Czym jest bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Z lektury tego artykułu dowiesz się:

• na czym polega bezumowne korzystanie z nieruchomości
• jak dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości
• jak powinien zostać skonstruowany pozew o odszkodowanie

Bezumowne korzystanie z nieruchomości - na czym polega?

Bezumowne korzystanie z nieruchomości wiąże się najczęściej z jej użytkowaniem bez posiadania właściwej podstawy prawnej dla takiego postępowania. Czyli mówiąc wprost, gdy stron nie wiąże żadna umowa (np. najem). Tego typu sytuacja może zaistnieć mimo, że inna osoba jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. W jakich sytuacjach zazwyczaj dochodzi do bezumownego korzystania z nieruchomości? Oto najczęstsze przypadki:

• dotychczasowy najemca lub dzierżawca nie opuszcza nieruchomości pomimo wygaśnięcia umowy najmu bądź dzierżawy,
• osoba nieuprawniona zajmuje cudzą nieruchomość świadomie w złej wierze, dzieje się tak na przykład w przypadku zasiedzenia,
• osoba nieuprawniona zajmuje nieruchomość nie wiedząc, że nie przysługuje jej tytuł prawny, na przykład umowa sprzedaży jest nieważna albo bezskuteczna, korzystający nie jest spadkobiercą, gdyż sporządzono testament,
• zajęcie nieruchomości przez przedsiębiorstwa lokujące na terenie nieruchomości sieci infrastruktury technicznej. Niejednokrotnie w poprzednich latach zdarzało się, że przedsiębiorstwa przesyłowe umieszczając na obszarze danej nieruchomości elementy sieci gazowych, energetycznych, wodociągowych nie ubiegały się o formalne uprawomocnienie takiego działania. Instalacja tego typu urządzeń odbywała się zwykle za ustną zgodą właściciela. Dochodziło również do sytuacji, w których zajęcie nieruchomości odbywało się nawet mimo sprzeciwu właściciela. Tego typu stan wynikał z niejasnych przepisów, które w należyty sposób regulowałyby kwestie korzystania z nieruchomości dla podobnych celów. Przez długi czas właściciele nie zdawali sobie sprawy z tego, że pojawiły się możliwości zgłaszania roszczenia z tego tytułu.

Innymi słowy, z bezumownym korzystaniem z nieruchomości mamy do czynienia w każdej sytuacji, w której osoba władająca faktycznie nieruchomością nie ma do niej prawa wynikającego czy to z własności, użytkowania wieczystego, ograniczonych praw rzeczowych (np. użytkowanie, służebność) bądź praw obligacyjnych (np. najem, dzierżawa, użyczenie, dożywocie).

Bezumowne korzystanie z nieruchomości – wynagrodzenie

Fakt braku umowy z właścicielem nieruchomości nie oznacza, iż jej posiadacz może korzystać z nieruchomości bezpłatnie. Wysokość wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości obliczana jest na bazie czynszów dzierżawnych, dla nieruchomości podobnych. Istotą takiego działania jest chęć określenia utraconych pożytków jakie właściciel mógłby uzyskać z dzierżawy podobnego obszaru gruntu.

Na etapie wyceny ważnym punktem jest zidentyfikowanie konkretnego obszaru, który jest obciążony z tytułu użytkowania go na potrzeby sieci przesyłowej. Ważna jest również ingerencja elementów infrastruktury w możliwość swobodnego zagospodarowania nieruchomości. Szczególnie, w przypadku infrastruktury napowietrznej (sieci energetyczne) zdarza się, że korzystanie z nieruchomości w pobliżu elementów infrastruktury jest niemożliwe. Oznacza to, że obecność infrastruktury w bezpośredni sposób narusza sposób egzekwowania prawa własności.

Kolejnym istotnym czynnikiem, który wpłynie na wysokość wynagrodzenia jest przeznaczenie nieruchomości. Przeznaczenie stanowi bowiem atrybut w bezpośredni sposób determinujący wartość nieruchomości. Ograniczenie prawa korzystania z nieruchomości będzie wycenione na znacznie wyższym poziomie w przypadku terenów mieszkaniowych (pod zabudowę) niż w sytuacji, gdy korzystanie obejmuje obszary nieużytków. W przypadku sporu sądowego wysokość odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości ustalana będzie w oparciu o opinię biegłego sądowego.

Jak dochodzić wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości?

Osoba korzystająca z nieruchomości bez tytułu prawnego najczęściej nie jest skora do dobrowolnej zapłaty odszkodowania. Niemniej każda sytuacja jest inna, dlatego powinniśmy rozważyć każdą z możliwych opcji:

• zwrócenie się do korzystającego o zawarcie umowy (np. najmu, dzierżawy) oraz dobrowolną zapłatę odszkodowania za czas bezumownego korzystania z nieruchomości,
• wystosowanie wezwania do zapłaty,
• skierowanie sprawy do mediacji albo podjęcie rokowań celem zawarcia ugody,
• wystosowanie pozwu o zapłatę odszkodowania.

Pamiętajmy, że jeżeli zamierzamy wystąpić na drogę postępowania sądowego, przed złożeniem pozwu powinniśmy najpierw wezwać drugą stronę do dobrowolnego spełnienia świadczenia.

Pozew o odszkodowanie - co powinno się w nim znaleźć?

