Zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku: na co uważać, kupując mieszkanie z rynku wtórnego?

Mieszkanie z rynku wtórnego bywa tańsze i szybciej dostępne niż nowe „M”. Ale uwaga – na kupujących czeka wiele pułapek, od wad prawnych po ukryte usterki techniczne. Sprawdź, jak kupić bezpiecznie lokal z drugiej ręki i kiedy warto postawić jednak na nowe mieszkanie od dewelopera.

Z tego artykułu dowiesz się:

• jakie są wady i zalety mieszkań z rynku wtórnego,
• jakie są pułapki przy zakupie mieszkania z drugiej ręki,
• na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy i co warto sprawdzić przed zakupem mieszkania,
• jakie dokumenty sprawdzić, kupując mieszkanie z rynku wtórnego,
• kiedy warto kupić mieszkanie z rynku pierwotnego, a nie wtórnego.

Rynek wtórny – co oznacza i co go wyróżnia?

Kupno mieszkania z rynku wtórnego może być dla wielu osób najlepszym rozwiązaniem – i to z różnych powodów. Stan techniczny mieszkania na rynku wtórnym często pozwala od razu wprowadzić się do zakupionej nieruchomości – czego nie można powiedzieć o mieszkaniu lub domu od dewelopera.

Czym wyróżniają się nieruchomości z rynku wtórnego? Należy podkreślić, że to zawsze nieruchomości z tzw. drugiej ręki; nie oznacza to jednak, że zakup mieszkania na rynku wtórnym zawsze jest tożsame z kupnem lokalu czy domu od osoby prywatnej. Sprzedającymi na rynku wtórnym bywają również firmy.

Rynek pierwotny a wtórny - co je wyróżnia? SPRAWDŹ

Kiedy warto kupić mieszkanie na rynku wtórnym? Na pewno jest to świetna opcja dla osób, które chcą jak najszybciej wprowadzić się do mieszkania (o ile oczywiście pozwala na to stan techniczny). Osoby, które rozważają taki zakup mogą jednak się zastanawiać, jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym i jak powinien wyglądać proces zakupu mieszkania "z drugiej ręki".

Zakup mieszkania z rynku wtórnego: zalety i wady kupna mieszkania z rynku wtórnego

Kupno nieruchomości na rynku wtórnym ma zarówno określone wady, jak i zalety; nieruchomości z drugiej ręki nie tylko pozwalają często na natychmiastowe wprowadzenie się, ale i położone są w atrakcyjniejszych lokalizacjach. Przy zakupie nieruchomości z rynku wtórnego można spodziewać się też rozbudowanej infrastruktury handlowo-usługowej w pobliżu.

Zakup mieszkania lub domu z rynku wtórnego ma jednak również pewne wady; jedną z nich jest niższa wartość mieszkania w przyszłości w porównaniu z nieruchomością od dewelopera. W przypadku zakupu mieszkania w budynku wielorodzinnym należy też pamiętać o tym, że lokal z rynku wtórnego może być położony w budynku bez windy i wymagającym gruntowego remontu.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie z rynku wtórnego krok po kroku?

Na co zwrócić uwagę przy kupnie mieszkania z rynku wtórnego? Na pewno warto dokonać dogłębnych oględzin lokalu przed zakupem, tak, by sprawdzić stan techniczny mieszkania. Oprócz tego warto też sprawdzić przed zakupem mieszkania, czy nie jest ono obciążone hipoteką (lub w jakikolwiek inny sposób). Jak zatem wygląda proces kupna mieszkania krok po kroku?

Umowa z pośrednikiem

Jeżeli nie chcemy poszukiwać mieszkania samodzielnie, lecz decydujemy się zlecić to zadanie pośrednikowi, warto zapoznać się z ofertą kilku agencji, aby porównać warunki umowy i wysokość prowizji. W umowie z pośrednikiem należy precyzyjnie określić swoje oczekiwania.

Trzeba zwrócić uwagę, w jakich okolicznościach należy się zapłata prowizji (powinna być wypłacona tylko wtedy, gdy do transakcji dojdzie na skutek działań pośrednika, a nie klienta). Całość prowizji powinna być płatna już po zawarciu umowy sprzedaży, a nie na przykład po zawarciu umowy przedwstępnej – jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, pojawi się problem z odzyskaniem pieniędzy od pośrednika. Jeżeli szukamy mieszkania korzystając z usług agencji nieruchomości, możemy zlecić pośrednikowi sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Za ewentualne zaniechania w tym zakresie pośrednik ponosi odpowiedzialność cywilną, dlatego warto sprawdzić, czy ma stosowne ubezpieczenie.

Kupno mieszkania z rynku wtórnego a weryfikacja wad prawnych

Kiedy już znajdziemy wymarzone M, powinniśmy przede wszystkim sprawdzić, czy sprzedający faktycznie jest właścicielem nieruchomości. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, powinniśmy zapoznać się z jej księgą wieczystą, a także poprosić o dokument, na podstawie którego sprzedający nabył własność, np. notarialny akt sprzedaży lub darowizny albo orzeczenie sądu (np. w przypadku mieszkania nabytego w spadku). Dzięki temu dowiemy się, czy mieszkanie nie jest obciążone.

