Jak skutecznie przyspieszyć sprzedaż mieszkania?

Sprzedaż nieruchomości to proces, który może potrwać długie miesiące, jeśli się do niego nieodpowiednio przygotujemy. Wystarczy jednak pamiętać o kilku kwestiach, aby znalezienie kupca przebiegło sprawnie i dużo szybciej, niż początkowo się wydawało. To szczególnie ważne, jeśli sprzedaż starej nieruchomości „blokuje” naszą kolejną transakcję. Wtedy liczy się czas. Jak więc skrócić go do minimum?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• ile czasu zajmuje sprzedaż nieruchomości
• jak można przyspieszyć proces sprzedaży
• co może utrudnić szybką transakcję

Ile czasu średnio trwa sprzedaż mieszkania?

Czas potrzebny na sfinalizowanie transakcji jest bardzo różny. Zależy przede wszystkim od lokalizacji i sytuacji na rynku nieruchomości, szczególnie popytu na nieruchomości z rynku wtórnego, ale też od metrażu i ceny - im te większe, tym sprzedaż trudniejsza. Na sprzedaż ma wpływ także charakter nieruchomości, a więc jej standard, dodatkowe udogodnienia czy najbliższa okolica. Co oczywiste - zdarzają się prawdziwe perełki, które są na tyle atrakcyjne, że na kupca nie trzeba długo czekać.

To, o czym jeszcze warto pamiętać, to sytuacja w kraju. Chodzi przede wszystkim o sytuację ekonomiczną, a także dostępność kredytów i ich oprocentowanie, co znacząco wpływa na proces sprzedażowy. Dla przykładu, wg danych BIK, w październiku 2022 zawarto 6,7 tys. umów kredytowych. Rok wcześniej, w październiku 2021, było to aż 25,2 tys umów. Daje to więc ogromny spadek zawartych kredytów mieszkaniowych, co bezpośrednio przekłada się na liczbę zakupionych nieruchomości.

Najłatwiej jest sprzedać kawalerkę - szacuje się, że transakcję można zakończyć po 1-3 miesiącach. Większe nieruchomości potrzebują też więcej czasu, zwykle ok. 3-6 miesięcy. Średni czas sprzedaży mieszkania to 2-6 miesięcy. Może się jednak zdarzyć, że nawet pół roku nie wystarczy. Co w takiej sytuacji? Jedyne, co można zrobić to uzbroić się w cierpliwość i zadbać o wszystkie kwestie, które pomogą przyspieszyć transakcję.

Jak przyspieszyć transakcję sprzedaży nieruchomości?

Co oczywiste, zwykle zależy nam na szybkiej sprzedaży. Dlaczego? Część osób potrzebuje środków z transakcji, by móc zakupić nową nieruchomość - jest to najpopularniejszy scenariusz. Inni kupili już nowe M, ale nie chcą, by lokal na sprzedaż stał pusty, cały czas trzeba przecież ponosić koszty jego utrzymania. Aby zminimalizować ryzyko długiego procesu możemy wykonać kilka kroków, które przyspieszą finalizację transakcji.

Wykonanie drobnych prac remontowych

To, w jakim stanie jest mieszkanie, może okazać się kluczowe. Co jasne, zwykle nie warto inwestować dużych środków, aby tuż przed sprzedażą wykonać remont generalny (chyba, że mowa o house flippingu, który polega na zakupie nieruchomości o niskiej wartości i jej podniesieniu właśnie przez remont).

Czasami jednak drobne odświeżenie wnętrza może przyspieszyć sprzedaż - nawet jeśli to i tak wymaga późniejszego remontu. Wszystko rozbija się o wyobraźnię potencjalnego kupca. Łatwiej przecież wyobrazić sobie swoje wymarzone M, gdy ze ścian nie odpada farba, a wnętrze nie odstrasza. Zanim więc zaprosimy pierwszych zainteresowanych, warto usunąć usterki - szczególnie te tanie w naprawie, które mogą negatywnie wpłynąć na odbiór całego wnętrza. Lokal nie musi być w idealnym stanie, jednak powinien być schludny i świeży.

