Czy likwidacja użytkowania wieczystego wpłynie na rynek pierwotny? [SONDA]

Od tego dnia ok. 2,5 mln obywateli Polski stanie się właścicielami, bądź współwłaścicielami gruntów, na których mieszkają. Jak nowe przepisy wpłyną na sytuację krajowych deweloperów? Na to pytanie odpowiedział ekspert portalu RynekPierwotny.pl i sami deweloperzy.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak likwidacja użytkowania wieczystego wpłynie na rynek pierwotny
• co na ten temat sądzą deweloperzy 
• jakie nowe uprawnienia zyskają mieszkańcy bloków dzięki zmianie przepisów 

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl

Dzięki wejściu w życie ustawy z 20 lipca 2018 roku, przekształcenie użytkowania wieczystego pod budynkiem mieszkalnym, nie będzie już uzależnione od zgody wszystkich właścicieli lokali. Warto pamiętać, że dotychczas obowiązujące przepisy przewidywały taki wymóg dotyczący zgody na przekształcenie użytkowania wieczystego zabudowanej działki we własność. Większość właścicieli lokali mogła wprawdzie wystąpić z właściwym wnioskiem do sądu (na podstawie artykułu 199 kodeksu cywilnego), ale takie rozwiązanie oznaczało uwikłanie stron w długotrwałe postępowanie.

Automatyczne przekształcenie użytkowania/współużytkowania wieczystego we własność/współwłasność działki zmniejszy obciążenia finansowe dla właścicieli domów, lokali oraz budynków, urządzeń i obiektów budowlanych umożliwiających korzystanie z mieszkań. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że taka finansowa ulga zwykle będzie odczuwalna dopiero za 20 lat. Po dwudziestoletnim okresie wygaśnie bowiem obowiązek wnoszenia opłat przekształceniowych, których wysokość będzie zbliżona do obecnej rocznej opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu. Wielu właścicieli domów i lokali oczywiście wolałoby, żeby ten okres wnoszenia opłat przekształceniowych był krótszy albo nawet zredukowany do zera.

Rząd musiał jednak uwzględnić interesy samorządów, dla których nagłe pozbawienie dość znaczącego źródła wpływów oznaczałoby kłopoty budżetowe. Warto również zdawać sobie sprawę, że niektórzy samorządowcy oraz eksperci próbowali kwestionować konstytucyjność wprowadzanej ustawy i w tym kontekście powoływali się na ochronę prawa własności jednostek samorządu terytorialnego. Skrócenie okresu wnoszenia opłat przekształceniowych na pewno mogłoby doprowadzić do eskalacji konfliktu pomiędzy Radą Ministrów oraz samorządowcami.

Dla właścicieli lokali i domów objętych nowymi przepisami, dość ciekawą opcją będzie skorzystanie z bonifikat. Ustawa z 20 lipca 2018 roku przewiduje możliwość zastosowania takich zniżek dotyczących opłat przekształceniowych w odniesieniu do gruntów stanowiących wcześniej własność Skarbu Państwa lub samorządów. Bonifikaty będą udzielane przy jednorazowym wniesieniu wszystkich należnych opłat. Zgodnie z nową ustawą, samorządy samodzielnie określą poziom bonifikaty. Można mieć tylko nadzieję, że takie obniżki będą ustalane racjonalnie, a samorządowcy nie ulegną presji zbliżających się wyborów.

Portal RynekPierwotny.pl postanowił dodatkowo zapytać deweloperów, jak likwidacja użytkowania wieczystego wpłynie na rynek pierwotny?

Andrzej Gutowski, członek zarządu, dyrektor sprzedaży i marketingu Ronson Development

Od 1 stycznia 2019 roku użytkownicy wieczyści staną się właścicielami działek, na których stoją ich domy lub bloki. Rynek postrzega tę sytuację zasadniczo pozytywnie. Nie trzeba będzie już więcej obawiać się skokowego wzrostu stawek za użytkowanie wieczyste. Mieszkańcy bloków nie będą też potrzebowali zgody wszystkich współwłaścicieli budynku, aby przekształcić użytkowanie wieczyste gruntu we własność.

