To był ciekawy rok na rynku mieszkaniowym

Rekordowe wzrosty cen na rynku wtórnym

Wtórny rynek mieszkań 2018 r. był wyjątkowy pod względem wzrostów cen. Już dawno w największych miastach w Polsce nie obserwowaliśmy tak dynamicznych podwyżek. – O ile na początku 2018 roku nasze analizy wykazywały kilkuprocentowe zmiany cen w porównaniu rok do roku, to już zmiany cen w ostatnich 12-stu miesiącach osiągnęły znacznie wyższe pułapy. Jeszcze przed rokiem liderem wzrostów był Kraków, gdzie odnotowaliśmy zmianę 4 proc. r/r. Obecnie w pięciu na sześć analizowanych miastach wzrosty cen przekroczyły więcej niż 10 proc., mówi Marcin Jańczuk, analityk z Metrohouse.

W ciągu roku byliśmy obserwatorami znacznych wzrostów cen w Trójmieście. Gdańsk, z racji możliwości wynajmu krótkoterminowego i wakacyjnego cieszył się szczególnym zainteresowaniem inwestorów, którzy windowali ceny w tym rejonie. Ostatnie odczyty z raportu Metrohouse i Expandera wskazują, że w ciągu roku ceny mieszkań z rynku wtórnego wzrosły tu o 10,3 proc. (6385 zł za m kw.). Jednak to nie Gdańsk okazał się liderem wzrostów. Są nimi Łódź, gdzie ceny wzrosły o 13,9 proc., a za m kw. lokalu płacimy już 4243 zł oraz Kraków, gdzie różnica w ciągu 12-stu miesięcy wyniosła 13,2 proc., a obecnie za m kw. płacimy już 7114 zł. We Wrocławiu i w Warszawie wzrosty też były bardzo zauważalne i wyniosły odpowiednio 10,8 proc. (5929 zł) i 10,2 proc. (8611 zł). Z największych miast tylko w Poznaniu wzrosty cen nie przekroczyły 10 proc (8,7 proc.). W stolicy Wielkopolski za m kw. płacimy obecnie średnio 5688 zł.

Cenniki deweloperów wpływają na ceny mieszkań z drugiej ręki

Drożejące mieszkania na rynku wtórnym to w prostej linii wynik tego, co możemy zaobserwować na rynku pierwotnym. Zwykle właśnie sytuacja w branży deweloperskiej ma silne przełożenie na zachowania rynkowe sprzedających. Tymczasem na rynku deweloperskim mieliśmy do czynienia z wysokim popytem na mieszkania, który napędzamy był zwłaszcza przez inwestorów indywidualnych, którzy właśnie na rynku nieruchomości upatrywali najlepszej przystani dla swojego kapitału.

Choć w ostatnim kwartale 2018 r. zainteresowanie zakupami w celach inwestycyjnych nieco osłabło, co było pochodną coraz wyższych cenników w biurach deweloperskich, to z pewnością miniony rok był dla branży bardzo udany. – Kupujący mieszkania  na własne potrzeby musieli więc rywalizować z inwestorami, ale także godzić się na bardzo odległe terminy oddawania do użytku wymarzonych M. Alternatywą był, jak zwykle rynek wtórny, gdzie wybór mieszkań i lokalizacji jest znacznie szerszy. Jednak korzystając z okazji sprzedający także zaczęli podnosić poprzeczkę oczekiwań, co bardzo szybko przyczyniło się do pojawienia się na rynku cen (także tych transakcyjnych), które jeszcze nigdy nie gościły w analizach, komentuje Marcin Jańczuk z Metrohouse.

Końcówka roku w Warszawie dość spokojna

W IV kwartale 2018 roku mogliśmy zaobserwować kilka ciekawych zmian na lokalnych rynkach mieszkaniowych. Jedną z nich jest fakt, że najmniejsze zmiany cen metrażu wystąpiły w stolicy. – Od października do grudnia 2018 r. średni ofertowy koszt zakupu nowego mieszkania z Warszawy wzrósł o zaledwie 1,0%. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że pomimo cenowej stabilizacji w Warszawie, tamtejsza średnia cena nowych „M” zaczyna przywodzić na myśl czasy poprzedniego boomu mieszkaniowego (tzn. lata 2006 - 2008)” – tłumaczy Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Dość ciekawie przedstawia się również sytuacja w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku. Wszystkie te miasta prawie zrównały się pod względem średniej ceny ofertowej, która oscyluje w przedziale 7100 - 7300 zł/mkw. Różnice między nimi można jednak zauważyć, analizując podaż lokali w poszczególnych segmentach cenowych. – Pod koniec 2018 roku, aż jedną trzecią oferty wrocławskich deweloperów stanowiły mieszkania kosztujące 6 - 7 tys. zł/mkw. W Gdańsku dominowały natomiast nowe lokale z ceną ofertową 5 - 6 tys. zł/mkw. (37% podaży). Jeżeli chodzi o Poznań, to widoczna była dominacja „M” za 6 - 7 tys. zł/mkw. (42%) oraz 7 - 8 tys. zł/mkw. (36%).” – tłumaczy ekspert RynekPierwotny.pl. 

