Działka inwestycyjna: czym się kierować i jak szybko znaleźć grunt z potencjałem?

Działka inwestycyjna to wraz z nastaniem wiosny jeden z najciekawszych typów nieruchomości na rynku. Obecnie sprzedać działkę pod inwestycję nie jest trudno - tymi interesują się zarówno inwestorzy indywidualni, jak i instytucjonalni. Ponadto, pojawiają się także specjalne narzędzia do wsparcia sprzedających. Schody zaczynają się dopiero w przypadku samych kupujących. Co to jest działka inwestycyjna i czym się kierować przy poszukiwaniach nieruchomości z potencjałem?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest działka inwestycyjna,
• jak znaleźć działkę inwestycyjną,
• czym kierować się przy wyborze gruntu pod inwestycję. 

Co to jest działka inwestycyjna i czym się kierować przy wyborze?

Działka inwestycyjna (działka budowlana, przemysłowa lub usługowa) jest to teren przeznaczony na cele inwestycyjno-przemysłowe. Definicja szczegółowa z kolei dyktowana jest przez przeznaczenie działki. Tym samym mówiąc o gruntach inwestycyjnych, jednocześnie dyskutujemy o terenach pozwalających  wybudować nie tylko osiedla, ale również budynek usługowy, całe magazyny, fabryki (czyli obiekt "uciążliwy") czy inne obiekty dedykowane pod tzw. działalność usługową.

Co ciekawe, uwagę deweloperów zwracają już nawet mniejsze grunty, przy czym kluczowa jest perspektywa dotycząca m2 powierzchni mieszkalnej, którą na danej działce będzie można zrealizować. Chodzi przede wszystkim o grunt budowlany od ok. 3 tys. m2. Jednak o wiele bardziej istotna jest strona formalna danego gruntu - najlepiej, jeśli jest on objęty Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP). W praktyce chodzi o to, żeby kupujący działkę deweloper mógł jak najszybciej rozpocząć budowę (zawieszenie realizacji inwestycji przez część deweloperów w aktualnym otoczeniu rynkowym jest osobnym tematem). 

Jak ocenić potencjał działki inwestycyjnej?

Oczywiście grunty, które znajdują się w kręgu zainteresowania deweloperów, spełniać muszą kilka kluczowych warunków. Przecież nie każda większa działka nadaje się pod budowę domu wielorodzinnego, o osiedlu nie wspominając. Czynniki, które mają w tej kwestii decydujące znaczenie, podzielić można na dwie główne kategorie: kwestie związane z lokalizacją działki oraz parametry techniczne gruntu. 

Wszystko rozpoczyna się jednak od tzw. due diligence - analizy, która już na samym początku pozwoli odpowiedzieć na wiele pytań związanych z danym gruntem i określić przede wszystkim jego inwestycyjny potencjał. Właśnie na tym etapie kupujący ocenia swoje możliwości finansowe, a także określa istniejące i potencjalne ryzyka związane z planowaną transakcją.

Działka budowlana a potencjał mieszkaniowy i przemysłowy

Kolejne parametry, które brane są pod uwagę w trakcie analizy działki i mają decydujący wpływ na ewentualną transakcję to m.in.:

