Jak kupić mieszkanie z rynku wtórnego?

Umowa z pośrednikiem

Jeżeli nie chcemy poszukiwać mieszkania samodzielnie, lecz decydujemy się zlecić to zadanie pośrednikowi, warto zapoznać się z ofertą kilku agencji, aby porównać warunki umowy i wysokość prowizji. W umowie z pośrednikiem należy precyzyjnie określić swoje oczekiwania. Trzeba zwrócić uwagę, w jakich okolicznościach należy się zapłata prowizji (powinna być wypłacona tylko wtedy, gdy do transakcji dojdzie na skutek działań pośrednika, a nie klienta). Całość prowizji powinna być płatna już po zawarciu umowy sprzedaży, a nie na przykład po zawarciu umowy przedwstępnej – jeśli nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, pojawi się problem z odzyskaniem pieniędzy od pośrednika. Jeżeli szukamy mieszkania z pomocą pośrednika, możemy również zlecić mu sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości. Za ewentualne zaniechania w tym zakresie pośrednik ponosi odpowiedzialność cywilną, dlatego warto sprawdzić, czy ma stosowne ubezpieczenie.

Weryfikacja wad prawnych

Kiedy już znajdziemy wymarzone M, powinniśmy przede wszystkim sprawdzić, czy sprzedający faktycznie jest właścicielem nieruchomości. W tym celu powinniśmy zapoznać się z jej księgą wieczystą, a także poprosić o dokument, na podstawie którego sprzedający nabył własność, np. notarialny akt sprzedaży lub darowizny albo orzeczenie sądu (np. w przypadku mieszkania nabytego w spadku).

Obecnie z treścią księgi wieczystej możemy zapoznać się elektronicznie. Tam możemy sprawdzić, czy nieruchomość jest obciążona jakimiś służebnościami lub hipoteką. Jednak nie jest to wystarczające źródło wiedzy. Na przykład informacja o prawie dożywocia może być ujawniona jedynie w dokumencie stanowiącym podstawę nabycia własności. Umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. W praktyce oznacza to, że np. osoba bliska właścicielowi mieszkania może mieszkać w nim aż do swojej śmierci, niezależnie od tego, kto jest właścicielem mieszkania, musi też wyrazić zgodę na sprzedaż.

Aby nie nabyć mieszkania z niechcianym lokatorem, należy zażądać od właściciela także zaświadczenia o wymeldowaniu wszystkich osób z mieszkania. Poza tym warto przyjąć od niego oświadczenie, że nie zawierał żadnych umów najmu lub dzierżawy dotyczących danej nieruchomości, a także że w lokalu nie jest prowadzona działalność gospodarcza. Wiarygodność sprzedającego możemy sprawdzić również żądając od niego zaświadczenia o niezaleganiu z opłatami na rzecz wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni, w skład której wchodzi mieszkanie. Podobnej informacji możemy oczekiwać odnośnie należności za prąd czy gaz.

Przedwstępna umowa sprzedaży

Zwykle zanim dojdzie do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży, strony zawierają umowę przedwstępną, aby mieć czas na dopełnienie dalszych formalności, na przykład uzyskanie kredytu lub zgromadzenie przez sprzedającego dokumentów, których nie udało mu się wcześniej przedstawić. W takiej umowie należy wskazać co najmniej jej przedmiot (czyli dokładne dane lokalu, który nabywamy) oraz cenę sprzedaży, a także termin zawarcia umowy ostatecznej (tzw. umowy przyrzeczonej).

Umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego, jednak warto rozważyć takie rozwiązanie. Umowa zawarta przed notariuszem pozwala bowiem domagać się od sprzedającego zawarcia umowy przyrzeczonej. Natomiast w przypadku umowy przedwstępnej w innej formie, jeżeli sprzedawca uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, możemy liczyć jedynie na odszkodowanie, z reguły nierekompensujące strat poniesionych w związku z nadzieją na zawarcie umowy przyrzeczonej.

Przy zawarciu umowy przedwstępnej zwykle uiszcza się część ceny. Może ona mieć formę zadatku lub zaliczki. Jeżeli bardzo zależy nam na danym lokum, zadatek powinien zniechęcić sprzedawcę do wycofania się z umowy, ponieważ gdyby to uczynił, byłby zobowiązany do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Ale ostrożnie! Jeżeli to kupujący wycofa się z umowy, zadatek przepadnie. Inaczej ma się rzecz z zaliczką. W przypadku zawarcia umowy sprzedaży zostaje ona po prostu zaliczona na poczet ceny (tak jak zadatek). Jeżeli do umowy jednak nie dojdzie, powinna zostać zwrócona, niezależnie od tego, kto się wycofał.

Kredyt

Jeżeli zakup mieszkania ma być częściowo finansowany kredytem, na tym etapie powinniśmy zawrzeć umowę z bankiem. Trzeba pamiętać, że procedury związane ze sprawdzeniem naszej zdolności kredytowej i negocjacje dotyczące warunków kredytu mogą potrwać nawet kilka miesięcy, co należy uwzględnić, określając termin zawarcia umowy przyrzeczonej.

„Właściwa” umowa sprzedaży

Kiedy zgromadzimy środki na zakup mieszkania, a sprzedający przedstawi niezbędne dokumenty, możemy przystąpić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zawsze powinna mieć ona formę aktu notarialnego, w przeciwnym wypadku będzie nieważna. Jeżeli dysponujemy własnymi środkami na zakup, jeszcze tego samego dnia może nastąpić zapłata za mieszkanie i jego wydanie.

Jeżeli część środków na zakup mieszkania pochodzi z kredytu hipotecznego, po podpisaniu aktu notarialnego powinniśmy złożyć stosowny wniosek do sądu rejonowego o ustanowienie hipoteki na zakupionej nieruchomości. Do wniosku należy załączyć oświadczenie o ustanowieniu hipoteki kaucyjnej na rzecz banku, podpisywane przy umowie kredytowej, zaświadczenie z banku o udzieleniu kredytu oraz dowód uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 200 zł. Formalności tych może dopełnić też notariusz.

Następnie w banku należy przedstawić potwierdzenie złożenia wniosku o ustanowienie hipoteki oraz akt notarialny potwierdzający nabycie nieruchomości. Na podstawie tych dokumentów bank przeleje środki z kredytu na konto sprzedającego.

Wydanie mieszkania

Kiedy sprzedający przekazuje nam klucze do mieszkania, warto spisać protokół zdawczo-odbiorczy, uwzględniający stan liczników i inne uwagi odnośnie stanu nieruchomości. Mieszkanie powinno być wydane w stanie, jaki strony uzgodniły w umowie (np. w zależności od uzgodnień sprzedający może mieć obowiązek zdemontowania lub pozostawienia zabudowy kuchennej, armatury łazienkowej itp.). Trzeba się także upewnić, że mamy dostęp do innych pomieszczeń związanych z mieszkaniem, np. piwnicy czy garażu.

Dalsze formalności

Na tym nie koniec formalności związanych z zakupem mieszkania. Należy upewnić się, czy nie mamy obowiązku uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych z tytułu ustanowienia hipoteki (podatek z tytułu zakupu nieruchomości pobiera i odprowadza do urzędu skarbowego notariusz). Poza tym fakt zmiany właściciela mieszkania należy zgłosić do urzędu gminy, a także zakładu energetycznego, gazowni i innych dostawców. Po przeprowadzce oczywiście nie można zapomnieć o zaktualizowaniu swojego adresu w urzędach, bankach, u pracodawcy i w innych miejscach, gdzie taka informacja jest niezbędna.