Czy mieszkania w polskich miastach są przewartościowane?

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• w jakim mieście mieszkania są najdroższe
• czy zdolność kredytowa Polaków spadła
• czy polskie mieszkania są przewartościowane 

Stwierdzenie, o którym mówimy, znalazło się w raporcie NBP z I kw. 2019. W podsumowaniu tego raportu napisano, że:

W omawianym okresie wzrosły średnie ceny ofertowe i transakcyjne mkw. mieszkań w stanie deweloperskim na rynkach pierwotnych (RP) analizowanych miast. Średnie ceny ofertowe mkw. na rynkach wtórnych (RW) również wzrosły. (…) Ceny ofertowe rosły szybciej niż ceny transakcyjne, czyli sprzedający spodziewali się szybszego wzrostu cen. Wzrosła różnica średnich cen transakcyjnych i ofertowych, co oznacza że kupujący nie akceptują wysokich cen ofertowych. Kolejny kwartał rosły także średnie (ofertowe i transakcyjne) stawki najmu mkw. mieszkań (bez uwzględniania opłat dla administracji i opłat za media). 

Jak czytamy – autorzy raportu podkreślają, że ceny mieszkań nadal rosną, podobnie jak stawki najmu. Wg twórców raportu NBP jednak deweloperzy spodziewali się szybszego wzrostu cen transakcyjnych. Różnica między stawkami z ofert a tymi z transakcji się pogłębiła. Wg NBP ten stan rzeczy oznacza, że klienci nie zgadzają się już na tak wysokie ceny. Stąd niższa dynamika wzrostu cen transakcyjnych, czyli tych po których rzeczywiście następuje kupno – sprzedaż. Czy to oznacza, że rozpędzony rynek dochodzi do cenowej granicy?

Ile za mieszkanie?

Wg NBP aktualnie za 1 mkw. mieszkania na rynku pierwotnym płaci się w Warszawie 8762 zł, co jest wynikiem najwyższym od początku pomiarów. Mieszkania w stolicy są obecnie droższe niż w szczycie wcześniejszej górki cenowej, sprzed 12 lat. Wtedy – w II kw. 2008 ceny w Warszawie osiągnęły swoje maksimum wynosząc ponad 8600 zł/mkw.

Co ciekawe ceny w ofertach nie są jeszcze najwyższe. Aktualnie wynoszą one 9400 zł, a był okres (2009), kiedy średnie stawki ofertowe wynosiły blisko 10 tysięcy.

NBP zaznacza jednak, że aktualnie zwiększa się różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi, co potwierdza, że klienci nie akceptują już tak wysokich stawek. Obecnie ta różnica na rynku stołecznym wynosi 800 zł na metrze kwadratowym. We wcześniejszym kwartale było to nieco ponad 400 zł. Wówczas mieszkania kosztowały przeciętnie 8500 zł, natomiast w ofercie było to 9000  zł.

Z tą samą sytuacją mamy do czynienia w innych dużych miastach. W Krakowie deweloperzy w ofertach określają stawki wynoszące średnio 7600 zł (o 300 zł więcej niż kwartał wcześniej). Ceny transakcyjne wynoszą natomiast 7300 zł. Tu różnica nie jest tak duża jak w Warszawie, ale zwiększa się, bowiem w IV kw. 2018, gdy ceny w Krakowie wynosiły 7150 zł/mkw., ceny ofertowe były tylko o 150 zł wyższe.

We Wrocławiu ceny transakcyjne wynoszą aktualnie 7000 zł, natomiast ofertowe o 450 zł więcej. W IV kw. 2018 w stolicy Dolnego Śląska za mieszkanie od dewelopera płaciło się przeciętnie 6900 zł, a ceny ofertowe wynosiły nieco ponad 720 zł, a więc różnica wyniosła 300 zł.

Jak widzimy w każdym z przytoczonych miast oferty są bardziej „wyżyłowane” cenowo niż rzeczywiste transakcje i ta różnica się pogłębia. Czy to oznacza, że deweloperzy chcą – jak wskazuje bank centralny – za dużo i klienci nie zgadzają się na to?

Możemy ciągle dużo

Ciężko powiedzieć, czy firmy przeszarżowały, zbytnio ufając w popyt i w chęci oraz możliwości zakupowe klientów. Na pewno miały ku temu podstawy, patrząc na inne dane, które zresztą publikuje NBP. Otóż okazuje się, że pomimo stawek najbardziej wywindowanych w historii, na rynku mieszkaniowym kupujący mogą ciągle bardzo dużo. Nie widać np. symptomów spadku zdolności kredytowej itp.

Wg NBP wzrósł wskaźnik szacowanej maksymalnej  dostępności kredytu mieszkaniowego. Z wykresu zamieszczonego w raporcie wynika, że aktualnie kupujący na rynku stołecznym może uzyskać 500 tys. zł kredytu, zakładając, że po spłacie raty pozostanie mu w portfelu dochód w wysokości minimalnego wynagrodzenia. Możliwości kredytowe na stołecznym rynku wzrosły aż o 50 tys. zł, w ciągu roku.

Wykres 1 Szacunek dostępnego kredytu mieszkaniowego w wybranych miastach

Poprawiły się również inne wskaźniki mówiące o sile nabywczej Polaków na rynku mieszkaniowym. Jak napisano w raporcie NBP:

Wskaźnik szacowanej dostępności mieszkań w dużych miastach (bazujący na przeciętnym wynagrodzeniu w sektorze przedsiębiorstw) zwiększył się nieznacznie względem poprzedniego kwartału i wyniósł w omawianym kwartale 0,83 mkw. oraz był wyższy o 0,32 mkw. (tj. o 70%) względem minimum notowanego w III kw. 2007 r. Wskaźnik szacowanej maksymalnej dostępności kredytu mieszkaniowego wzrósł; wzrosła też kredytowa dostępność mieszkania dla przeciętnych gospodarstw.

Bank centralny zaznacza, że poprawa tych wskaźników to efekt wzrostu wynagrodzeń.

Ciągle też opłaca się kupować mieszkania jako lokatę kapitału i/lub na wynajem. Wg NBP inwestycja mieszkaniowa (nie uwzględniając kosztów transakcyjnych) nadal była krótkookresowo opłacalna (opłacalność liczona jako różnica stóp procentowych).

Teoretycznie więc nie stało się nic, co by miało wstrząsnąć popytem. Czy więc w grę wchodzą czynniki o charakterze psychologicznym, które wskazują na to, że klienci przestają akceptować wysokie ceny? Z całą pewnością konsumenci generalnie dostrzegają „drożyznę”. Choć takie odczucie z pewnością jest przesadzone, to dane o inflacji nie są już tak dobre, jak jeszcze pół roku temu.

W czerwcu była ona powyżej celu Rady Polityki Pieniężnej. Kupujący także na rynku mieszkaniowym mogą postrzegać wzrosty cen w ofertach jako zbyt dynamiczny, z kolei ci bardziej uświadomieni mogą zdawać sobie sprawę, że zakupy teraz wiążą się z większym ryzykiem szybkiej podwyżki stóp procentowych, a więc wzrostu rat kredytów.

Czy z tego typu obawami mamy do czynienia? Kolejne kwartały pokażą, czy klienci postrzegają mieszkania za przewartościowane. Na razie nie zmieniło się realnie nic, co zmieniłoby pozytywny obraz wysokiej koniunktury na rynku mieszkaniowym.