Współpraca z biurem pośrednictwa

Oczywiście samodzielna sprzedaż lokalu mieszkalnego to tylko jedna z możliwości. Inną jest skorzystanie z pomocy ekspertów, czyli pośredników nieruchomości. Takie rozwiązanie pozwala zaoszczędzić wiele czasu i nerwów. To nie my musimy martwić się o odpowiednie przygotowanie mieszkania, zamieszczenie ogłoszenia w sieci i w końcu prezentowanie wnętrz. Mądrze wybrane biuro nieruchomości pomoże w tym wszystkim, a także wesprze nas w kwestiach prawnych i podatkowych czy podpowie w razie wszelkich wątpliwości. 

Warto też pamiętać, że wiele agencji ma w swojej ofercie nieruchomości na wyłączność oraz rozbudowaną bazę klientów. Wszystko to sprawia, że specjaliści mogą w dużo krótszym czasie znaleźć odpowiedniego kupca, dzięki czemu sfinalizujemy transakcję. 

Odpowiednia wycena mieszkania

Ustalanie ceny sprzedaży powinno odbywać się w oparciu o realne dane. Warto porównać mieszkanie z tymi o podobnych parametrach, które są już wystawione na portalach z nieruchomościami. Dobrze jest poznać ceny tych lokali, a także zadać sobie pytanie, czym wyróżnia się nasze wnętrze na tle innych. Czy rzeczywiście jest coś, co sprawia, że jest warte więcej?

Cena powinna wynikać z kilku czynników. Najważniejsze z nich to: lokalizacja, metraż, położenie mieszkania w bloku, dodatkowa powierzchnia oraz parametry techniczne całego budynku i dostępne w nim udogodnienia. 

Oczywiście wielu właścicieli chciałoby wystawić mieszkanie po jak najwyższej cenie, w myśl zasady „będzie z czego schodzić podczas negocjacji”. Rzeczywiście warto zostawić sobie pole do negocjacji, jednak zbyt wysoka cena, która nie pokrywa się z rzeczywistą wartością lokalu może sprawić, że nabywca zrezygnuje jeszcze zanim obejrzy nieruchomość.

Przygotowanie mieszkania do sprzedaży 

Kolejna rzecz to odpowiednie przygotowanie mieszkania, aby robiło dobre wrażenie i zachęcało do zakupu. Chodzi o tzw. home staging, który odpowiednio wykonany może nie tylko przyspieszyć proces sprzedaży, ale też zwiększyć wartość nieruchomości.

Wśród technik home stagingu wyróżnia się doświetlenie pomieszczeń, uprzątnięcie (szczególnie rzeczy osobistych i pamiątek, ale też odzieży czy detergentów), pomalowanie ścian na jasne kolory (szczególnie sprawdza się biały i jego odcienie) oraz wyposażenie wnętrza w drobne dekoracje, które podkreślą jego charakter. 

Przygotowaniem mieszkania do sprzedaży można zająć się samodzielnie lub zlecić to zadanie profesjonalistom. 

Na czym polega home staging? Sprawdź

Profesjonalne zdjęcia nieruchomości

Aby ktokolwiek przyszedł obejrzeć nasze mieszkanie na żywo, najpierw muszą zachęcić go do tego zdjęcia. Nieruchomość musi być na nich jasna, uporządkowana i przestronna. Jeśli wykonamy poprzedni krok i przygotujemy mieszkanie do sprzedaży, dbając o jego pierwsze wrażenie, zdjęcia nie powinny stanowić dużego problemu.

Warto zadbać jednak o kwestie techniczne samego fotografowania. I tu może pomóc nam profesjonalista, który ma odpowiednie doświadczenie i wiedzę, choćby z jakiego miejsca powstanie najlepsze ujęcie i jak je wykadrować. 

Zdjęcia to zwykle pierwsze, na co patrzą potencjalni kupcy (oczywiście jeśli nieruchomość spełnia ich podstawowe oczekiwania, jak lokalizacja i metraż). Odpowiednio wykonane mogą przynieść szybki sukces, a na pewno zwiększyć liczbę zainteresowanych.