Stabilna sytuacja w Łodzi, w Krakowie duże wzrosty

Jeśli spojrzymy na Łódź, to w IV kw. 2018 r. pod względem cenowym była ona drugą najstabilniejszą metropolią (wzrost średniej stawki ofertowej o 1,4%). Mimo tej stabilizacji, osoby szukające tanich mieszkań z Łodzi mogą mieć powody do niepokoju. W okresie X - XII 2018 r. udział nowych łódzkich lokali z ceną 4 - 5 tys. zł/mkw. zmalał bowiem o 3,4 punktu procentowego. Znacząco przybyło natomiast „M” kosztujących 6 - 7 tys. zł/mkw. (+3,7 p.p.). Takie mieszkania są znacząco droższe niż łódzkie lokale „z drugiej ręki”.

Zupełnie inna sytuacja ma miejsce w Krakowie, w przypadku którego ostatnie zmiany cenowe budzą największe obawy o stabilność rynku pierwotnego. Jak tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl: „Kolejny kwartał przyniósł podwyżkę wynoszącą aż 5,9%. Była to największa zmiana w grupie sześciu analizowanych metropolii.” Dodatkowo można było zauważyć znaczący ubytek mieszkań w średnich segmentach cenowych (5 - 6 tys. zł/mkw. oraz 6 - 7 tys. zł/mkw.), przy jednoczesnym szybkim wzroście odsetka lokali kosztujących 8 - 10 tys. zł/mkw., które są za drogie dla przeciętnego krakowianina.

Rekordy na rynku kredytów hipotecznych

Ubiegły rok był wyjątkowy jeśli chodzi o zainteresowanie kredytami hipotecznymi. Wartość  przyznanego finansowania wyniosła ok. 53 mld zł i była najwyższa od 2008 r. Ten wynik, to częściowo efekt wzrostu cen mieszkań, przez który Polacy musieli zadłużać na wyższe kwoty niż w poprzednich latach. Dodatkowo wzrosła również liczba osób kupujących mieszkanie z pomocą kredytu. To natomiast wynik bardzo dobrej sytuacji na rynku pracy połączony z wciąż bardzo niskimi stopami procentowymi.

Dla tych, którzy planują zaciągniecie kredytu w tym roku mamy zarówno dobre jak i złe informacje. Dobrą jest to, że niska inflacja sprawia, że spada ryzyko podwyżki stóp procentowych. – Stopy procentowe mogą pozostać na obecnym poziomie jeszcze przez kilka lat. Dzięki temu kredyty nadal będą tanie i dość łatwo dostępne. Warto jednak pamiętać, że okres spłaty może wynieść 20-30 lat, a w tak długim okresie stopy procentowe zapewne wzrosną, komentuje Jarosław Sadowski z Expandera.

Złą informacją jest prognozowane spowolnienie gospodarcze. Banki, obawiając się gorszej koniunktury, mogą zaostrzać wymogi dotyczące uzyskania kredytów hipotecznych.

– Dostępność kredytów obecnie jest dość dobra, ale w tym roku może się pogorszyć.  Dotychczas banki chętnie udzielały kredytów, gdyż były one bardzo dobrze spłacane. Pojawiają się jednak obawy, że wraz z pogorszeniem się koniunktury gospodarczej więcej kredytobiorców może mieć problemy ze spłatą rat. Banki wolą się przed tym zabezpieczyć. Kilka z nich już zaostrzyło wymogi, co zmniejszyło dostępną kwotę kredytów. W najbliższym czasie ich śladem mogą pójść kolejne. Im bardziej gospodarka będzie spowalniała, tym mocniej będą rosły obawy banków, a więc i ograniczenia w zakresie udzielania kredytów, dodaje ekspert Expandera.