Czynsz - co to jest i co wchodzi w skład czynszu? Od czego zależy wysokość opłat za mieszkanie

Co wchodzi w skład czynszu? Badania TNS Polska wskazują, że zaledwie połowa Polaków wie, z jakich opłat składa się czynsz. Z drugiej strony większość systematycznie narzeka na zbyt duże opłaty za mieszkanie ponoszone względem spółdzielni. Trudno jednak o ich zmniejszenie i oszczędności, jeśli się nie wie, za co się płaci. Zacząć jednak trzeba od tego, że opłata wnoszona na rzecz spółdzielni nie jest wcale czynszem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• czym jest czynsz za mieszkanie,
• co wchodzi w skład czynszu w spółdzielni mieszkaniowej,
• co składa się na koszty eksploatacyjne,
• co to jest czynsz administracyjny i co to jest komorne.

Co to jest czynsz?

Dla wielu osób czynsz za mieszkanie własnościowe (lub spółdzielcze) to opłata, jaką wnosi się do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Tymczasem zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego czynsz to opłata, do wnoszenia której zobligowany jest najemca na rzecz właściciela lokalu za możliwość jego użytkowania. W relacji lokatora ze spółdzielnią taka zależność nie występuje. Mamy tu do czynienia z układem członek spółdzielni – spółdzielnia/administracja. Oznacza to zatem, że wnoszona co miesiąc kwota nie jest czynszem, a opłatą mieszkaniową. Mimo to, ze względu na fakt, że czynsz jest przez wiele osób utożsamiany właśnie z opłatą mieszkaniową, w dalszej części tekstu oba pojęcia będą używane zamiennie.

Opłaty za mieszkanie: co wchodzi w skład czynszu?

Jeśli chodzi o składowe czynszu (czyli opłaty mieszkaniowej) wyróżniamy dwa kluczowe elementy:

• opłaty niezależne od zarządcy
• opłaty zależne od zarządcy.

Te pierwsze wynikają z kosztów eksploatacji nieruchomości, drugie zaś są opłatami administracyjnymi. Co składa się na opłaty eksploatacyjne i administracyjne w czynszu?

Opłata eksploatacyjna w czynszu - opłaty niezależne od zarządcy

Co to jest opłata eksploatacyjna w czynszu? Opłaty niezależne od zarządcy wynikają ze świadczeń, na które administracja nie ma wpływu. Eksploatacja w czynszu to opłaty takie, jak zużycie wody oraz odbiór ścieków. Naliczane są przez przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjne działające na terenie danego miasta, gminy. Za ich ustalenie odpowiadają rady miasta lub gminy. O ile lokator ma wpływ na zużycie wody i - co za tym idzie - wysokość wnoszonej opłaty, o tyle kosztów samego przyłącza nie można w żaden sposób obniżyć. Opłata za „gotowość” dostarczenia wody także znajduje się w comiesięcznym wyciągu.

Opłaty eksploatacyjne w czynszu to także ogrzewanie i tu sytuacja jest w zasadzie bardzo zbliżona. Do większości budynków wielorodzinnych ciepło dostarczane jest przez podmiot zewnętrzny, niezależny od spółdzielni, najczęściej przedsiębiorstwo miejskie. To samo dotyczy wysokości opłaty w czynszu za odbiór i wywóz śmieci, jej wysokość ustalana jest uchwałą stosownej jednostki administracyjnej.

W skład comiesięcznego czynszu wliczane są także opłaty za dostawy energii elektrycznej do części wspólnych zamieszkiwanego budynku zabudowy wielorodzinnej. W szczególności chodzi tu o oświetlenie klatek schodowych, piwnic. Opłata ta wnoszona jest na rzecz dostawcy energii; zarząd spółdzielni nie ma wielkiego wpływu na jej wysokość.

Kolejnym ważnym elementem czynszu jest podatek od nieruchomości oraz opłata za użytkowanie wieczyste. Zarządca budynku jest zobligowany do przekazania ich na rzecz urzędu gminy.

Czynsz administracyjny - jakie opłaty na rzecz administracji?

Do opłat wchodzących w skład czynszu zalicza się również opłaty administracyjne. Mieszkając w bloku, musimy bowiem zdawać sobie sprawę, że lwią część ponoszonych co miesiąc opłat stanowią kwoty przekazywane bezpośrednio na ręce administracji. Z jednej strony czynsz administracyjny to opłaty pozwalające na właściwe zarządzenie budynkiem, konserwację, z drugiej - z tych pieniędzy utrzymywana jest działalność administracji, zarządu spółdzielni.

I tak, w skład ponoszonych przez lokatorów obciążeń w czynszu związanych z administracją budynków wchodzą koszty usług konserwatorskich: utrzymania windy, domofonu, anteny telewizyjnej, prowadzone są drobne prace remontowe, opłacane służby sprzątające, musi się też tu znaleźć budżet na zarządzanie terenami zielonymi. Z wnoszonych przez lokatorów środków w comiesięcznym czynszu opłacane jest ubezpieczanie posesji, wliczone są tu koszty prowadzenia rachunku bankowego spółdzielni, księgowości czy obsługi prawnej.