Odpowiednio sformułowane ogłoszenia

Dobrej jakości zdjęcia to jednak nie wszystko. Kolejna rzecz, z którą spotka się potencjalny nabywca to opis naszej oferty. I do tego warto się zatem przyłożyć. Musimy mieć świadomość, że nie każda osoba, która się do nas odezwie, na pewno zdecyduje się na zakup. Jednak wśród tych, które zajrzą w szczegóły naszego ogłoszenia, na pewno będzie ta jedna, która kupi naszą nieruchomość. Zróbmy wszystko, by jej nie odstraszyć.

Oferta powinna być krótka, rzeczowa, kierowana do konkretnej grupy docelowej. Tekst wielkości opowiadania nawet nas by zniechęcił w połowie czytania. Wypunktujmy więc najważniejsze informacje, takie jak: lokalizacja, metraż i układ, otoczenie, komunikacja, infrastruktura handlowo-usługowa, itd. Ogłoszenie powinno możliwie wiele szczegółów, które mogą wpłynąć na zainteresowanie. Jednocześnie zadbajmy o przejrzystą i zwięzłą formę. Przygotujmy się również na pytania, które mogą się pojawić - jako sprzedawca będziemy musieli na nie odpowiadać.

Przygotowanie niezbędnych dokumentów

Zanim wystawimy ogłoszenie o sprzedaży, konieczne będzie zgromadzenie wszelkich informacji, które mogą zainteresować potencjalnego klienta. Przygotujmy dokumenty poświadczające wysokość comiesięcznych kosztów związanych z utrzymaniem mieszkania, zgromadźmy dokumenty potrzebne u notariusza. Skróci to czas przed podjęciem kroków formalnych. Czasem może trafić się kupiec, któremu zależy na czasie i nie będzie chciał czekać.

Nasze przygotowanie to też informacja dla oglądającego, że ma do czynienia z kimś konkretnym. Dla niektórych osób jest to ważna kwestia. Lepiej kupić coś od dobrego sprzedawcy, który udzieli nam wszystkich informacji, niż od takiego, który mało wie.

Co może być przeszkodą w szybkiej sprzedaży M?

Oczywiście niezastosowanie się do powyższych kroków może sprawić, że sprzedaż będzie trwała dłużej, niż byśmy tego chcieli. Wśród najczęstszych błędów można wyróżnić: zbyt wysoką cenę, zły stan mieszkania, mało zachęcające zdjęcia oraz źle sformułowane ogłoszenie, brak przygotowania ze strony sprzedającego, a także jego niedostępność czasowa. 

Zdarza się jednak, że nawet po wykonaniu wszystkich czynności „przyspieszających” sprzedaż, ogłoszenie wisi miesiącami, a mieszkanie stoi puste. Dlaczego? Powodów może być bardzo wiele. Jednym z nich jest nietypowość danej nieruchomości. Chodzi przede wszystkim o nieustawne pokoje, oryginalne rozwiązania (które nie każdemu na rękę) czy dużą liczbę pokoi przy małym metrażu.

Kolejna kwestia to stan prawny nieruchomości - skomplikowany skutecznie wydłuży proces sprzedażowy. Istnieje także wiele rzeczy, które sprawiają, że mieszkanie jest mniej atrakcyjne. Należą do nich m.in.: wysokie koszty utrzymania, utrudniona komunikacja, brak windy i powierzchni dodatkowych czy kłopotliwe sąsiedztwo lub hałas. Niestety niewiele możemy zrobić w tej sytuacji. Jeśli bardziej zależy nam na czasie, niż na zarobku, możemy po prostu obniżyć cenę, a chętni na pewno się znajdą.

Podsumowanie

Jak pokazuje statystyka, sprzedaż trwa zwykle kilka miesięcy - średnio od dwóch do sześciu. Nie jest to oczywiście reguła, która sprawdzi się w każdym przypadku. Każdorazowo jednak możemy wykonać szereg działań, które podniosą naszą szansę na szybką sprzedaż. Wymaga to od nas czasu i zaangażowania, jednak w wielu przypadkach warto ponieść ten koszt. Tym bardziej, jeśli zależy nam na szybkiej sprzedaży, co ma jednak miejsce bardzo często. Warto więc, zanim przystąpimy do sprzedaży „właściwej”, upewnić się, że zrobiliśmy wszystko, by skrócić cały proces.