Inwestowanie w budynki na wynajem

Wynajem mieszkań i domów nadal cieszy się w Polsce dużą popularnością, co stwarza sprzyjające warunki inwestorom. Rynek ten cały czas się rozwija - wiele osób z góry odrzuca możliwość wzięcia kredytu hipotecznego ze względu na niskie zarobki i brak wkładu własnego. Część z nich ceni sobie również elastyczność i mobilność, którą znacznie ograniczy zakup konkretnego  „M”. Wszyscy oni decydują się na wynajem, ponieważ jest to wygodna i relatywnie bezpieczna forma zamieszkania  „na swoim”. 

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak inwestować w budynki na wynajem
• lepiej wynajmować budynek mieszkalny czy usługowy
• na co zwrócić uwagę kupując budynek z najemcami 

Oczywiście tutaj również zdarzają się przypadki nieuczciwego podejścia do kontrahenta, dlatego coraz większą popularność zdobywa instytucja niezależnego zarządu wynajmowanymi mieszkaniami, sprawowana przez zewnętrzną firmę. Korzystają na tym zarówno właściciele lokali, jak i najemcy. Pierwsi zyskują komfort profesjonalnego zarządu, a drudzy bezpieczeństwo w postaci czytelnych zasad korzystania z nieruchomości i rozliczeń czynszu.

Popyt na wynajem stwarza możliwości uzyskania konkretnego dochodu pasywnego, ale należy podejść do tej inwestycji świadomie i planowo. Inwestycja w jedno mieszkanie to właściwie dopiero początek drogi - naprawdę efektywnym sposobem na zarobek jest zakup kilku z nich, a jeszcze lepiej całego budynku z lokalami. Zbudowanie portfela wynajmowanych mieszkań to procedura wymagająca czasu i zaangażowania, ale ostatecznie pozwoli wygenerować stabilny zysk. 

Od czego zacząć?

Najlepiej od sporządzenia porządnego biznesplanu. Pozwoli Ci to ocenić, czy gra jest warta świeczki. Powinieneś w nim uwzględnić sposób finansowania inwestycji (gotówka lub kredyt) oraz koszty jej pozyskania (zakup działki, wybudowanie budynku). Jeżeli zdecydujesz się wziąć kredyt, upewnij się, że planowane czynsze pokryją ratę spłaty, ewentualne dodatkowe koszty i Twój zysk. Chłodna kalkulacja na papierze umożliwi Ci również zlokalizowanie słabych punktów w Twoim planie i skorygowanie ich, np. wyeliminowanie elementów generujących duże koszty.

Sfinansować inwestycję możesz na dwa sposoby: za pomocą gotówki lub kredytu hipotecznego. Warunki uzyskania kredytu zależne są od konkretnego banku, ale najczęściej obejmują udział wkładu własnego w wysokości od 20 do 30% oraz marżę na poziomie ok. 2-3%. Oczywiście oprocentowanie może się zmieniać w czasie - musisz to wziąć pod uwagę planując przyszły przychód.

Budynek mieszkalny czy usługowy?

Wynajmować możesz zarówno budynek z przeznaczeniem mieszkalnym, jak i usługowym. W tym drugim przypadku oznacza to, że:

• podatek od nieruchomości będzie wyższy
• podatek VAT będzie naliczany na fakturach za wynajem, co może mieć znaczenie dla Twojego najemcy, o ile nie będzie on mógł go odliczyć

Kolejną rzeczą, którą powinieneś uwzględnić w swoim biznesplanie, jest wynajem budynku mieszkalnego ze zwolnieniem od VAT-u. W tym przypadku nie będziesz mógł odliczyć podatku zapłaconego przy zakupie lub  wybudowaniu tego budynku.

Zakup budynku z najemcami

To przedsięwzięcie ma pewne niewątpliwe plusy. Przede wszystkim już na początku jesteś w stanie ocenić jego opłacalność. Jeżeli inwestycja już na wstępie funkcjonuje na poziomie umożliwiającym pokrycie finansowania, możesz się skupić na przygotowaniu planu zwiększenia jej rentowności, na przykład poprzez aktualizację czynszów, przebudowę, czy też inne sposoby podniesienia wartości nieruchomości.

Pamiętaj, żeby przed zakupem zwrócić szczególną uwagę na stan prawny i techniczny budynku - najlepiej skorzystać z usług doświadczonego prawnika i kierownika budowy.Wtedy będziesz mógł mieć pewność, że w związku z Twoim nowym nabytkiem nie czeka Cię żadna paskudna niespodzianka. Weź też pod uwagę, że w przypadku budynku będącego zabytkiem, wszelkie prace remontowe będziesz musiał konsultować z konserwatorem zabytków.

Jakie są inne możliwości?

Wariantów zarabiania w temacie najmu jest co najmniej kilka. Możesz na przykład sprzedać wybudowany budynek z aktywną umową najmu. Jest to opcja kusząca dla Twoich potencjalnych klientów, ponieważ mogą zacząć zarabiać praktycznie od pierwszego dnia. W tym przypadku wartość sprzedaży będzie zależała od wiarygodności i renomy najemcy - spójrz na to jak na sposób na podniesienie rentowności inwestycji. Budynek będzie miał tym większą wartość, im więcej będzie w stanie zarobić potencjalny nabywca.

Jeżeli planujesz sezonowo wynajmować domki letniskowe w znanej kurortowej miejscowości, rozważ postawienie budynków na wydzierżawionej działce. Będzie to dobry pomysł, zwłaszcza w przypadku, gdy ceny ziemi w tym konkretnym miejscu okażą się zaporowe. Domki letniskowe mogą okazać się trafioną inwestycją, po pierwsze dlatego, ponieważ są relatywnie tanie, a po drugie - duża część tego typu konstrukcji jest przenośna, więc po jakimś czasie będziesz mógł rozkręcić interes w innym miejscu. Minusem tej opcji jest to, że nie wszystkie banki spojrzą przychylnie na plan wybudowania budynku na wydzierżawionej działce - możesz mieć zatem problem z uzyskaniem kredytu.

Co składa się na zysk z wynajmu?

Twój dochód to przede wszystkim czynsze z wynajmowanych lokali i perspektywiczny wzrost wartości nieruchomości - wpłyną na to wszelkie modernizacje i udogodnienia, jakie wprowadzisz. W późniejszym czasie nie będzie tak naprawdę miało znaczenia, czy zechcesz ją zachować, czy też sprzedać z zyskiem. Jeżeli sfinansujesz budynek z pomocą kredytu, po spłaceniu go, staniesz się właścicielem nieruchomości, co możesz wykorzystać w przyszłości, na przykład ustanawiając na niej odwróconą hipotekę i czerpiąc z tego cykliczny dochód. 

Materiał powstał we współpracy z blogiem RozsądniBracia.pl