Główne grzechy wynajmujących

Właściciele mieszkań na wynajem spotykają na swej drodze wiele wyzwań. Jak doposażyć lokal, komu wynająć i za ile to tylko kilka z nich. Chcąc efektywnie zarządzać najmem, trzeba być przygotowanym na wszelakie scenariusze. Aby najem przebiegał sprawnie, przydatne są umiejętności marketingowe, księgowe oraz techniczne. Ważna jest również samodyscyplina. Mimo że istnieje wiele poradników na ten temat, praktyka nie jest prosta. Jakie błędy popełniane są najczęściej? 

1. Złe przygotowanie lokalu do najmu

Właściciele bagatelizują potrzebę odpowiedniego przystosowania lokalu do najmu. Mieszkanie powinno być nie tylko ładne i czyste, ale również funkcjonalne oraz bezpieczne. Przygotowanie mieszkania do najmu to działanie na wielu płaszczyznach — zaaranżowanie odpowiedniego wystroju
i wyposażenia, zlikwidowanie usterek technicznych oraz posprzątanie lokalu. Skrupulatne podejście do sprawy może uchronić właściciela przed potencjalnymi usterkami i kosztami. 

Przed wynajęciem lokalu należy przeprowadzić dokładną inwentaryzację, która ma na celu przede wszystkim sprawdzenie stanu sprzętów znajdujących się w mieszkaniu, ale też ich spisanie. Protokół inwentaryzacji może stanowić załącznik do umowy najmu. Dokument ten jasno stwierdza, w jakim stanie jest mieszkanie i na jego podstawie właściciel może wyegzekwować od najemcy oddanie lokalu w niepogorszonym stanie po zakończeniu najmu. 

2. Nieatrakcyjne ogłoszenie

Zredagowanie atrakcyjnego ogłoszenia i zrobienie dobrych zdjęć nie jest proste. Treść ogłoszenia oraz fotografie mają zachęcić potencjalnego najemcę do umówienia się na spotkanie w celu obejrzenia mieszkania. Opis  powinien zawierać konkrety (metraż, cena, wyposażenie) oraz prezentować zalety mieszkania. Zdjęcia powinny być jasne i przedstawiać każde pomieszczenie, aby nie było niespodzianek. Coraz bardziej popularne stają się również spacery 3D. 

Opracowanie ogłoszenia jest czasochłonne, ale od niego w dużej mierze zależy powodzenie wynajmu. Jest to swego rodzaju pierwsza informacja dla najemcy o podejściu  właściciela do najmu. Ogłoszenie mieszkania nie może zawierać opisów niezgodnych ze stanem faktycznym, ponieważ potencjalny najemca na spotkaniu na pewno szybko wychwyci wszystkie różnice. Niedopuszczalne jest również ogłoszenie pozbawione jakiegokolwiek zdjęcia lokalu. Taka praktyka wydłuża okres pustostanu. Ludzie cenią swój czas, więc takie ogłoszenia są automatycznie pomijane. 

3. Brak weryfikacji najemców

W Internecie można znaleźć wiele historii opisujących złe doświadczenia z najemcami. Najemcy nie płacą, nie chcą się wyprowadzić, dewastują lokal… a ilu z nich zostało wcześniej w jakikolwiek sposób zweryfikowanych ? Prawdopodobnie żaden.  

Wbrew pozorom weryfikacja najemców nie jest taka straszna. Jeżeli potencjalny najemca nie ma złych zamiarów, to nie ma nic do ukrycia. Warto zadać kilka pytań np. o doświadczenie w najmowaniu lokali. Ciekawym rozwiązaniem jest poproszenie osoby zainteresowanej najmem o rekomendacje  właściciela lokalu, od którego wcześniej wynajmował mieszkanie. Praktykuje się również wymagalność zaświadczenia o dochodach. Warto również przygotować kwestionariusz, w którym potencjalny najemca musiałby podać kontakt do osoby trzeciej. Może być to ktoś z rodziny lub przyjaciel. Dzięki temu w razie problemów z najem właściciel ma kogo poinformować. Jest to swego rodzaju straszak, bo przecież nikt nie chce, aby ktoś wiedział, że nie płacimy czynszu. 

