Znaczenie lokalizacji mieszkania na wynajem

Najczęściej wyznawana „prawda” obowiązująca na rynku nieruchomości brzmi: wybierając nieruchomości do zakupu, kieruj się zawsze trzema najważniejszymi kryteriami. Po pierwsze, lokalizacją. Po drugie, lokalizacją i wreszcie – po trzecie – lokalizacją! Jest to tak zwana formuła 3xL, która jest odmieniana przez wszystkie przypadki, zarówno przez początkujących Inwestorów, jak i profesjonalnych zarządzających. Kupować można tylko w „dobrych” miastach o jasnej przyszłości. Nieruchomość musi być w samym centrum miasta, a w najgorszym wypadku w sąsiadującej  dzielnicy o bardzo dobrej renomie. No i najlepiej, jeśli sam budynek będzie piękny i dobrze położony.

Lokalizacja owszem ma znaczenie, ale jest ona mocno uzależniona od typu i segmentu nieruchomości oraz stosowanej przez nas strategii inwestowania! Jeśli chodzi o bank czy luksusowy segment domów na sprzedaż jasne jest, że potrzebujemy jak najlepszej lokalizacji. W przypadku mieszkań na wynajem, zwłaszcza w segmencie budżetowym, jest jednak ona mocno przeceniona.

Lokalizacja w danym kraju

Jeśli myślimy o kupnie mieszkania na wynajem, to pierwsza lokalizacja jaka przychodzi nam do głowy to oczywiście Warszawa, bo… „Tam zawsze mieszkania się wynajmą, ceny wzrosną, a mieszkańców przybywa”. Owszem, to w dużej mierze prawda. Ale czy jest to prawda uniwersalna? Niekoniecznie. W każdym mieście są potencjalni najemcy (studenci, single, rozwodnicy, imigranci, świadomi wynajmujący), w każdym mieście znajdą też różne segmenty najmu – budżetowe, jak i premium. Ceny pomiędzy miastami co do zasady rosną też w podobnym trendzie – co więcej, od 2013 roku liderami wzrostów cen na rynku wtórnym (bo tam będziemy sprzedawać nasze mieszkanie) był Gdańsk, Łódź, czy Katowice. A największe spadki cen po kryzysie 2008 roku odnotowano m.in. właśnie w Warszawie.

Co więcej, pomimo różnych przeświadczeń, Warszawa jest jednym z najdroższych rynków nieruchomości, ale czynsze wcale nie idą z tym w parze – rentowność Warszawy jest niska w porównaniu z lokalizacjami o mniej oczywistej perspektywie. Rentowność inwestowania w najem mieszkań pomiędzy miastami zachowuje się przy tym podobnie jak instrumenty finansowe. Na przykład rynek obligacji korporacyjnych wycenia postrzegane ryzyko spółki dając wyższą rentowność bardziej ryzykownym podmiotom. Jeśli kupimy obligacje PKN Orlen, to nasze oprocentowanie wyniesie niewiele więcej niż oprocentowanie lokat – ta spółka raczej nie upadnie. Jeśli natomiast sięgniemy po obligacje średniego rozmiaru prywatnego podmiotu, oprocentowanie obligacji będzie już znacznie wyższe. Obserwujemy to w praktyce, kupując i wynajmując dziesiątki mieszkań zarówno w Warszawie, jak i w Łodzi, Katowicach czy Radomiu – w każdym z tych miast można wynajmować mieszkanie, a im dalej od „bezpiecznej” Warszawy, tym z reguły lepsza rentowność.

Lokalizacja w danym mieście

Kupującego mieszkania zazwyczaj ciągnie w kierunku centrum miasta, co znacznie winduje ceny ich zakupu – „Kupię w centrum, tam zawsze znajdę najemcę, a ceny nie spadną”. W zakresie cen – być może jest to prawda, ponieważ takie mieszkanie często można odsprzedać konsumentowi, czy też firmie na potrzeby prowadzenia biura. Z drugiej strony w centrach miast z reguły przepłacamy, bo o te same nieruchomości bijemy się właśnie z segmentem małych biur, jak i osób inwestujących w najem krótkoterminowy. Co więcej, ponosimy dodatkowe ryzyko, że ceny w centrum są przeszacowane – dzisiaj na przykład ta sytuacja może występować w miejscowościach, w których nastąpił szał związany z najmem na doby.