• otoczenie działki inwestycyjnej -  grunt w dobrej lokalizacji to już połowa sukcesu. Działka położona w pobliżu obszarów, gdzie powstają inne inwestycje budowlane, a także dostęp do drogi publicznej przekładają się na niezwykle mocne atuty nieruchomości. W scenariuszu, gdy na terenie działki ma działać zakład produkcyjny lub magazyn, niezwykle cenny jest grunt blisko autostrady. Ponadto, jeśli na działce ma powstać budynek mieszkalny, ogromną przewagą jest cicha i spokojna okolica. Idealną nieruchomość inwestycyjną na cele rekreacyjne znajdziemy z kolei w bliskim sąsiedztwie z linią brzegową (w przypadku jezior oraz morza) lub popularnych szlaków turystycznych (np. w przypadku gór). 
• dostęp do infrastruktury miejskiej i transportu publicznego - podobnym czynnikiem jest m.in. dojazd do działki przy wykorzystaniu transportu publicznego, a także bliskość innych udogodnień miasta. Są to kwestie szczególnie istotne z perspektywy inwestorów, którzy chcą zabudować działkę na cele typowo mieszkalne. Ogromnym atutem takiej działki jest również dostęp do infrastruktury samego miasta - niezależnie czy mowa o przedszkolach, szkołach czy nawet obiektach sportowych, jak korty tenisowe lub boiska. 
• dostęp do mediów - doskonale zlokalizowany teren inwestycyjny przy drodze krajowej, w otoczeniu infrastruktury miejskiej lub atrakcji turystycznych to tylko niektóre elementy całej układanki. Czynnikiem uniwersalnym - niezależnie czy będzie to typowo działka usługowa, na cele mieszkaniowe lub większe działki przemysłowe - jest dostęp do mediów. Ofertę sprzedaży działki warto analizować pod kątem, czy teren posiada tzw. uzbrojenie, czy nie. Działka uzbrojona to taka, do której wykonane zostały przyłącza wody, prądu, gazu czy kanalizacji, a także posiada dostęp do drogi publicznej. Gdy działka nie jest objęta uzbrojeniem, należy samodzielnie uregulować jej status - niemniej takie grunty są tańsze. 
• stan ewentualnych nieruchomości - często na lokatę kapitału w ramach działek decydują się inwestorzy, którzy znajdują grunty już z gotowymi nieruchomościami "w pakiecie". Na takim terenie jednak mogą funkcjonować nieruchomości ze specjalnym statusem prawnym - np. podlegając konserwatorowi zabytków. Tego typu tereny zabudowane są o wiele bardziej skomplikowane w modyfikacji i administrowaniu niż grunty bez nieruchomości. 

Teren inwestycyjny a dostępność usług 

Nie bez znaczenia jest też profil usługowy. Obiekty usługowo-handlowe to dla przyszłych klientów inwestora  znaczący argument przy dokonywaniu transakcji. Mieszkańcy nowo powstających osiedli chcą i potrzebują mieć dostęp do wielu rodzajów usług bez konieczności przemieszczania się na drugi koniec miasta. W ostatnich latach w wielu największych miastach w Polsce mieliśmy do czynienia z procesem ich rozlewania się. Chodzi o powstawanie nowych osiedli mieszkaniowych, które wykorzystując rosnący popyt na rynku pierwotnym, powstawały coraz dalej od centrów miast.

Z czasem jednak coraz większym wyzwaniem dla realizujących inwestycję deweloperów stawał się wcześniej wspomniany dostęp do infrastruktury miejskiej i usług - brak dróg dojazdowych, przystanków komunikacji publicznej czy choćby szkół i sklepów utrudniał funkcjonowanie mieszkańcom. Ochłodzenie koniunktury na rynku na przestrzeni minionego roku dodatkowo wzmocniło to zjawisko. Jego skutki są już widoczne w preferencjach poszukujących, którzy większą uwagę zaczęli zwracać już nie na ścisłe centra miast, co na ich bezpośrednie sąsiedztwo. 

Gdzie szukać działek inwestycyjnych na sprzedaż?

Zanim jednak przystąpimy do procesu analizy gruntu, trzeba go najpierw odszukać. A to w obecnej rzeczywistości nie jest zadaniem łatwym, szczególnie z perspektywy dewelopera chcącego realizować wielorodzinne osiedle w mieście czy na jego przedmieściach. Pierwszym narzędziem, które poddawane jest analizie i do którego sięgają specjaliści od poszukiwania gruntów, jest Geoportal. Jest to narzędzie, które przedstawia mapę kraju z wydzielonymi działkami wraz z ich:

• wymiarami;
• lokalizacją;
• informacją dotyczącą zagospodarowania przestrzennego. 

W ramach Geoportalu nie zyskamy jednak informacji na temat właściciela danego terenu, a przede wszystkim - czy działka została wystawiona na sprzedaż. Właśnie ten fakt znacząco komplikuje życie potencjalnym nabywcom. Rozwiązaniem, które  bezpośrednio wychodzi naprzeciw oczekiwaniom (również deweloperów), jest z kolei platforma Buylando. Niedawno debiutujący na rynku projekt łączy w funkcje Geoportalu i serwisu z ogłoszeniami, stanowiąc niezastąpione wsparcie zarówno dla sprzedających, jak i kupujących - zainteresowanych m.in. działkami inwestycyjnymi. 

