeżeli wszystkie podstawowe potrzeby możesz zaspokoić w pobliżu, oszczędzasz czas i pieniądze.

• Hałas i natężenie ruchu

Jeżeli nie lubisz hałasu i chcesz unikać zanieczyszczeń, lepiej trzymać się z dala od głównych ulic i linii kolejowych. Sprawdź też, czy w pobliżu nie ma miejsc, w których odbywają się duże imprezy (jak np. stadiony, hale), które mogą generować uciążliwe korki.

• Plany zagospodarowania

Dokumenty planistyczne pokazują, jak zmieni się otoczenie inwestycji w kolejnych latach. Pamiętaj, że widok z okna może się diametralnie zmienić i to nie zawsze na twoją korzyść. Na przykład okolica na kilkanaście miesięcy stanie się placem budowy, bo deweloper lub miasto mają w planie jeszcze kilka inwestycji. Ostatecznie za twoim oknem mogą „wyrosnąć” nowe budynki. Sprawdź to, by uniknąć niemiłej niespodzianki.

• Bezpieczeństwo

Jeśli trudno będzie ci samodzielnie ocenić okolicę, porozmawiaj z mieszkańcami, poczytaj wpisy na forach i w mediach społecznościowych, poszukaj wzmianek w prasie. Pozwoli ci to uniknąć zakupu mieszkania w miejscu, w którym będziesz się bać wychodzić po zmroku, parkować samochód pod blokiem lub puszczać dziecko samo do szkoły.

Dobra a perspektywiczna lokalizacja mieszkania

Nie myl dobrej lokalizacji z perspektywiczną. Dobra daje komfort tu i teraz. Perspektywiczna chroni twoją inwestycję na przyszłość, bo w okolicy nie powstanie nic, co obniży standard życia, a mogą pojawić się projekty podbijające wartość mieszkań. Co ciekawe, większy wzrost cen często notują miejsca, które dopiero się rozwijają.

Wybór lokalizacji mieszkania – zdefiniuj swoje potrzeby

Zwróć uwagę na infrastrukturę. Jeśli masz dzieci lub planujesz powiększenie rodziny, wybierz lokalizację z dostępem do szkół, przedszkoli i terenów rekreacyjnych czy parków. Jeśli mieszkasz samotnie lub w parze, prawdopodobnie ważniejsze będą dla ciebie punkty usługowe, restauracje czy miejsca do spacerowania. Jeżeli nie wyobrażasz sobie życia bez aktywności fizycznej, sprawdź dostęp do siłowni, klubów fitness i obiektów sportowych w danej lokalizacji.

Istotny jest także twój budżet. Im bliżej centrum miasta, tym wyższe ceny nowych mieszkań. Na obrzeżach możesz kupić większy metraż w tej samej cenie, ale zwykle „zapłacisz” za to dłuższym czasem poświęconym na dojazdy.

Potrzeby kupującego a lokalizacja nowego mieszkania

Potrzebujesz łatwej w użyciu „ściągi”, aby dobrze sprawdzić lokalizację swojego przyszłego mieszkania? Poniższa tabela podpowie ci, na co zwrócić uwagę w zależności od potrzeb.

Położenie mieszkania w budynku

Przy wyborze lokalu weź pod uwagę także jego położenie w budynku lub całym kompleksie. Może to znacząco wpłynąć na twój codzienny komfort i koszty eksploatacji.
Filtruj mieszkania po piętrze i metrażu

Im wyższe piętro, tym zwykle większy spokój i lepszy widok, ale także wyższa cena mieszkania. Niższe kondygnacje oznaczają łatwiejszy dostęp, ale częściej wiążą się z hałasem z ulicy lub części wspólnych. Mieszkania położone na parterze są też bardziej narażone na włamania i zalania. To ryzyko możesz zredukować, montując np. rolety antywłamaniowe, ale będzie wiązało się to z dodatkowymi wydatkami.

Zwróć uwagę na orientację mieszkania względem stron świata, ponieważ decyduje to o nasłonecznieniu w różnych porach dnia.

Ekspozycja okien w mieszkaniu – jak wpływa na komfort, rachunki i wartość nieruchomości? Sprawdź

Mieszkania z oknami na południe i zachód mają więcej światła w ciągu dnia, a północ oznacza chłodniejsze i ciemniejsze wnętrza. To wpływa na komfort, samopoczucie i zużycie energii. Upewnij się także, że słońca nie zasłaniają inne części budynku lub sąsiadujące obiekty – nawet południowe mieszkanie może być ciemne, jeżeli tuż obok znajduje się wieżowiec. Pamiętaj też, że mieszkania narożne tracą więcej ciepła.

Jak sprawdzić rozwój okolicy?

To, jak rozwinie się okolica, sprawdzisz w dokumentach planistycznych i publicznych rejestrach. Te źródła pokazują, co się buduje w okolicy i jakie funkcje przewidziano dla sąsiednich działek. Dzięki nim unikniesz zaskoczeń po kilku latach od zakupu mieszkania.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – czym jest i dlaczego warto go sprawdzić?

