Gusowskie dane nowych budów deweloperskich na równi pochyłej

Wrześniowa informacja GUS, komunikująca wstępne wyniki budownictwa mieszkaniowego w sierpniu oraz w okresie ośmiu miesięcy bieżącego roku, w pełni potwierdziła obawy o rozwojowy charakter procesu hamowania inwestycji rynku mieszkaniowego w odpowiedzi na załamanie statystyk sprzedażowych lokali deweloperskich.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.: 

• ile nowych pozwoleń na budowę otrzymali deweloperzy w sierpniu
• ile mieszkań oddano w ubiegłym miesiącu do użytkowania
• dlaczego deweloperzy wstrzymują budowy nowych inwestycji

Sytuacja na rynku mieszkaniowym - sierpień 2022

Jak pokazały najnowsze dane serwisu bigdata.rynekpierwotny.pl, w sierpniu br. kontraktacja lokali deweloperskich w siedmiu głównych rynkach kraju spadła rok do roku o 45 proc., co prawdopodobnie można uznać za rekord wszech czasów. Co więcej, w pięciu na siedem monitorowanych miast, pomimo ostro dołującej sprzedaży, liczba nowych wprowadzeń była jeszcze mniejsza od wolumenu zakontraktowanych lokali.

Tylko w Warszawie i Wrocławiu sytuacja była odwrotna, dzięki czemu ogółem nie widać jeszcze dramatycznej różnicy pomiędzy przedmiotowymi statystykami, co skutkowałoby ostrym spadkiem parametrów oferty deweloperskiej. Niewykluczone jednak, że jest to tylko kwestią czasu, co zdają się w pełni potwierdzać najnowsze dane GUS budownictwa mieszkaniowego.  

Jak można było przewidzieć, tym razem szczególną uwagę zwracają najważniejsze z punktu widzenia oceny bieżącego stanu koniunktury statystyki GUS, czyli te dotyczące inwestycji rozpoczętych. W sumie w sierpniu ruszyła budowa blisko 13 tys. mieszkań i domów, co oznacza spadek w relacji rdr o 46 proc., natomiast w odniesieniu do poprzedniego miesiąca o ponad jedną piątą. 

Na tak słaby wynik zapracowali solidarnie inwestorzy indywidualni i deweloperzy. Jednak w przypadku tych drugich można mówić już nie o spadku statystyk nowych budów, ale ich zupełnym załamaniu. W sierpniu bowiem ruszyła budowa zaledwie 5,2 tys. lokali deweloperskich, co jest wynikiem gorszym od uzyskanego w tym samym miesiącu 2021 r. o 63 proc. i grubo o ponad jedną trzecią od tegorocznego lipca. Co więcej, tak źle nie było nawet w rekordowo słabych „covidowych” miesiącach wiosny 2020 r., ani żadnych innych okresach dostępnych w gusowskich archiwach.

W sumie od początku roku ruszyła budowa 149 tys. mieszkań i domów, co jest wynikiem o ponad 23 proc. słabszym rok do roku. Deweloperzy zaś mają na swoim koncie 85 tys. takich lokali, czyli o 27 proc. mniej niż w analogicznym okresie ub. roku. Jest bardzo prawdopodobne, że w kolejnych miesiącach regres nowych budów ulegnie dalszemu pogłębieniu, co będzie wpływać destrukcyjnie na parametry oferty deweloperskiej.

W tej sytuacji raczej marnym pocieszeniem jest fakt wyraźnego wybicia wolumenu rozpoczętych w sierpniu mieszkań komunalnych do poziomu 175 jednostek. Choć może to wydawać się wciąż niewiele, to jednak notujemy tu wzrost rok do roku aż o 36 proc. Czyżby była to pierwsza, długo oczekiwana jaskółka poprawy sytuacji w tej kategorii budownictwa mieszkaniowego?   

Nowe pozwolenia na budowę

Po lipcowym tąpnięciu, w sierpniu gusowskie dane dotyczące nowych pozwoleń na budowę lub zgłoszeń z projektem budowlanym zatrzymały tendencję spadkową, utrzymując się na niemal identycznym poziomie. Wynik ogółem 21,5 tys. w sierpniu jest jednak o jedną piątą rok do roku niższy, podobnie jak i za cały okres od początku roku – 215 tys., czyli o kilka procent mniej niż w analogicznym okresie 2021 r. Wydaje się jednak, że ta kategoria danych obecnie mocno straciła na wartości w charakterze czynnika prognostycznego czy wskaźnika oceny optymizmu inwestycyjnego deweloperów. 

Lokale oddane do użytkowania 

Z kolei statystyki lokali oddanych do użytkowania, najmniej istotne dla oceny bieżącej koniunktury, wciąż trzymają się na zadowalających, przeciętnych poziomach, bliskich średniej zakresu wahań z ostatnich okresów. W tym przypadku zdecydowanego regresu nie należy oczekiwać w najbliższej przyszłości, co jest oczywistym efektem charakteru tej kategorii danych, odzwierciedlających stan koniunktury rynkowej sprzed około 2 lat. Wynik ogółem na poziomie 145,5 tys. jest w tym przypadku wciąż lepszy w relacji rdr o około 2 proc., podobnie jak i rezultat deweloperów rzędu 85,7 tys. oddanych lokali.

W sumie z najnowszych danych GUS budownictwa mieszkaniowego wynika jedna zasadnicza kwestia o zdecydowanie pesymistycznym przesłaniu. Deweloperzy w przyśpieszonym tempie dążą do zrównoważenia rynku i ograniczenia ryzyka inwestycyjnego, na masową skalę wstrzymując nowe budowy. W efekcie oferta deweloperska w krótkim czasie może skurczyć się do najniższych w historii rynku pierwotnego wartości, ze wszelkimi tego skrajnie negatywnymi skutkami.