Dzięki prostej i intuicyjnej nawigacji Buylando umożliwia właścicielom działek oraz potencjalnym klientom szybką weryfikację statusu nieruchomości. Co więcej, system pozwala na wystawienie działki na sprzedaż oraz obserwację innych ofert za pomocą funkcjonalnej mapy. Warto dodać, że projekt jest obecnie prowadzony we współpracy z dwoma portalami z ogłoszeniami z rynku nieruchomości i liderami w branży: RynekPierwotny.pl oraz Gethome.pl. 

Rodzaje działek a potencjał inwestycji i finalizacja transakcji

Buylando to rozwiązanie, które świetnie sprawdzi się w przypadku posiadaczy gruntów, którzy nie do końca świadomi są potencjału posiadanej działki. Pokutują tu często silnie obecne  stereotypy, umniejszające m.in. działkom rolnym, które rzekomo mają być mniej lub nawet bezwartościowym gruntem. Podobnie mówi się o mniejszych gruntach na przedmieściach większego miasta (z punktu widzenia deweloperów) - nic bardziej mylnego. 

Grunt z potencjałem inwestycyjnym wystawiony właśnie w Buylando nie umknie z pewnością uwadze analityków, ponieważ dzięki szerokiej współpracy z portalami RynekPierwotny.pl oraz GetHome.pl, a także deweloperami znacząco skraca się ścieżka pomiędzy właścicielem a potencjalnym kupcem. Nie bez znaczenia jest też dostępna w Buylando technologia, która pozwala na szybką analizę potencjału inwestycyjnego danego gruntu. 

Lokalizacja a zakup działki. Jak zmienia się cena za m2?

W ostatnich pięciu latach wzrósł udział transakcji dotyczących sprzedaży domów i mieszkań położonych na obrzeżach największych polskich miast – wynika z raportu „Puls Nieruchomości” przygotowanego przez PKO BP. Trend ten szczególnie widoczny jest w Warszawie. Jeszcze w 2018 r. ich udział wynosił 19 proc., a w 2015 r. 16 proc. Już w 2021 r. z kolei domy i mieszkania kupowane w powiatach otaczających stolicę stanowiły aż 33 proc. wszystkich zawartych transakcji, a nie mamy jeszcze kompletnych danych za 2022 rok. 

Co ważne, zjawisko to widoczne jest nie tylko w Warszawie. Dotyczy także na przykład  Trójmiasta (30 proc. w 2021 r. wobec 25 proc. w 2018 r.), Wrocławia (17 proc. w 2021 r. wobec 13 proc. w 2018 r.) czy Krakowa. (12 proc. w 2021 r. wobec 8 proc. w 2018 r.). 

Na podstawie powyższych danych można postawić pewną niezwykle cenną z perspektywy sprzedających tezę. Właśnie możliwość szybkiego wystawiania gruntów na sprzedaż przez właścicieli działek w mniejszych miejscowościach ościennych największych miast, a z drugiej strony ich szybkie odnajdywanie i weryfikacja przez deweloperów (narzędzie Buylando, RynekPierwotny.pl i GetHome), pozwoli przynajmniej częściowo rozwiązać problem dostępu do ciekawych gruntów pod przyszłe inwestycje deweloperskie. 

Działka inwestycyjna, czyli nieruchomość tylko dla dewelopera?

Działki inwestycyjne są ciekawym rozwiązaniem z perspektywy zarówno grup deweloperów, jak i indywidualnych graczy. W świetle coraz bardziej wymagającej sytuacji w sektorze duzi inwestorzy (choć nie tylko) muszą zwiększać zasoby banków ziemi o działki z potencjałem. W tym przypadku prym wiedzie zabudowa mieszkaniowa, a w perspektywie - również zabudowa usługowa lub nawet przemysłowa. 

Biorąc pod uwagę aktualnie panującą w nieruchomościach sytuację, wszystko wskazuje na to, że czas największych problemów rynek ma już za sobą. Co jednak nie wcale nie oznacza jeszcze istotnej poprawy sytuacji. Inflacja wciąż pozostaje niepokojąco wysoka, światłem w tunelu jest jednak niewielkie rozluźnienie przez banki polityki kredytowej. W podobnym kluczu ułatwień mogą doszukiwać się inwestorzy indywidualni - dla obu grup ogromnym wsparciem są także odpowiedzi samego rynku w postaci projektów, takich jak Buylando.