Jaki dokument przyda ci się najbardziej? Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) – akt, który określa, co może powstać na danym terenie. Wskazuje przeznaczenie działek, wysokość zabudowy i dopuszczalne funkcje, takie jak mieszkaniówka, usługi lub drogi.

Jak sprawdzić miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego?

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego – czym jest i dlaczego warto je sprawdzić?

Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego pokazuje długoterminową wizję rozwoju miasta lub gminy. Dokument nie jest aktem prawa miejscowego, ale wskazuje, w jakim kierunku samorząd planuje rozwój danej części miasta.

Gdzie sprawdzić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego?

Studium znajdziesz na stronach urzędów miast i gmin. Możesz też je odszukać przez Geoportal.

Zapytaliśmy o to, na co zwrócić uwagę w MPZP i SUiKZP Wojciecha Rynkowskiego, eksperta Extradom.pl:

W MPZP szczególnie należy zwrócić uwagę na oznaczenia P i U (lub ich połączenie pod symbolem PU), które dopuszczają magazyny, obiekty usługowe, przemysłowe. „Najbezpieczniejsze” są tereny oznaczone MN – zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna oraz – w mniejszym stopniu – MW, czyli zabudowa wielorodzinna, która może charakteryzować się różną intensywnością.

 

Oprócz tego, co widać na planie, warto zwracać uwagę, czego tam nie ma. Jeśli nie znajdziemy symboli oznaczających tereny zieleni i rekreacji, takich jak ZP (zieleń parkowa), ZR (zieleń rekreacyjna), US (tereny sportu i rekreacji), ZL (lasy) czy ZN (zieleń naturalna), może to oznaczać w przyszłości zabudowę pozbawioną przestrzeni do wypoczynku.

 

Czerwone flagi to brak uchwalonego MPZP, częste jego zmiany oraz bliskość planowanych dróg szybkiego ruchu czy dużej infrastruktury technicznej. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP) pokazuje plany gminy na kilkanaście lat naprzód – jeśli w pobliżu planowane są strefy przemysłowe lub intensyfikacja zabudowy, trzeba liczyć się z ryzykiem hałasu czy obniżenia wartości nieruchomości.

Warto też pamiętać, że brak planu miejscowego nie jest gwarancją „świętego spokoju” – często oznacza to otwartą furtkę do wydawania decyzji WZ, które mogą diametralnie zmienić charakter okolicy.

 

Wojciech Rynkowski, Ekspert Extradom.pl

Jak sprawdzić, co będzie budowane w okolicy?

Informacji o tym, co się buduje w okolicy (lub wkrótce zacznie się budować) szukaj w:

• budżecie miasta i uchwałach rady gminy – zawierają one plany inwestycji infrastrukturalnych (np. rozbudowa dróg, nowe linie tramwajowe, centra handlowe, siłownia i fitness w częściach wspólnych nowych osiedli czy ekologiczne rozwiązania takie jak stacje ładowania samochodów elektrycznych);
• BIP – gdzie publikowane są ogłoszenia o przetargach, rewitalizacji starych dzielnic czy nowych inwestycjach komercyjnych;
• mediach społecznościowych – niektóre fora i grupy działają jak baza inwestycji budowlanych, w których znajdziesz szczegółowe informacje m.in. o nowych przedsięwzięciach deweloperskich i innych inwestycjach.

Dzięki nim możesz z wyprzedzeniem ocenić, czy dana lokalizacja ma potencjał wzrostu wartości i czy będzie dobrym wyborem jako miejsce do życia.

Lokalizacja nieruchomości – jak wpływa na cenę mieszkania?

Lokalizacja wpływa na cenę nieruchomości: im bliżej centrum miasta, tym więcej zapłacisz za metr kwadratowy. Różnice mogą być naprawdę duże. W poniższej tabeli znajdziesz średnie ceny nowych mieszkań w centrum i na przedmieściach sześciu największych miast Polski (na podstawie danych BIG DATA RynekPierwotny.pl).

Każdą lokalizację analizuj indywidualnie. Niektóre przedmieścia czy nawet ościenne miejscowości oferują rozwiniętą infrastrukturę i transport publiczny. Istnieją też miejsca z dużym potencjałem, które mogą proponować podobne udogodnienia w perspektywie kilku lat. Dlatego przy wyborze mieszkania pomyśl nie tylko o lokalizacji na mapie miasta, ale także o planach dla danego obszaru.
W mieście czy pod miastem? Sprawdź, na jakie mieszkanie cię stać Sprawdź ceny

Dobra lokalizacja mieszkania – podsumowanie

Dobra lokalizacja mieszkania z rynku pierwotnego wynika z dopasowania miejsca do twoich potrzeb, budżetu i planów na przyszłość. Analiza komunikacji, infrastruktury i dokumentów planistycznych pomoże ci uniknąć nietrafionych decyzji. Kiedy sprawdzisz, co się buduje w okolicy, zmniejszysz ryzyko niepożądanych zmian w otoczeniu inwestycji.