Perspektywiczna lokalizacja - jak sprawdzić rozwój okolicy przed zakupem mieszkania?

Nawet pozornie nieatrakcyjna, peryferyjna lokalizacja może być z inwestycyjnego punktu widzenia strzałem w dziesiątkę, pod warunkiem, że w następnych latach będzie zyskiwać na atrakcyjności.

Z tego powodu osoba, która przymierza się do kupna mieszkania, powinna koniecznie zaznajomić się z sąsiedztwem, planowanymi inwestycjami, rodzajem i przeznaczeniem zabudowy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• w jakich dokumentach znajdziesz informacje o rozwoju Twojej okolicy 
• co wpływa na wycenę nieruchomości
• czy plany miejscowe mogą być zmieniane

Infrastruktura inwestycji - wpływ na wycenę nieruchomości 

Bardzo duży wpływ na wycenę nieruchomości mają inwestycje infrastrukturalne. Mogą podnosić lub zaniżać wartość nieruchomości. Jeśli np. sąsiedztwo lotniska, drogi, linii kolejowej wiąże się z hałasem i utrudnieniami transportowymi (szlabany, przejazdy), wartość nieruchomości może się zmniejszać. Jeśli jednak nowe inwestycje poprawiają komunikację z danym osiedlem, wpływają na szybszy dojazd w różne części miasta - wtedy wartość nieruchomości w okolicy rośnie. Świetnym przykładem jest tu rozwój sieci warszawskiego metra. Wraz z rozwojem drugiej linii metra, rosły ceny nieruchomości w dotychczas drugorzędnych lokalizacjach, jak Praga-Północ czy Targówek (sprawdź oferty nowych mieszkań w dzielnicy Targówek).

Większe wyceny to efekt “zbliżenia” tych części miasta do centrum i pozostałych lokalizacji. Metro zwiększa mobilność i poprawia komunikację. Na wycenę nieruchomości wpływa też szereg innych czynników, jak reputacja, opinia o okolicy, sąsiedztwo ważnych, rozpoznawalnych miejsc - galerii handlowych, parków, dostęp do żłobków, przedszkoli, placówek służby zdrowia itp.

MPZP - lektura obowiązkowa 

Każda osoba zainteresowana zakupem nieruchomości powinna zapoznać się z możliwościami zabudowy okolicy. Najważniejszym dokumentem w tym zakresie pozostaje Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. To akt prawa miejscowego, ustanawiany w formie uchwały Rady Gminy. 

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego zawiera informacje o:

• przeznaczeniu terenu,
• typie i gabarytach dopuszczalnej zabudowy,
• o przebiegu ulic ( aktualnym i docelowym),
• zasadach i warunkach podziału terenów na działki budowlane,
• strefach ochrony konserwatora zabytków,
• planowanych budynkach w okolicy (publicznych i prywatnych).

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to pozycja obowiązkowa dla każdej osoby zainteresowanej zakupem nieruchomości. Plan jest dokumentem jawnym i ogólnodostępnym. Zapoznamy się z nim bezpośrednio w gminie lub przez internet (funkcjonują gminne i ogólnopolskie bazy MPZP)

Jednak nie zawsze - a nawet często - okolica nie ma uchwalonego planu miejscowego. Co w takiej sytuacji?

Studium Uwarunkowań i WZiZT - ważne dokumenty

Próbując ustalić, jakie są ogólne plany gminy w zakresie danej lokalizacji, możemy zapoznać się z dwoma dokumentami. Jednym z nich jest Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego gminy, a drugim WZZT - warunki zabudowy i zagospodarowania terenu.

Studium to dokument nie mający statusu aktu prawa miejscowego, a więc w oparciu o ten dokument nie mogą być wydawane decyzje administracyjne. Studium określa jednak politykę przestrzenną gminy i planowaną zabudowę w poszczególnych jej częściach. Z jego analizy dowiemy się, jakie są kierunki przyszłej zabudowy i przeznaczenie terenu. Co prawda przyjęte przez gminę studium nie jest ostatecznie wiążące, ale dla inwestora będzie to ważna informacja przynajmniej o stanie „na dziś”.

Jeśli chodzi natomiast o warunki zabudowy - to dokument konieczny dla każdego, kto planuje realizować inwestycję budowlaną na terenie, gdzie nie ma uchwalonego MPZP. Co ważne - o określenie warunków zabudowy może zwrócić się do gminy każdy, nie tylko właściciel. Dlatego osoba planująca kupno działki, jeszcze przed transakcją może uzyskać taki dokument. Z tzw. „wuzetki” dowiemy się jaki budynek, o jakich gabarytach i przeznaczeniu, może stanąć na danej działce.

Urząd gminy wyda „wuzetkę” w ciągu dwóch miesięcy. Co ważne - uzyskamy też wiedzę o tym, jak na taką inwestycję zapatrują się sąsiedzi. Decyzję o warunkach zabudowy otrzymuje bowiem zarówno inwestor, jak i sąsiedzi. Każdy kto dostał „wuzetkę” ma 14 dni na ewentualne odwołanie do samorządowego kolegium odwoławczego. Nie musi podać szczegółowego uzasadnienia. Dalsza ścieżka odwoławcza od decyzji kolegium prowadzi do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Prospekt Informacyjny

Osoby, które kupują mieszkanie na rynku pierwotnym, dostaną też do ręki prospekt informacyjny o inwestycji - gdzie oprócz parametrów mieszkania i budynku, zagospodarowania działki, znajdują się także informacje o planowanych inwestycjach w sąsiedztwie (w promieniu 1 kilometra).

Prospekt zawiera ustawowo określony zakres informacji, w którym zawierają się również te dotyczące planowanego zagospodarowania nieruchomości sąsiednich. Deweloper musi poinformować klientów o przewidzianych inwestycjach, w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także innych inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach, cmentarzach.

Niezależnie jednak od tego, każdy kto chce dobrze zainwestować, powinien interesować się kierunkami rozwoju gminy. Zarówno studium, jak i plany miejscowe mogą być zmieniane. Gminy cały czas się rozrastają, przybywa inwestycji infrastrukturalnych, samorządy sprzedają działki. Świadomy inwestor będzie obserwował te procesy, by wybrać nieruchomość perspektywiczną. Co więcej, w wielu gminach można wpływać na pozytywne zmiany otoczenia (a tym samym wzrost wartości lokalizacji) poprzez angażowanie się w działalność obywatelską, lobbowanie za inwestycjami w ramach budżetów obywatelskich, czy mikrograntów.

Gra jest warta świeczki - mieszkania w miejscowościach satelickich wobec dużych miast, takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław są nawet o kilkadziesiąt procent tańsze, od nieruchomości w samych miastach. Duże aglomeracje jednak szybko się rozbudowują, coraz bardziej „wiążąc” ze sobą tzw. sypialnie. Odpowiedni wybór nieruchomości w dziś peryferyjnej, ale perspektywicznej lokalizacji może w perspektywie czasu wiązać się ze znacznym wzrostem jej wartości.