4. Zbyt wysoka cena

Właściciel przygotowując lokal do najmu, kieruje się chęcią jak najwyższego zysku. Mieszkania inwestycyjne są kupowane, aby na siebie zarabiały. Często właściciele zaślepieni chęcią szybkiego zwrotu z inwestycji narzucają zbyt wysokie ceny najmu. Nie biorą pod uwagę cen rynkowych. Cena najmu zależy głównie od standardu lokalu oraz jego lokalizacji. Niestety często cena najmu jest uzależniona od raty kredytu właściciela. Większość inwestorów biorąc kredyt wychodzi z założenia, że pożyczkę spłacą za niego najemcy. Jest to błędne założenie. Za wysoka cena może być powodem długiego pustostanu. Jak wiadomo w okresie pustostanu właściciel nie dość, że nie zarabia, ale też ponosi koszty, ponieważ musi płacić m.in. czynsz do administracji. Lepiej wynająć mieszkanie za mniejszą kwotę żeby zwrot inwestycji rozłożył się w czasie niż nie zarabiać wcale.

5. Źle skonstruowana umowa najmu

Najczęstszym błędem, jaki popełniają właściciele w tej kwestii jest brak określonego czasu wypowiedzenia. Niestety zdarza się również, że zawarta umowa nie ma charakteru pisemnego. 

Umowa najmu powinna obligatoryjnie zawierać określony czas, na jaki zostaje zawarta, dane obu stron, okres wypowiedzenia, kwotę najmu i termin zapłaty, wysokość opłat do administracji i za media, wysokość kaucji oraz obowiązki i prawa zarówno właściciela, jak i najemcy. Powinna również zawierać zapis, w jakich przypadkach umowa może ulec natychmiastowemu rozwiązaniu. Standardowo umowę najmu zawiera się minimum na rok z miesięcznym okresem wypowiedzenia.

Do umowy najmu powinny być dołączone załączniki np. protokół z inwentaryzacji lub protokół zdawczo – odbiorczy lokalu. Dokumenty te służą zabezpieczeniu lokalu. Widnieją na nich stany liczników, ilość przekazanych kluczy oraz mniej lub bardziej szczegółowy opis sprzętów znajdujących się w lokalu.  Warto załączyć również dokument określający ogólne zasady najmu. 

6. Brak zaangażowania w trakcie najmu 

Właściciele często narzekają na najemców, ale czy tak naprawdę są zaangażowani w najem? Monitorowanie najmu to wiele obowiązków. Comiesięczne monitorowanie wpłat od najemców, reagowanie na zgłoszenia najemców odnośnie do stanu mieszkania czy uiszczanie opłat do administracji to tylko kilka z nich. Właściciel powinien interesować się stanem mieszkania i problemami najemców. Warto również co jakiś czas udać się do najemcy z wizytą – oczywiście zapowiedzianą. 

Zdarza się, że najemcy dzwonią chcąc zgłosić awarię w mieszkaniu, a właściciel się denerwuje
i okazuje swoją złość. Jest to duży błąd. W takiej sytuacji trzeba zachować spokój i jak najszybciej rozwiązać problem. Zaangażowanie właściciela jest oznaką dla najemcy, że jest traktowany poważnie.

W trakcie  najmu najemca może również wyjść z inicjatywą zmian w lokalu na własny koszt. Może to być np. odmalowanie lub ozdobienie ścian. Takie sytuacje wymagają od właściciela elastyczności. Dobrze jest się przychylić do prośby najemcy, ale z zastrzeżeniem, że jeżeli zmiany nie będą się podobały właścicielowi to najemca jest zobowiązany przed wyprowadzką do przywrócenia stanu pierwotnego. 

Bardzo prostym rozwiązaniem na kontrolowanie poczynań najemców oraz stanu mieszkania jest dobry kontakt z sąsiadami. Wystarczy podać sąsiadowi numer telefonu i poprosić o kontakt w razie, gdyby zaobserwował coś niepokojącego. 

7. Brak ubezpieczenia lokalu

Kupując mieszkanie, właściciel automatycznie powinien wykupić polisę ubezpieczeniową. Ogromnym błędem jest brak wykupienia takiej polisy, a powinien to być priorytet. 

Kolejnym błędem związanym z polisą jest niewiedza odnośnie do tego, co może ona obejmować. Najczęściej wybierana jest polisa od zdarzeń losowych oraz zniszczeń (np. w wyniku pożaru lub zalania). Ponadto polisa może obejmować elementy znajdujące się w nieruchomości (np. sprzęt RTV/AGD). Istnieje również możliwość wykupienia Assistance (pomoc przy nagłych awariach). 

Podsumowanie

Nie da się uniknąć błędów, ale można zminimalizować ryzyko. Dobrym rozwiązaniem jest nawiązanie współpracy z firmą zajmującą się zarządzaniem najmem. Jej pracownicy są w stanie odciążyć właściciela od większości obowiązków. Dzięki takiej kooperacji właściciel nie tylko oszczędza czas, ale również może nauczyć się od zleceniobiorcy jak skutecznie rozwiązywać problemy związane
z najmem. 

Autor: Martyna Balcerzak