Gdzie deweloperzy mogą zarobić najwięcej?

Zyski firm deweloperskich nie od dziś budzą spore kontrowersje. Uważa się, że sprzedaż wybudowanych mieszkań i domów jest bardzo opłacalna. Powszechne są nawet opinie o pięćdziesięcioprocentowych marżach deweloperów. W przypadku typowych inwestycji takie wyniki to już przeszłość. Tym niemniej firmy inwestujące w pięciu dużych miastach nie mają powodów do narzekań. Warto sprawdzić, jakie lokalizacje zapewniają deweloperom największy zysk.

Łódź zdecydowanie wyróżnia się na tle innych metropolii

Nieruchomościowy raport NBP z III kw. 2014 r. zawiera informacje o rentowności inwestycji deweloperskich w sześciu największych miastach. Obliczona stopa zwrotu z kapitału własnego (ROE = zysk netto/kapitał własny) dotyczy typowych i nowo rozpoczynanych projektów (patrz poniższy wykres). Analitycy NBP przyjęli, że modelowe inwestycje dzielą się na trzy etapy:

• prace przygotowawcze – do siódmego kwartału
• budowa sfinansowana kredytem oraz wkładem własnym dewelopera (30% kosztów inwestycji) – od ósmego kwartału do czternastego kwartału
• sprzedaż pozostałych 40% lokali i zamknięcie projektu – od piętnastego do osiemnastego kwartału

Bardziej dokładne informacje na temat założeń stosowanych przez Narodowy Bank Polski można znaleźć w raporcie tej instytucji z 2011 r.

Na podstawie przykładowego modelu inwestycji deweloperskiej NBP ustalił, że w pięciu metropoliach aktualna stopa zwrotu z kapitału własnego przekracza 17%. Pod koniec września 2014 r. najlepszy wynik (prawie 20%) odnotowano w Warszawie. Stopy oszacowane przez NBP nie dotyczą jednego roku, lecz całego okresu realizacji przykładowych inwestycji (18 kwartałów). Trzeba zwrócić uwagę, że poziom „deweloperskiego” ROE w pięciu metropoliach jest wyższy od wartości obliczonych pod koniec boomu hipotecznego (II kw. 2008 r.).          

Na tle analizowanych miast zdecydowanie wyróżnia się Łódź. Pod koniec I kw. 2009 r. zbliżony poziom „deweloperskiego” ROE notowano na terenie Gdańska i Wrocławia. Później dwa ostatnie miasta stały się znacznie bardziej atrakcyjne dla inwestorów. Łódzki rynek podążył zupełnie inną ścieżką. Obecnie jest on mało ciekawym celem dla firm budujących mieszkania (lokalny poziom ROE to 7%). Łódzcy deweloperzy podlegają silnej presji cenowej ze strony rynku wtórnego. Spore znaczenie ma też dwucyfrowa stopa bezrobocia i ujemne saldo migracji. Wszystkie wymienione czynniki skutecznie ograniczają aktywność inwestorów. Dane portalu RynekPierwotny.pl wskazują, że w Łodzi na nabywców czeka około 1800 nowych „M”. Aktualna podaż krakowskiego rynku pierwotnego jest wyższa o 5000 lokali.

Zysk dewelopera może przekraczać 20% ceny nowego lokalu

Narodowy Bank Polski prócz „deweloperskiego” wskaźnika ROE, szacuje również udział zysku brutto w cenie przykładowego lokalu z segmentu popularnego. Od połowy 2012 r. analiza NBP jest prowadzona zgodnie z nowym modelem obliczeniowym (patrz informacje pod tabelą). Zmiana założeń przyczyniła się do obniżenia szacowanego zysku deweloperów. Wyniki NBP są teraz bardziej zbieżne z informacjami, które podają sami inwestorzy. Ich zyski zmalały po wprowadzeniu wymagań dotyczących środków ochrony nabywcy (rachunków powierniczych i gwarancji).

*- Założenia NBP: przyjęto cenę lokalu 50 mkw. w pięciokondygnacyjnym bloku z podziemnym garażem. Konstrukcja budynku jest tradycyjna (cegła ceramiczna). W ramach inwestycji deweloper buduje 100 identycznych lokali (po 50 mkw.) oraz pomieszczenia usługowe na parterze. Udział części wspólnych wynosi 20%, a koszt budowy wszystkich pomieszczeń i garaży jest zbliżony. Deweloper przy pomocy kredytu finansuje 70% przedsięwzięcia (wkład własny inwestora to 30%). Inwestycja zostaje zamknięta po 18 kwartałach. Przygotowania do budowy trwają 7 kwartałów, a po 14 kwartałach budynek jest ukończony. Deweloper zaciąga kredyt w 8 kwartale. W trakcie 4 kwartałów od zakończenia budowy pozostałe 40% mieszkań znajduje nabywców. Kredyt zostaje spłacony do 18 kwartału. Deweloper zaczyna przyjmować środki klientów po rozpoczęciu budowy.    

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP (Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w III kw. 2014 r.)

Po uwzględnieniu wszystkich założeń NBP obliczył, że zysk brutto warszawskiego dewelopera wynosi prawie jedną czwartą ceny przykładowego mieszkania (wynik z III kw. 2014 r.). W czterech metropoliach (Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk) analizowany wskaźnik przekroczył 20%. Tylko na terenie Łodzi odnotowano marżę niższą od 10%. Taki wynik może nie przekonać firmy, która planuje wieloletni projekt inwestycyjny.  

Specyfika działalności deweloperskiej ma wpływ na ocenę obliczonych marż. Nie można ich rozpatrywać w perspektywie jednego roku. Zgodnie z założeniami NBP budowa przykładowych mieszkań trwa 7 kwartałów. Długość okresu przygotowań jest identyczna. Założenia przyjęte przez Narodowy Bank Polski dobrze odzwierciedlają rynkowe realia. W praktyce dość często okazuje się, że załatwienie wszystkich formalności urzędowych zajęło deweloperowi więcej czasu niż prace budowlane.