Czy uchwała wspólnoty mieszkaniowej może być nieważna?

Wraz ze znacznym przyspieszeniem inwestycji deweloperskich w ostatnich latach, liczba wspólnot mieszkaniowych zaczęła bardzo szybko rosnąć wyprzedzając inne jednostki organizacyjne rynku mieszkaniowego.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest uchwała współnoty mieszkaniowej
• kiedy można zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej
• jak zaskarżyć uchwałę 

Uchwała wspólnoty mieszkaniowej

Obecnie przeważająca większość właścicieli lokali mieszkalnych jest członkami wspólnot mieszkaniowych. Jednostki te w duchu współwładztwa właścicielskiego zarządzają nie tylko częściami wspólnymi nieruchomości, ale organizują bieżące zapotrzebowanie mieszkańców w zakresie dostaw mediów, remontów, czy też wywozu śmieci i zagospodarowania terenów rekreacyjnych.

Innymi słowy, uchwały wspólnoty mieszkaniowej mają znaczący wpływ na bezpośrednie otoczenie osób korzystających z lokali położonych na jej obszarze. Ze względu zatem na fakt, iż uchwały te regulują istotne dla nich kwestie życia codziennego, warto poświęcić chwilę na przeanalizowanie okoliczności mogących prowadzić do uchylenia uchwały, a także trybu w jakim jest to dokonywane. Pamiętać także należy, że uchwała – nawet podjęta zgodnie z prawem i procedurą – może naruszać zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszać interesy poszczególnych właścicieli. W takich zaś sytuacjach również istnieje możliwość zakwestionowania uchwały.

Kiedy uchwałę można zaskarżyć?

Ustawa o własności lokali przewiduje, że właściciel lokalu (niezależnie czy jest to lokal usługowy, czy mieszkalny) może zaskarżyć uchwałę, gdy zaistnieje jedna z niżej wskazanych sytuacji, tj.:

- z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub

- z powodu jej niezgodności z umową właścicieli lokali albo

- jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub

- w inny sposób narusza jego interesy.

Co to oznacza w praktyce? Pierwszą z przesłanek należy rozumieć szeroko. Uchwała będzie zatem niezgodna z prawem zarówno, gdy naruszać będzie przepisy prawa materialnego, w szczególności ustawy o własności lokali, np. właściciele uchwalą postanowią, że koszty związane z utrzymaniem windy należącej do nieruchomości wspólnej obciążają tylko właścicieli lokali położonych na wyższych piętrach.

Nadto, niezgodność taka będzie miała również miejsce, gdy naruszone zostaną przepisy i zasady proceduralne normujące tryb podjęcia danej uchwały, jakich dopuszczono się przed zebraniem ogółu właścicieli lokali lub na zebraniu, a także w trakcie głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów. Przykładowo, o zebraniu nie zostaną powiadomieni wszyscy właściciele lokali, czy też gdy w czasie głosowania uznano ważność odmiennych głosów współwłaścicieli jednego mieszkania nad tą samą uchwałą.

W tym drugim przypadku należy pamiętać o tym, że udział w nieruchomości wspólnej stanowi część składową lokalu, co skutkuje brakiem możliwości jego podziału pomiędzy współwłaścicieli (np. każdy z nich głosuje połową udziału w nieruchomości wspólnej przypadającej na dany lokal). Kwestia ta wywoływała swego czasu rozbieżności w orzecznictwie, finalnie jednak przyjęto wskazane wyżej stanowisko (zob. uchwała Sądu Najwyższego z 12 grudnia 2012 r. , sygn. III CZP 82/12).

Z kolei uchwała naruszająca interesy właściciela lokalu lub naruszająca zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną to taka, która z osobistego lub gospodarczego punktu widzenia jest dla skarżącego właściciela niekorzystna bądź ma na celu pokrzywdzenie członka wspólnoty. Do pokrzywdzenia takiego może dojść np. w drodze nadmiernego obciążenia części właścicieli lokali kosztami utrzymania nieruchomości wspólnej przy jednoczesnym zwolnieniu z tych kosztów innych właścicielu. Podobnie oceniona może zostać uchwała o ulokowaniu, co prawda na nieruchomości wspólnej, ale bezpośrednio i w bliskiej odległości od okien tylko jednego z lokali uciążliwej infrastruktury.

Nie każde naruszenie wymogów formalnych będzie jednak prowadzić do nieważności uchwały. Przyjmuje się bowiem, że istotne są tyko takie uchybienia, które mogły mieć wpływ na treść uchwały. Przykładowo, dopuszczalne jest zaprzestanie indywidualnego zbierania głosów, gdy za daną uchwałą wypowiedziała się już większość członków wspólnoty. W takim bowiem wypadku głosy pozostałych osób nie mogłyby wpłynąć na wynik głosowania.

Jak zaskarżyć uchwałę?

Zaskarżenie polega na wystąpieniu z powództwem przeciwko wspólnocie mieszkaniowej o uchylenie uchwały, które kieruje się do sądu okręgowego właściwego z uwagi na położenie danej wspólnoty. Opłata sądowa od pozwu wynosi 200 zł. Ustawodawca zastrzegł przy tym 6 tygodniowy termin do jego złożenia. Liczony on jest od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Co ważne, zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Zakończenie

Nawet naruszająca ww. warunki uchwała wspólnoty mieszkaniowej pozostaje w mocy. Niemniej, po stronie właścicieli lokali istnieje możliwość skutecznego kwestionowania legalności uchwał na drodze postępowania sądowego. W trosce o interes własny, bądź wspólnoty jako całości, należy o takiej możliwości pamiętać. Niekiedy zaś konieczne może okazać się skorzystanie z niej.