Dopłata za przekształcenie również się opłaci –  będzie pobierana przez 20 lat, a nie nawet 99, jak do tej pory w przypadku użytkowania wieczystego. Dodatkowo spodziewamy się, że osoby, które do tej pory wstrzymywały się z zakupem nieruchomości z powodu niepewności związanych z użytkowaniem wieczystym, preferujące wykup na własność, powrócą do swoich pierwotnych planów.

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol S.A.

Z optymizmem przyjmujemy wszelkie zmiany w ustawodawstwie dotyczące użytkowania wieczystego i zagadnień pochodnych z przedmiotowym prawem. W szczególności w kontekście niejednolitej praktyki jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa w zakresie opłat związanych z użytkowaniem wieczystym czy też opłat z tytułu zmiany celu, na który ustanowiono użytkowanie wieczyste.

Zaproponowaną w projekcie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów konstrukcję, co do zasady, należy uznać za właściwą i wychodzącą naprzeciw aktualnym użytkownikom wieczystym budynków mieszkalnych jednorodzinnych czy wielorodzinnych. Pozostają oczywiście mechanizmy realizacji przedmiotowego przekształcenia, które w praktyce, a z pewnością w pierwszym okresie obowiązywania ustawy, mogą okazać się problematyczne bądź czasochłonne.

Dla przykładu należałoby wskazać na wątpliwości dotyczące realizacji procedury wydawania zaświadczeń, wpływu przedmiotowego na wpis do księgi wieczystej zmiany opisanej w ustawie, czy też coraz częściej nabywania nieruchomości przez osoby mające status obcokrajowcy i konieczności uzyskiwania przez nie nowych zgód na nabycie nieruchomości – tym razem dotyczących prawa własności.

Wydaje się zatem, iż w większym stopniu przedmiotowa ustawa odpowiada potrzebom naszych aktualnych klientów, którzy już nabyli lokale mieszkalne na terenach pozostających w użytkowaniu wieczystym, aniżeli bezpośrednio deweloperom. Perspektywa przekształcenia nabytego użytkowania wieczystego lokalu mieszkalnego w prawo własności może stanowić przesłankę zachęcającą do nabywania lokali.

Bartosz Kuźniar, Prezes Lokum Deweloper

Z perspektywy Klientów likwidacja użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe oznacza, że kupujący automatycznie staną się właścicielami udziałów (lub współwłaścicielami) w tych gruntach. Dodatkowym plusem dla kupujących jest to, że wchodząca w życie z początkiem 2019 r. ustawa znacznie skróci okres poboru opłat, ponieważ koszty przejęcia działek na własność będą rozłożone na 20 lat. Przy użytkowaniu wieczystym opłata była stała, wnoszona co rok. Istnieje też możliwość uzyskania upustu od tej opłaty w wysokości nawet 60% - w przypadku, gdy będzie ona wniesiona jednorazowo w roku, w którym nastąpi przekształcenie.

Barbara Klassek, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu Eko-Park

Dzięki ustawie likwidującej użytkowanie wieczyste przepisy własnościowe staną się bardziej czytelne. Obecne normy określające dwie formy prawa do gruntów pod budynkami mieszkalnymi różnią się od siebie czysto formalnie. W praktyce to, czy działka jest w użytkowaniu wieczystym, czy jest własnościowa, nie ma żadnego wpływu na ceny gruntów, ponieważ opłata za użytkowanie wieczyste jest zależna od wartości rynkowej gruntu. Likwidacja tej formy prawa do gruntu nie utrudni więc zakupu działki pod nowe inwestycje, ani nie podniesie kosztów ich budowy. Tym samym nie będzie miała bezpośredniego wpływu na cenę mieszkań. Aktualnie zdecydowana większość gruntów w centrach miast, np. w Warszawie jest w użytkowaniu wieczystym. Z naszych obserwacji wynika, że nie ma to wpływu na zainteresowanie nabywaniem nieruchomości na rynku pierwotnym.

Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobiler Polska

W moim przekonaniu, przekształcenie użytkowania wieczystego we własność gruntów nie będzie miało znaczącego wpływu na realizację inwestycji mieszkaniowych. Z naszych obserwacji wynika, że może być natomiast korzystne dla klientów kupujących mieszkania na rynku pierwotnym oraz całych wspólnot mieszkaniowych. Istotne są tutaj zwłaszcza dwa elementy: wysokość opłat oraz stan prawny nieruchomości.

Przekształcenie we własność ustabilizuje koszty związane z utrzymaniem mieszkania, co może pozytywnie wpłynąć na decyzję o kupnie także nowych lokali przez potencjalnych nabywców. Z inwestycjami na terenach objętych użytkowaniem wieczystym, szczególnie w centrach miast, wiązały się dotychczas zmienne opłaty. Z perspektywy klienta, przejście na własność gruntu jest także korzystne ze względu na uregulowany status prawny w księgach wieczystych.

Ponadto uważamy, że zmiany, które zaczną obowiązywać od 1 stycznia 2019 roku, nie wpłyną znacząco na proces inwestycyjny realizowany przez firmy deweloperskie. Duzi deweloperzy, tacy jak nasza spółka, są przygotowani do zakupu gruntów pod przyszłe inwestycje, niezależnie od tego, czy teren jest objęty użytkowaniem wieczystym, czy też prawem własności. Dodatkowo, w Bouygues Immobilier Polska zawsze realizujemy projekty na gruntach, których zakup finansowany jest ze środków własnych.

Teresa Witkowska, dyrektor sprzedaży Red Development

Zamienienie użytkowania wieczystego na prawo własności wpłynie na rynek pierwotny w kilku aspektach. Jeżeli deweloper posiada dwie działki obok siebie, z których jednej jest wieczystym użytkownikiem, a drugiej właścicielem, to do tej pory nie mógł wykorzystać np. połączenia tych działek, i realizować nap jedną inwestycję. Teraz będzie inaczej, z czego deweloperzy będą czerpali wymierne korzyści.

Z drugiej strony zagrożone będą inwestycje na gruntach przeznaczonych pod cele inne niż mieszkaniowe. Jeżeli deweloper będzie chciał ustanowić odrębną własność lokali, to będzie musiał odkupić działkę z użytkowaniem wieczystym od państwa, co może obniżyć rentowność inwestycji.

Zmiana przepisów niewątpliwie będzie miała duży wpływ na rynek wtórny. Przykładowo do tej pory można było sprzedawać jedynie budynek, bez gruntu, na którym stoi. Od nowego roku bez przeszkód będzie można handlować również działką, ponieważ podmiot będzie jej właścicielem, a nie użytkownikiem wieczystym.

Marek Szmolke, prezes Grupy Deweloperskiej Start

Nasza Spółka wszystkie inwestycje realizowała i realizuje na własnych działkach. Nasi klienci nie muszą obawiać się, że miesięczny koszt utrzymania mieszkania wzrośnie, co niewątpliwie jest jednym z argumentów decydujących o zakupie danej nieruchomości.

Ujednolicenie własności gruntów to na pewno pozytywny krok w kierunku uporządkowania rynku nieruchomości. Nowe przepisy nie powinny spowodować wzrostu cen mieszkań. Być może przyczynią się nawet do zwiększenia sprzedaży lokali mieszkalnych na rynku pierwotnym, zwłaszcza wśród tych klientów, którzy wstrzymywali się z decyzją o zakupie mieszkania, obawiając się właśnie użytkowania wieczystego.

Grzegorz Woźniak ze spółki Quelle Locum, realizującej inwestycję Park Leśny Bronowice

Nie sądzę, żeby ustawa ta spowodowała jakieś znaczące zmiany na rynku mieszkaniowym. Rzeczywiście część klientów postrzega użytkowanie wieczyste jako problem i nie chce kupować mieszkań na takich działkach. Jednak jak wynika z prowadzonych przez nas inwestycji, dla większości osób jest to sytuacja do zaakceptowania; chociaż klienci zawsze pytają się o wysokość opłaty i doliczają ją do czynszu, który trzeba będzie płacić na danym osiedlu.