Pozew jest pismem procesowym inicjującym postępowanie cywilne. Dlatego też ustawodawca przewidział szereg wymogów formalnych. W pozwie powinny się zatem znaleźć następujące dane i informacje:

• oznaczenie sądu, do którego jest skierowane – pozew wnosimy do sądu rejonowego, jeżeli wysokość dochodzonego odszkodowania nie przekracza 75.000 zł, gdy przekracza do sądu okręgowego. Pozew należy skierować do sądu, w którego okręgu zamieszkuje albo ma siedzibę pozwany,
• imiona i nazwiska lub nazwy stron, ich przedstawicieli ustawowych i pełnomocników, a także PESEL, bądź NIP albo numer KRS powoda,
• oznaczenie rodzaju pisma – czyli słowo „pozew”,
• treść naszego żądania – czyli wniosek o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda wskazanej kwoty pieniężnej tytułem odszkodowania,
• oznaczenie daty wymagalności roszczenia – czyli od kiedy pozwany zobowiązany jest do zapłaty poszczególnych kwot składających się na roszczenie objęte pozwem,
• informację, czy strony podjęły próbę mediacji lub innego pozasądowego sposobu rozwiązania sporu, a w przypadku gdy takich prób nie podjęto, wyjaśnienie przyczyn ich niepodjęcia,
• wskazanie faktów i dowodów na ich poparcie – w tym przypadku powód powinien wykazać okoliczności uzasadniające jego żądanie, o czym niżej,
• odpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika,
• wymienienie załączników – należy załączyć dowody, potwierdzenie wykonania opłaty sądowej oraz odpis pozwu wraz z załącznikami.

Pozew podlega opłacie sądowej, jest ona zależna od wartości odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości dochodzonego w danej sprawie i wynosi:

• do 500 złotych – opłata w kwocie 30 złotych,
• ponad 500 złotych do 1500 złotych - opłata w kwocie 100 złotych,
• ponad 1500 złotych do 4000 złotych - opłata w kwocie 200 złotych,
• ponad 4000 złotych do 7500 złotych - opłata w kwocie 400 złotych,
• ponad 7500 złotych do 10 000 złotych - opłata w kwocie 500 złotych,
• ponad 10 000 złotych do 15 000 złotych - opłata w kwocie 750 złotych,
• ponad 15 000 złotych do 20 000 złotych - opłata w kwocie 1000 złotych,
• ponad 20 000 złotych - 5% tej wartości, nie więcej jednak niż 200 000 złotych.

Co powinien wykazać powód?

Jak już była o tym mowa wyżej, powód w pozwie zobowiązany jest do uzasadnienia zasadności swojego roszczenia. Powinien on zatem udowodnić:

• fakt bezumownego korzystania z nieruchomości oraz okres, w którym ma on miejsce – np. zdjęciami, zeznaniami świadków,
• jeżeli strony uprzednio łączyła umowa albo pozwany dysponował tytułem prawnym do nieruchomości – dowody, że uprawnienia te wygasły, np. poprzez załączenie wypowiedzenia umowy najmu, bądź umowy zawartej na czas oznaczony, który już upłynął,
• sposób obliczenia odszkodowania – np. prywatna opinia rzeczoznawcy, koniecznie w pozwie należy zawrzeć wniosek o powołanie biegłego sądowego do wyliczenia tej kwoty. W przypadku bowiem zakwestionowania kwoty podanej w pozwie przez pozwanego, będzie to jedyny sposób udowodnienia wysokości roszczenia,
• fakt wezwania pozwanego do dobrowolnej zapłaty albo prowadzenia rokowań lub mediacji.

Jak może bronić się pozwany?

Pozwany może przeciwstawić roszczeniu powoda kilka ważkich argumentów. Do najważniejszych z nich należeć będą:

• posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości – np. wykazanie, że wypowiedzenie umowy nie było skuteczne, albo iż doszło do jej przedłużenia,
• uregulowanie należności objętej pozwem – tu dowodami będą potwierdzenia przelewów albo pokwitowanie wręczenia gotówki,
• przedawnienie roszczenia o zapłatę odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Roszczenie osoby fizycznej nieprowadzącej działalności gospodarczej przedawniać się będzie z upływem 6 lat, zaś przedsiębiorcy z upływem 3 lat od końca roku, w którym powstało prawo do odszkodowania,
• zasiedzenie nieruchomości – jeżeli posiadacza w złej wierze (mający świadomość braku tytułu prawnego do nieruchomości) korzysta z niej, jak właściciel, przez okres 30 lat, nabędzie on własność nieruchomości w drodze zasiedzenia. Okres zasiedzenia dla osoby w dobrej wierze (takiej, która sądzi że posiada legalny tytuł własności danej nieruchomości) wynosi zaś 20 lat.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości – podsumowanie

Bezumowne korzystanie z nieruchomości jest stanem faktycznym, w którym posiadacz nieruchomości nie ma do niej żadnego prawa. Innymi słowy zajmuje ją nielegalnie. Stan taki może powstać na skutek wygaśnięcia dotychczasowej umowy, jej braku, bądź stwierdzenia nieważności.

Każdy z posiadaczy nieruchomości, od chwili gdy dowiedział się o bezumownym korzystaniu z niej, zobligowany jest do zapłaty odszkodowania jej właścicielowi. Odszkodowanie takie powinno odpowiadać rynkowym stawkom za korzystanie z danej nieruchomości w sposób, w jaki czyni to jej nielegalny posiadacz. Jeżeli, mimo wezwania, nie zapłaci on dobrowolnie odszkodowania za bezumowne korzystanie z nieruchomości, właścicielowi pozostaje dochodzenie zapłaty na drodze sądowej.