Deweloperka mieszkaniowa na progu spowolnienia koniunktury

To już koniec deweloperskiej „księgi rekordów” ?

Po trzecim tegorocznym kwartale giełdowi deweloperzy mieszkaniowi zakomunikowali w swoich raportach kolejny już, tym razem dość wyraźny regres kontraktacji nowych mieszkań. Niestety, jak wskazuje analiza portalu RynekPierwotny.pl stosunkowo silny impuls spadkowy statystyk sprzedażowych dotyczy zarówno danych kwartalnych, jak i tych liczonych za 9 miesięcy bieżącego roku.

I tak łączny wynik sprzedaży mieszkań przez 19-kę notowanych na Giełdzie Papierów Wartościowych branżowych tuzów wyniósł w minionym kwartale prawie równo 6 tys. lokali, a więc nieco ponad jedną piątą mniej licząc rok do roku. Z kolei od stycznia do września br. prezentowana grupa spółek zakontraktowała 19,4 tys. lokali, co oznacza wynik o prawie 9 proc. słabszy od zanotowanego w analogicznym okresie 2017 roku.

Dla przypomnienia, spadki statystyk sprzedaży po drugim kwartale br. wyniosły rok do roku odpowiednio 11,3 oraz 4,1 proc., co oznacza, że procentowo uległy mniej więcej podwojeniu. To zdecydowanie niepokojąca akceleracja, potwierdzająca rozwojowy charakter koniunkturalnego przesilenia na pierwotnym rynku mieszkaniowym. 

Przy okazji analitycy portalu RynekPierwotny.pl warto zwrócić uwagę na osiągniętą skalę regresu. W zdecydowanej większości przypadków, statystyk zarówno kwartalnych jak i tych za trzy kwartały br. dominują spadki dwucyfrowe, a nawet liczone w dziesiątkach procent. Z kolei zaledwie trzy spółki – Viktoria Dom, Lokum Deweloper i Murapol – zakomunikowały dodatnią dynamikę rok do roku w obu prezentowanych wariantach.

Zaprezentowane raporty notowanych na GPW (rynek główny + Catalyst) deweloperów mieszkaniowych za pierwsze trzy kwartały br. jednoznacznie sugerują, że sprzedażowa prosperity mieszkań z pierwszej ręki uległa definitywnemu zakończeniu. W ten oto sposób mieszkaniowy rynek pierwotny najprawdopodobniej zamknął trwający od 2008 roku pełen cykl koniunkturalny, który w ostatnich latach, w swej fazie wzrostowej, owocował kolejnymi historycznymi rekordami sprzedaży mieszkań z pierwszej ręki. Pytanie, co dalej.

Nieubłagana rynkowa cykliczność

W przypadku koniunktury rynkowej jej cykliczność jest podobnie nieubłagana jak w przypadku pór roku czy dnia i nocy. Po prostu po okresie ożywienia musi przyjść spowolnienie i vice versa. Jedyną zagadką pozostaje czas trwania poszczególnych faz oraz dynamika rynkowych parametrów statystycznych, które mogą mieć mniej lub bardziej spektakularny charakter.

Na rynku nieruchomości najbardziej prawdopodobnym okresem trwania cyklu koniunkturalnego jest mniej więcej dekada, z której jedna połowa przypada na czas ożywienia, druga spowolnienia. Stąd wniosek, że najbardziej prawdopodobny scenariusz dla rodzimej mieszkaniówki, to perspektywa mniej więcej pięciu nieco chudszych lat. Co przez to należy rozumieć?

Jakie następstwa końca boomu?

Wg portalu RynekPierwotny.pl scenariusz końca boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym najprawdopodobniej wreszcie się zmaterializował. Wyniki sprzedażowe deweloperów mieszkaniowych w ostatnich kwartałach zdecydowanie wskazywały na stan rynku o koniunkturze rozgrzanej do czerwoności. Taka sytuacja musiała w pewnym momencie doprowadzić do „przegrzania”, czyli innymi słowy rynkowego przesilenia. Jego następstwa, choć bardzo trudne do dokładnego przewidzenia, nie rysują się na dziś dzień w specjalnie dramatycznych barwach. Należy oczekiwać raczej powrotu do normalności aniżeli czegoś w rodzaju totalnego załamania koniunktury.

Prawdopodobnie główną przyczyną bieżących spadków wolumenów sprzedaży nowych mieszkań jest ponadprzeciętny wzrost ich cen w ostatnich miesiącach. Trudno więc sobie wyobrazić utrzymanie podobnego trendu zwłaszcza w dłuższej perspektywie. Należy wiec oczekiwać najpierw wyhamowania zwyżek, a następnie mniejszej lub większej korekty.

Hamowania nie uniknie też w najbliższych miesiącach rynek mieszkaniowych inwestycji deweloperskich, który wciąż pracuje na rekordowo najwyższych obrotach. Deweloperzy będą raczej zmuszeni do rewizji swoich ambitnych zamierzeń inwestycyjnych, tak by bardziej je dopasować do zmieniających się warunków rynkowych oraz parametrów popytowych.