Fundusz remontowy we wspólnocie mieszkaniowej - co warto wiedzieć?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czy można wydzielić wspólnotę mieszkaniową z zasobów spółdzielni,
• w jaki sposób tworzony jest fundusz remontowy,
• w jaki sposób powinna być ustalana wysokość funduszu.

Wydzielenie wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni

Większość osób może nie mieć świadomości, że z zasobów spółdzielni konkretnej nieruchomości można wydzielić i utworzyć wspólnotę mieszkaniową. Jest to możliwe na podstawie art. 24(1) ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z tym przepisem, większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Tym samym skutecznie podjęta uchwała właścicieli poszczególnych lokali wystarcza, by wydzielić i utworzyć wspólnotę mieszkaniową, która będzie jednocześnie niezależna od spółdzielni.

Jednocześnie warto zdawać sobie sprawę z tego, że jeśli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali, to następuje automatyczne utworzenie wspólnoty mieszkaniowej — bez konieczności podejmowania uchwały. Z tego względu część mieszkańców może nie mieć nawet pojęcia, że w rzeczywistości są członkami małej lub dużej wspólnoty mieszkaniowej.

Przy okazji wydzielania się wspólnoty mieszkaniowej mogą pojawiać się jednak różne problemy, m.in. dotyczące wzajemnych rozliczeń powstającej wspólnoty mieszkaniowej (jej członków, czyli właścicieli lokali) ze spółdzielnią mieszkaniową. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych i ustawa prawo spółdzielcze nie wskazują, w jaki sposób należałoby dokonać tych rozliczeń. Spore kontrowersje może wzbudzać zwłaszcza funkcjonowanie funduszu remontowego.

Jakie są różnice między wspólnotą a spółdzielnią mieszkaniową? Czytaj

Udział w części wspólnej

Fundusz remontowy z założenia ma służyć pokryciu kosztów remontów, drobnych modernizacji czy bieżącą konserwację części wspólnych nieruchomości, np. klatek schodowych. Jednocześnie należy mieć świadomość, że zgodnie z przepisami wspólnoty mieszkaniowe wcale nie mają obowiązku tworzenia funduszu remontowego; właściciele lokali tworzących wspólnotę muszą natomiast ponosić koszty zarządu oraz wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem rzeczy wspólnej. W praktyce zatem wygodniej jest zazwyczaj utworzyć fundusz remontowy — skoro i tak członkowie wspólnoty są zobowiązani do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnych. Wysokość zaliczek na poczet funduszu remontowego określa uchwała wspólnoty mieszkaniowej. Składkę na fundusz remontowy muszą wpłacać wszyscy właściciele mieszkań w danej wspólnocie mieszkaniowej; mają na to czas do 10. dnia każdego miesiąca.

Wspólnota mieszkaniowa tworzy również regulamin gospodarowania funduszem remontowym. Decyzje, które wykraczają poza zakres kompetencji zwykłego zarządu wspólnoty (np. realizacja remontów i modernizacji) powinny być podejmowane na zasadzie uchwały. Mieszkańcy wyrażają w niej zgodę na dokonanie przez zarząd określonych czynności oraz udzielają pełnomocnictwa do zawierania umów na czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu.

Warto jednocześnie podkreślić, że nieco inaczej sprawa będzie wyglądać w przypadku tzw. małej wspólnoty mieszkaniowej, w której, zgodnie z prawem, liczba lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych wynosi maksymalnie trzy. Do rozporządzenia rzeczą wspólną oraz innych czynności, które przekraczają uprawnienia zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli, co wskazano w przepisach kodeksu cywilnego i kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności.

Obowiązkowe zaliczki na fundusz remontowy — niewłaściwe praktyki

Obecnie powszechną praktyką zarządców we wspólnotach mieszkaniowych jest uzależnianie wysokości zaliczek na fundusz remontowy od liczby metrów kwadratowych powierzchni użytkowej danego lokalu. Tymczasem, stosownie do art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, właściciele lokali mieszkalnych powinni być obciążani kosztami utrzymania części wspólnej nieruchomości proporcjonalnie do ich udziałów w części wspólnej.

Zastosowanie innych podstaw ustalania wysokości zaliczek będzie naruszać interes tych obywateli, którzy posiadają lokal w nieruchomości, w której udziały w części wspólnej nie odpowiadają ściśle jego powierzchni. Udział w części wspólnej powinien natomiast zostać określony stosunkiem powierzchni danego lokalu z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z takimi pomieszczeniami. Jeśli ten warunek zostaje spełniony, możliwe jest uzależnienie wysokości zaliczek od powierzchni użytkowej lokali.

Konieczność obciążania kosztami utrzymania części wspólnej nieruchomości proporcjonalnie do udziału w nieruchomości wspólnej potwierdza również wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie (sygn. V ACa 355/21). 

Podsumowanie

Kwestie związane z funduszem remontowym wspólnoty mieszkaniowej, a zwłaszcza z ustalaniem wysokości funduszu i zaliczek płaconych przez mieszkańców nieruchomości, czy rozliczeniem funduszu remontowego we wspólnocie, mogą wywoływać sporo kontrowersji. Zarządcy nieruchomości chcą często nadmiernie uprościć sposób ustalania stawki zaliczki na fundusz remontowy, chociaż zgodnie z prawem jest to możliwe tylko w określonym przypadku.

Wpłaty na fundusz remontowy wspólnoty są obowiązkowe; pieniądze z funduszu służą bieżącemu utrzymaniu nieruchomości, a także pokryciu wydatków na remonty i konserwacje, np. naprawę czy remont dachu. Członkowie wspólnot mieszkaniowych powinni również wiedzieć, jakie są uprawnienia zwykłego zarządu, a co wymaga podjęcia uchwały przez współwłaścicieli nieruchomości, a także mieć świadomość, na co dokładnie zostaną przeznaczone środku z funduszu remontowego.