Czy można zamieszczać reklamy na budynku wspólnoty?

Mieszkańcy Twojego bloku chcieliby umieścić reklamę na jednej z jego ścian? Od strony ruchliwej ulicy znajduje się ogrodzenie terenu wspólnoty mieszkaniowej? A może do zarządu wspólnoty zgłosił się podmiot zainteresowany ustawieniem nośnika reklamowego?

Tego typu sytuacje nie są rzadkie, zwłaszcza gdy nieruchomości wspólnoty położone są w atrakcyjnych lokalizacjach albo w pobliżu istotnych szlaków komunikacyjnych. Jeśli chcesz wiedzieć, jak od pomysłu zarabiania na reklamach przejść do jego realizacji, zapoznaj się z naszym artykułem.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• po spełnieniu jakich warunków na elewacji budynku mogą pojawić się banery reklamowe
• czym jest uchwała krajobrazowa
• ile kosztuje umieszczenie reklamy na elewacji budynku

Ważne przeznaczenia nieruchomości 

Budynek wielorodzinny od jednorodzinnego rozróżnia kilka rzeczy. Jedną z nich jest posiadanie w budynku wielorodzinnym części wspólnych takich, jak elewacje, korytarze, tarasy, dach oraz części do indywidualnego użytku, która jest pełną własnością nabywcy. W budynku jednorodzinnym wszystkie elementy składowe nieruchomości są pełną własnością. Ale czy jest możliwość w budynku wielorodzinnym zamieszczać reklamy na częściach wspólnych? Czy można to robić bez jakichkolwiek konsekwencji?

Umieszczenie reklamy na elewacji budynku - aspekty prawne 

Jak wcześniej opisywaliśmy w budynku wielorodzinnym znajdują się części wspólne. Nie można bez jakiejkolwiek zgody zamieszczać nośników reklamowych na częściach wspólnych budynku. Reklamę można umieścić jedynie wewnątrz swojej własności a więc wewnątrz swojego lokalu.

Zamieszczenie reklamy na częściach wspólnych wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej oraz zarządcy nieruchomości. W tym miejscu wyjaśnić należy, że zgodnie z przeważającym orzecznictwem, za część wspólną nieruchomości uznaje się także balkony (zob. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 stycznia 2014 r., I ACa 763/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 06 grudnia 2013 r., I ACa 773/13). Montaż reklamy na balkonie wymagać będzie zatem również zgody wspólnoty mieszkaniowej.

Zasady umieszczania reklam - uchwała krajobrazowa 

Zanim wspólnota mieszkaniowa zdecyduje się na wynajem powierzchni pod reklamę, należy zweryfikować, czy w danej gminie obowiązuje tzw. uchwała krajobrazowa. Od 11 września 2015 roku gminy zyskały bowiem kompetencję do ustalania w formie uchwały zasady i warunki sytuowania m.in. tablic reklamowych i urządzeń reklamowych, ich gabarytów, standardów jakościowych oraz rodzajów materiałów budowlanych, z jakich mogą być wykonane. Podstawę prawną do wydania takiej uchwały stanowi art. 37a ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Wszelkie reklamy wieszane na zewnątrz budynków muszą być zgodne z uchwałą krajobrazową. Sankcją jest bowiem nie tylko konieczność usunięcia reklamy ale również kary finansowe. Decydując się zatem na wyżej wymieniony sposób zarobku przez wspólnotę mieszkaniową, należy:

• sprawdzić, czy w danej gminie obowiązuje uchwała krajobrazowa,
• zweryfikować, czy dla obszaru, na którym znajdują się nieruchomości danej wspólnoty mieszkaniowej wprowadzono ograniczenia w zakresie reklam zewnętrznych,
• jeżeli takie ograniczenia obowiązują dla nieruchomości wspólnoty, należy opracować wykaz nośników reklamowych, jakie są dozwolone. Pozwoli to na łatwą weryfikację, czy dana umowa z reklamodawcą może zostać zawarta,
• konieczne jest okresowe monitorowanie, czy postanowienia uchwały krajobrazowej nie zostały zmienione, a jeśli miało to miejsce, niezbędne jest dostosowanie się do nowych zasad przez wspólnotę mieszkaniową i reklamodawców.