Jak się okazuje, również pensje pracowników administracji opłacane są z wnoszonych co miesiąc opłat w czynszu. Wskazane obciążenia są solidarnie ponoszone przez członków wszystkich spółdzielni mieszkaniowych w kraju. Kwestia umowną są zaś opłaty na rzecz funduszu remontowego, tu decyduje głos poszczególnych mieszkańców - jedne spółdzielnie prowadzą taki odpis, inne nie.

Od czego zależy wysokość czynszu?

Wysokość comiesięcznego czynszu jest uzależniona z jednej strony od kosztów eksploatacyjnych (na które duży wpływ ma właściciel) oraz tego, ile kosztuje utrzymanie administracji, usługi konserwatorskie czy fundusz remontowy (na co lokatorzy nie mają zbyt dużego wpływu). Należy jednocześnie pamiętać, że wysokość czynszu jest też jednocześnie uzależniona (głównie, jeśli chodzi o koszty eksploatacyjne) m.in. od powierzchni lokalu czy liczby lokatorów.

Jak obniżyć czynsz za mieszkanie własnościowe?

Mając świadomość, że opłata za mieszkanie uiszczana co miesiąc do wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej składa się z wszelkich opłat eksploatacyjnych oraz administracyjnych, w pierwszej kolejności warto zająć się opłatami za wodę i odbiór ścieków. Właściciel nieruchomości ma wpływ głównie na wysokość zużycia wody, od którego z kolei jest zazwyczaj uzależniona zazwyczaj opłata za wywóz śmieci. Tym samym, aby obniżyć czynsz za mieszkanie, warto poszukać oszczędności właśnie w zużyciu wody.

Opłata czynszu: czy zawsze trzeba ją ponosić?

Część osób może się zastanawiać, jak w takim razie funkcjonują tzw. mieszkania bezczynszowe – i czy ich lokatorzy muszą płacić czynsz dla wspólnoty lub spółdzielni mieszkaniowej, czy nie. W przypadku takich mieszkań uiszcza się jedynie opłaty eksploatacyjne; nie funkcjonuje bowiem ani zarząd wspólnoty, ani spółdzielni mieszkaniowej (co niekoniecznie musi być najlepszym rozwiązaniem).

Warto jednocześnie zwrócić uwagę na fakt, że obecnie mianem mieszkań bezczynszowych określa się również lokale wybudowane przez deweloperów. W praktyce jednak ich właściciele także ponoszą koszty administracyjne, chociaż zazwyczaj faktycznie są one niższe, niż w przypadku mieszkań zarządzanych przez wspólnoty czy spółdzielnie znane m.in. z bloków z wielkiej płyty.

Czynsz najmu a czynsz administracyjny

Czynsz najmu to – zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego – po prostu czynsz, czyli opłata za wynajem lokalu (najczęściej mieszkalnego), która jest regularnie uiszczana na rzecz właściciela nieruchomości w terminach określonych w umowie.

Jeśli jednak wiadomo, że czynsz administracyjny to opłata mieszkaniowa, to jak w takim razie należy rozumieć ogłoszenie, w którym właściciel mieszkania podaje jedynie czynsz – bez rozróżniania na „odstępne” za najem oraz opłaty do spółdzielni? W takim wypadku można założyć, że wysokość czynszu za mieszkanie podana w ogłoszeniu to suma stawki najmu oraz opłaty mieszkaniowej.

Przeczytaj też: Kiedy i jak można zmienić czynsz najmu - aneks do umowy

Lokator musi do podanej kwoty doliczyć zatem koszt mediów – prądu, gazu, internetu czy kablówki. W przypadku mieszkania na wynajem warto jednak zawsze uzyskać pełne informacje od właściciela nieruchomości przed podpisaniem umowy.

Co to jest komorne?

Czasem (choć bardzo rzadko) można spotkać się z wyrażeniem „komorne” za mieszkanie lub pokój. To nic innego jak dawne określenie czynszu – które obecnie już niemal nie funkcjonuje. 

Co wchodzi w skład czynszu: podsumowanie

Większość osób posługuje się pojęciem czynszu, mając na myśli czynsz do spółdzielni lub wspólnoty – podczas gdy zgodnie z prawem odnosi się to do opłat za mieszkanie. Na opłatę mieszkaniową wnoszoną do wspólnoty lub spółdzielni składają się opłaty eksploatacyjne i administracyjne. Właściciel mieszkania ma wpływ głównie na te pierwsze. Warto wiedzieć, co wchodzi w skład czynszu, od czego są uzależnione poszczególne opłaty i co można zrobić, by je obniżyć. Jeśli wynajmujemy mieszkanie, należy ustalić, ile dokładnie wynosi czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne, kto płaci za zużyte media i koszty zarządu nieruchomością wspólną (pobierane przez spółdzielnię albo wspólnotę mieszkaniową).