Budowa domu przy elektrowni wiatrowej

Ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych znacznie ograniczyła możliwości budowania domów w okolicy tych budowli. Od 15 lipca tego roku nie można już uzyskać decyzji o warunkach zabudowy w promieniu dziesięciokrotności wysokości elektrowni. Ograniczenia – o czym warto wiedzieć – dotyczą nie tylko miejsc, w których wiatrak już stoi, ale także sytuacji, w której elektrownia wiatrowa dopiero powstanie.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• w jakiej odległości od domów mogą powstawać elektrownie wiatrowe
• jaka ustawa reguluje ich budowę
• czym jest „strefa wiatrakowa”

Zakup gruntu pod inwestycję mieszkaniową wymaga zwrócenia uwagi na istotny szczegół, który może pokrzyżować plany inwestycyjne. Warto sprawdzić, czy w okolicy (nawet w promieniu 2 km) znajduje się elektrownia wiatrowa albo czy planowana jest jej budowa.

Ustawa o inwestycjach w zakresie elektrowni wiatrowych ma uniemożliwić budowę farm wiatrowych w pobliżu terenów mieszkaniowych, ale jej zapisy określają również lokalizację budynków mieszkalnych od elektrowni wiatrowych. Główną przyczyną wprowadzenia takich ograniczeń są argumenty o szkodliwości farm wiatrowych dla zdrowia. W efekcie znaczne obszary, często teren obejmujący całą miejscowość, zostały wykluczone z możliwości zabudowy na podstawie decyzji o warunkach zabudowy (tzw. WZ). Ograniczy to obrót ziemią i inwestycje mieszkaniowe na obrzeżach miast oraz w małych miejscowościach.

Ograniczenia nawet w promieniu 2 km

Zgodnie z zapisem ustawy odległość budynku od elektrowni wiatrowej musi być równa lub większa od dziesięciokrotności wysokości elektrowni wiatrowej mierzonej od poziomu gruntu do najwyższego punktu budowli, wliczając elementy techniczne, w szczególności wirnik wraz z łopatami. Wysokość elektrowni nie dotyczy więc wyłącznie słupa, ale całości konstrukcji. Najwyższe elektrownie wiatrowe sięgają 200 m, a więc zakres oddziaływania takiej budowli to obszar koła o promieniu 2 km. Łatwo wyliczyć, że daje to powierzchnię 1256 ha „strefy wiatrakowej”, gdzie nowe budownictwo mieszkaniowe w zasadzie nie ma szansy powstać.

Obecnie nie można już uzyskać decyzji o warunkach zabudowy i wnioskować o pozwolenie na budowę w oparciu o WZ na terenie „strefy wiatrakowej”. Oznacza to, że właściciele gruntów, którzy zakupili je z zamiarem budowy domu nie mogą rozpocząć inwestycji. Podobnie ci, którzy zamierzali sprzedać nieruchomość do celów zabudowy mieszkaniowej, mogą mieć z tym duży problem. Działki położone w „strefie wiatrakowej” są w zasadzie wykluczone z obrotu z uwagi na trudności, których mogą się spodziewać inwestorzy. Doprowadziło to do kuriozalnej sytuacji, w której nie można na podstawie WZ wybudować domu nawet w miejscu, gdzie istnieje już zabudowa mieszkaniowa. W przeszłości w wielu miejscach istniały i powstawały przecież domy w odległości mniejszej niż dziesięciokrotność wysokości elektrowni.

Miejscowy plan tylko w okresie przejściowym

Wyjściem z sytuacji jest uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który dopuszcza zabudowę mieszkaniową. Wtedy pozwolenie na budowę może być wydane z pominięciem ograniczeń odległościowych. Jednak uchwalenie planu możliwe jest tylko w okresie przejściowym, który obowiązuje do lipca 2021 roku. A więc jeszcze przez niespełna dwa lata. Może zdarzyć się, że teren w „strefie wiatrakowej” ma uchwalony plan miejscowy, ale to mało prawdopodobne.

Niewiele gmin w Polsce jest objętych w znacznym stopniu miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Średnie pokrycie szacuje się na 30%, ale są gminy, w których tereny objęte planem zajmują zaledwie kilka procent powierzchni. Uchwalanie miejscowych planów przewidujących zabudowę mieszkaniową jest uzależnione od zapisów studium uwarunkowań rozwoju gminy, a i w przypadku studium na mapie Polski jest jeszcze sporo białych plam lub przewiduje ono odmienny status terenów niż zabudowa mieszkaniowa. Wtedy uchwalenie planu miejscowego może okazać się trudne, a nawet niemożliwe w ciągu dwóch lat.

Nie tylko istniejące elektrownie

Tzw. ustawa odległościowa określająca zasady usytuowania elektrowni wiatrowych i budynków mieszkalnych przewiduje jeszcze jedno istotne ograniczenie. Plany inwestorów mogą pokrzyżować nie tylko istniejące elektrownie wiatrowe, których – np. przy zakupie nieruchomości – trudno nie zauważyć w terenie. Większy problem stanowią te elektrownie wiatrowe, które są na początkowym etapie inwestycji (prace ziemne wykonywane w terenie nie muszą sugerować budowy wiatraka), ale mają ważne pozwolenie na budowę.

Zgodnie z prawem do lipca 2021 roku mogą one zostać wybudowane na podstawie dotychczasowych przepisów, czyli inwestorów budujących wiatraki nie obowiązuje zachowanie wymaganej prawem odległości. Jednak uzyskanie WZ dla budynku mieszkalnego w strefie oddziaływania takiej elektrowni w budowie jest niemożliwe.

Zatem przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości z myślą o inwestycji mieszkaniowej, warto sprawdzić, czy można otrzymać warunki zabudowy na konkretną nieruchomość – najlepiej wystąpić o WZ do urzędu miast lub gminy. O decyzję określającą warunki zabudowy może wystąpić każdy, nie tylko właściciel nieruchomości.

Niektóre gminy opublikowały już na swoich stronach internetowych lokalizacje istniejących i planowanych elektrowni wiatrowych oraz strefy, w których wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla budynków mieszkalnych jest niemożliwe. Powinny one uwzględniać również  wiatraki położone w gminach sąsiednich, jeśli strefy oddziaływania sięgają poza granicę gminy.