Dodatkowo, wcale nie jest powiedziane, że w centrach miast zdecydowanie łatwiej o najemców i rentowność jest tam wyższa. Najemcy mieszkań – zwłaszcza najliczniejszy segment budżetowy – poszukują nowego lokum ze względu na dostępny budżet i bliskość do POI („point of interest”, czyli to co ich przyciąga – miejsca pracy czy uczelni). Budżet z reguły jest niski (studenci, osoba rozpoczynająca pierwszą pracę etc.), przez co wynajem w świetnych miejscach w śródmieściu jest wykluczony. Wówczas często wygrywają dzielnice o gorszej renomie i położeniu, w których czynsze odbiegają od śródmieścia – 200 czy 400 złotych czynszu mniej to dla takiej osoby dużo, ale z perspektywy właściciela mieszkania jest to tylko 10-20% mniej. Jednakże o ile czynsze najmu są mało elastyczne pod względem odległości od centrum miasta, to ceny sprzedaży mieszkań mają już silną tendencję spadku wraz z oddalaniem się od centrów miast. W efekcie, na przykład w Warszawie mieszkania w dobrze skomunikowanych dzielnicach na obrzeżach (Bielany, Ursynów, dalsza Wola i Bródno, a nawet Rembertów) są tańsze o ponad 30-50% od mieszkań w centrum miasta, natomiast przeciętne czynsze są niższe o jedyne 10-20%. Ich rentowność jest w efekcie wyższa, nawet po założeniu dłuższego okresu na pozyskanie najemcy. Co więcej, to właśnie poza centrami miast łatwiej o okazje inwestycyjne, a nie w samym centrum wydarzeń.

Lokalizacja na danej ulicy lub w ramach danego budynku

Osoby, które kupują pierwsze mieszkanie na wynajem, często przy decyzjach zakupowych kierują się własnymi przekonaniami o tym, co jest najlepsze dla wynajmującego – „Frontowy budynek, nigdy parter, najlepiej ostatnie piętro z windą, a widok ma być na las i południe”. A to dlatego, że sami chcieliby w takim mieszkaniu mieszkać (a więc interesuje to także konsumentów mieszkań – naszych konkurentów w zakupie!). Ale czy interesuje to najemców? Niekoniecznie. Czy budynek musi być frontowy, zamiast oficyny lub drugiej linii zabudowy? W niczym nie przeszkodzi frontowy budynek (chyba, że za oknem jeździ tramwaj), ale 20% więcej za czynsz nam nie zapłaci. Czy parter jest zły? Jeśli nie jest ekstremalnie ciemny, to najemcy bez problemu je wynajmują, a co więcej są one idealne dla osób starszych lub posiadających psy – a parter kupimy jednak taniej. Czy za ostatnie piętro z windą i świetne widoki najemca nam zapłaci coś więcej? Może w segmencie premium dostaniemy 20% więcej, ale na pewno zapłacimy za jego zakup znacznie więcej, a w segmencie budżetowym nie ma to większego znaczenia. Co więcej, ostatnie piętro bez windy też się wynajmują (Mzuri posiada wiele takich mieszkań), a są zdecydowanie tańsze. I znów wybór nieoczywistych dla laików lokalizacji daje potencjał wyższej rentowności, niż mieszkanie spełniające kryterium 3xL.

Kiedy lokalizacja ma kluczowe znaczenie? 

Powyższe argumenty dotyczą rentownych mieszkań na wynajem i opinię tę trzeba przefiltrować przez typ i segment nieruchomości oraz strategię inwestora. 

• Jeżeli myślimy o budowie biurowca z segmentu A lub akademika, a nie o zwykłych mieszkaniach na wynajem, to dobór miasta ma znaczenie – nie wszędzie znajdziemy najemców na drogie powierzchnie biurowe, czy studentów.
• Jeżeli myślimy o segmencie mieszkań na wynajem premium, to co do zasady takie mieszkanie musi być położone w centrum miasta (chociaż czy będzie to Warszawa, czy Radom, jest to już wtórne), bo najemca szuka prestiżu. Inna sprawa to fakt, że ten segment jest mniej rentowny od segmentu budżetowego.
• Jeżeli myślimy o lokalu użytkowym przeznaczonym na sklep typu Żabka, to lokalizacja tego mieszkania w przyziemiu oficyny kamienicy nie będzie najlepszym rozwiązaniem, ponieważ w takim miejscu sklep nie będzie raczej cieszył się dużą liczbą klientów.
• Jeżeli myślimy o szybkim flipie mieszkania (kupno, remont, sprzedaż), to odsprzedaż mieszkania dalej od centrum będzie zapewne obciążona dłuższym okresem poszukiwania nowego nabywcy mieszkania, jeżeli nie zdecydujemy się na istotne dyskonto cenowe (ale po co wówczas flipować?).
• Wreszcie, jeżeli zbyt mocno „przegniemy” z negatywnością lokalizacji, to możemy wyrządzić sobie krzywdę. Zakup mieszkania w mieście o wysokim bezrobociu, na obrzeżu, w budynku nadającym się do generalnego remontu będzie na pewno okazją cenową. Pytanie tylko czy przy takim natłoku negatywów będziemy w stanie wynajmować je z powodzeniem – czyli za sensowny czynsz, z niewielkim pustostanem i z płacącym najemcą?

Lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja – to znana i często powtarzana „prawda” na rynku nieruchomości. Wiadomo – duże miasto, centrum, prestiżowa dzielnica – brzmi nieźle, ale nie zawsze wyjdzie nam to na dobre, zwłaszcza przy wynajmowaniu mieszkania z segmentu budżetowego, gdzie najważniejszymi czynnikami jest: cena, cena i jeszcze raz cena. Nie oznacza to, że nie należy zwracać uwagi na lokalizację. Trzeba natomiast pamiętać, aby odpowiednio przygotować się do swoich inwestycji i dostosować strategię do obszaru w jaki zamierzamy inwestować.