Wady prawne nieruchomości - rękojmia, terminy, roszczenia CZYTAJ

Obecnie z treścią księgi wieczystej możemy zapoznać się elektronicznie. Tam możemy sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona jakimiś służebnościami lub hipoteką. Jednak nie jest to wystarczające źródło wiedzy. Na przykład informacja o prawie dożywocia może być ujawniona jedynie w dokumencie stanowiącym podstawę nabycia własności. Umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W praktyce oznacza to, że np. osoba bliska właścicielowi mieszkania może mieszkać w nim aż do swojej śmierci, niezależnie od tego, kto jest właścicielem mieszkania, musi też wyrazić zgodę na sprzedaż.

Aby nie nabyć mieszkania z niechcianym lokatorem, należy zażądać od właściciela także zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania. Poza tym warto przyjąć od niego oświadczenie, że nie zawierał żadnych umów najmu lub dzierżawy dotyczących danej nieruchomości, a także że w lokalu nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Wiarygodność sprzedającego możemy sprawdzić również żądając od niego zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, w skład której wchodzi mieszkanie. Podobnej informacji możemy oczekiwać odnośnie należności za prąd czy gaz.

Umowa przedwstępna sprzedaży

Zwykle zanim dojdzie do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży i przekazania kluczy do mieszkania, dochodzi do podpisania umowy przedwstępnej, tak aby strony miały czas na dopełnienie dalszych formalności, na przykład uzyskanie kredytu lub zgromadzenie przez sprzedającego dokumentów.

Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania CZYTAJ

Umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego, jednak warto rozważyć takie rozwiązanie. Umowa zawarta przed notariuszem pozwala bowiem domagać się od sprzedającego zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast w przypadku umowy przedwstępnej w innej formie, jeżeli sprzedawca uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, możemy liczyć jedynie na odszkodowanie, z reguły nierekompensujące strat poniesionych w związku z nadzieją na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Przy zawarciu umowy przedwstępnej zwykle uiszcza się część ceny. Może ona mieć formę zadatku lub zaliczki. Jeżeli bardzo zależy nam na danym lokum, zadatek powinien zniechęcić sprzedawcę do wycofania się z umowy, ponieważ gdyby to uczynił, byłby zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Kupno mieszkania na rynku wtórnym a kredyt

Jeżeli zakup mieszkania ma być częściowo finansowany kredytem, na tym etapie powinniśmy zawrzeć umowę z bankiem. Trzeba pamiętać, że procedury związane ze sprawdzeniem naszej zdolności kredytowej i negocjacje dotyczące warunków kredytu mogą potrwać nawet kilka miesięcy, co należy uwzględnić, określając termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

„Właściwa” umowa sprzedaży

Kiedy zgromadzimy środki na zakup mieszkania, a sprzedający przedstawi niezbędne dokumenty, możemy przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zawsze powinna mieć ona formę aktu notarialnego, w przeciwnym wypadku będzie nieważna.

Jeżeli część środków na zakup mieszkania pochodzi z kredytu hipotecznego, po podpisaniu aktu notarialnego powinniśmy złożyć stosowny wniosek do sądu rejonowego o ustanowienie hipoteki na zakupionej nieruchomości. Do wniosku należy załączyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki kaucyjnej na rzecz banku, podpisywane przy umowie kredytowej, zaświadczenie z banku o udzieleniu kredytu oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 200 zł. Formalności tych może dopełnić też notariusz.

Następnie w banku należy przedstawić potwierdzenie złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki oraz akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości. Na podstawie tych dokumentów bank przeleje środki z kredytu na konto sprzedającego.

Wydanie mieszkania

Kiedy wreszcie dochodzi do przekazania mieszkania i sprzedający wręcza nam klucze do lokalu, warto spisać protokół zdawczo-odbiorczy, uwzględniający stan liczników i inne uwagi odnośnie stanu nieruchomości.

Deweloper czy rynek wtórny - dlaczego nowe mieszkania mają przewagę? SPRAWDŹ

Zakup mieszkania na rynku wtórnym a dalsze formalności

W przypadku rynku wtórnego to nie koniec formalności związanych z zakupem mieszkania. Należy upewnić się, czy nie mamy obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki (podatek z tytułu zakupu nieruchomości pobiera i odprowadza do urzędu skarbowego notariusz). Poza tym fakt zmiany właściciela mieszkania należy zgłosić do urzędu gminy, a także zakładu energetycznego, gazowni i innych dostawców.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego – podsumowanie

Zakup mieszkania z rynku wtórnego może być korzystny, ale tylko jeśli sprawdzisz wszystkie dokumenty i stan techniczny lokalu. Obecnie coraz więcej kupujących wybiera mieszkania deweloperskie – z gwarancją jakości, nowoczesnym standardem i pełną ochroną nabywcy. Zanim podejmiesz decyzję, porównaj dostępne oferty mieszkań z rynku wtórnego z tymi od deweloperów!

Sprawdź oferty mieszkań od sprawdzonych deweloperów – zobacz aktualne inwestycje w Twojej lokalizacji: 

SPRAWDŹ OFERTĘ NOWYCH MIESZKAŃ

Materiał powstał przy współpracy Kancelarii Lubasz i Wspólnicy

W Lubasz i Wspólnicy – Kancelarii Radców Prawnych kierujemy się zasadą „Nowocześnie dla biznesu.” Specjalizujemy się w: prawie e-commerce, ochronie danych osobowych, prawie gospodarczym, prawie nieruchomości, compliance.