Umieszczenie reklamy na elewacji budynku - procedura poprzedzająca 

Umieszczenie reklamy wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej. Jak jednak wygląda cała procedura? Pierwszym elementem jest przygotowanie wizualizacji lub dokładnych opisów oraz rysunków przedstawiających miejsca, w jakich chcesz umieścić nośnik reklamowy oraz jego zawartość. Powinieneś opisać sposób wykonania tak, aby uniknąć niedomówień w przyszłości i dokładnie sprawdzić, czy wszystko zostało poprawnie wykonane.

Jeżeli posiadasz już dokumentację gdzie i jak ma wyglądać nośnik, powinieneś zwrócić się do zarządcy nieruchomości z prośbą o przygotowanie stosownej uchwały dotyczącej wyrażenia zgody na umieszczenie przedmiotowego nośnika reklamowego. Zarządca nieruchomości po przygotowaniu stosownej uchwały rozsyła ją do mieszkańców budynku w celu uzyskania kworum.

Aby uchwała stała się prawomocna liczba głosów za lub przeciw musi przekroczyć pięćdziesiąt procent wszystkich udziałów właścicieli. Jeżeli uchwała stała się prawomocna dostajemy zgodę na zamontowanie nośnika reklamowego. Bez stosownej uchwały nie można zawieszać żadnych nośników reklamowym. Sąd uznał - pomimo tego, że reklama nie ingeruje w konstrukcję nośną budynku, stanowi zmianę podstawowego przeznaczenia elewacji.

Ostatnim krokiem będzie natomiast zawarcie z reklamodawcą stosownej umowy na piśmie. Należy w niej możliwie precyzyjnie opisać miejsce udostępnione pod reklamę, wysokość wynagrodzenia należnego z tego tytułu wspólnocie mieszkaniowej, a także inne prawa i obowiązki stron (np. przypadki, gdy możliwe jest natychmiastowe rozwiązanie umowy). Umowa powinna zobowiązywać również reklamodawcę do zapewnienia zgodności reklamy z prawem (np. w zakresie ograniczenia w reklamowaniu określonych produktów, bądź konieczności zamieszczenia w treści reklamy określonych informacji dodatkowych), w tym z uchwałą krajobrazową.

Powyżej opisana została procedura związana z funkcjonowaniem samej wspólnoty mieszkaniowej. Pamiętaj jednak, że to nie wszystko! Poza samą wspólnotą nośniki reklamowe wymagają zgłoszenia do odpowiedniego urzędu budowlanego a w niektórych przypadkach nawet pozwolenia na budowę. Pozwolenie jest wymagane w sytuacji gdy budynek objęty jest strefą ochrony konserwatorskiej, lub wymaga wykonania innych elementów konstrukcyjnych.

Umieszczenie nośnika reklamowego na elewacji budynku - koszty

Czy umieszczanie reklamy na budynku związane jest z opłatami? Co do samej zasady częsta zdarza się, że uchwały sporządzane są na powieszenie nośnika reklamowego bez jakiejkolwiek opłaty. Jednak taka opłata powinna zostać zawarta w uchwale. Może to być kwota symboliczna, ale powinna być. Podstawowym celem Zarządcy jest dbanie o dobre funkcjonowanie wspólnoty oraz przestrzeganie zasad gospodarki wspólnotą mieszkaniową.

Jeden z wyroków sądu wyrażał pogląd: „W zakresie odpłatności korzystania z nieruchomości sąd wskazał, że dobrowolne zrzeczenie się pożytków z tego tytułu jest sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną Wspólnota nie ma obowiązku pobierania pożytków, lecz lekkomyślna z nich rezygnacja nie jest zgodna z zasadami prawidłowego gospodarowania”. 

Z całością wyroku można zapoznać się szukając pod sygnaturą akt I ACa 679/13 z dnia 6 marca 2014r. Najczęściej spotykanym rozwiązaniem jest pobieranie niewielkich opłat przez wspólnoty mieszkaniowe za udostępnienie powierzchni pod reklamę. Opłaty te mają przeważnie wymiar miesięczny.

Zamontowanie nośnika reklamowego musi zostać poprzedzone stosownymi uzgodnieniami oraz uzyskaniem stosownej zgody. Bez nich możesz ponieść konsekwencje finansowe wraz z usunięciem reklamy oraz przywróceniem części nieruchomości wspólnej do stanu pierwotnego.