Najem w czasach pandemii

Pandemia koronawirusa postawiła na głowie życie większości z nas i wprowadziła zamęt w większości gałęzi gospodarki. Trudna sytuacja nie ominęła rynku nieruchomości, pomimo tego, że uważany jest on za jedno z najbezpieczniejszych miejsc na lokowanie kapitału. Po kilku miesiącach trwania w nowej rzeczywistości możemy stwierdzić, że największe piętno w branży koronawirus odcisnął na rynku najmu. 

Zawieranie i rozwiązywanie umów

Pierwszą konsekwencją koronawirusa w najmie, którą można było odczuć już w marcu, było wprowadzenie specustawy, której głównym celem jest ochrona lokatorów przed bezdomnością. W myśl jej uregulowań prawnych, wynajmujący nie mógł rozwiązać umowy z najemcą aż do końca czerwca, z pewnymi wyjątkami. Kwestia sporządzania i przedłużania umów została więc dodatkowo doregulowana, co miało pomóc obu stronom przetrwać najtrudniejsze miesiące lockdownu. 

Najem przenosi się do sieci

Początkowe miesiące pandemii zmusiły również właścicieli, najemców, pośredników i firm zajmujących się zarządzaniem najmem do wyjścia ze strefy komfortu i znalezienia nowoczesnych metod obsługi najmu na miarę XXI wieku. Oznacza to, że wiele działań dotychczas podejmowanych w sposób tradycyjny, musiało przenieść się do sieci. Ograniczenia wymusiły na przykład realizowanie prezentacji mieszkań online, za pomocą nagrań lub relacji na żywo przez media społecznościowe, lub przystosowane ku temu platformy i strony internetowe. Również zawieranie umów i ich aneksowanie zmieniło swoją formę: umowę należało przesłać pocztą w dwóch egzemplarzach do podpisu, następnie najemca miał odesłać jeden podpisany przez siebie egzemplarz do właściciela. 

Popyt na najem

Początkowe trudności z czasem ulegały złagodzeniu wraz ze zniesieniem kolejnych ograniczeń i luzowaniem obostrzeń w Polsce. Po sezonie wakacyjnym właściciele z niepokojem jednak szykowali się na nadchodzące miesiące, które tradycyjnie w najmie określane są mianem „wysokiego sezonu”. Tu kluczowa okazała się decyzja uczelni wyższych i uniwersytetów o prowadzeniu zajęć zdalnie lub ograniczeniu prowadzonych zajęć wyłącznie do tych laboratoryjnych. Sprawiło to, że miasta typowo studenckie, jak na przykład Warszawa, Bydgoszcz, Gdańsk, Poznań czy Lublin mogły zaobserwować opuszczenie na  rynku najmu segmentu studentów. W Polsce aż 66% studentów wynajmuje mieszkania lub pokoje, zatem cios w najem spowodowany jedną decyzją uczelni był znaczny.  Wymusiło to na właścicielach obniżki czynszów, w Warszawie nawet o 15%. Najmniejszy negatywny wpływ pandemii na czynsze najmu dało się zaobserwować w Łodzi i na Śląsku. Kolejną zmianą popytową, którą wymusiła pandemia, jest spadek atrakcyjności mieszkań o niższym standardzie: ze starymi meblami, w gorszej lokalizacji, lub choćby bez balkonu czy tarasu. Najemcy, mając do wyboru większą ilość mieszkań na rynku w niższych cenach, mogli pozwolić sobie na wybredność, która w normalnych warunkach wysokiego sezonu nie jest możliwa. Długoterminowo sytuacja ta powinna wymusić podniesienie standardu wynajmowanych mieszkań i zniesienie pewnych patologii na rynku najmu, które uchodziły płazem przy sprzyjającej koniunkturze. 

Pustostany

Sytuacja, w której część ludzi traci zatrudnienie z powodu zamknięcia lub bankructwa ich zakładu pracy, a studenci mogą pozwolić sobie na zaoszczędzenie kilkuset złotych do swojego budżetu i spokojnie uczyć się zdalnie w zaciszu rodzinnego domu, sprawiła, że poziom pustostanów w połowie roku zaliczył zauważalny wzrost. Więcej najemców rezygnowało z aneksowania umów, a pozyskiwanie nowych wymagało obniżek cen i większego nakładu pracy ze strony właścicieli. Ostatecznie jednak, po zniesieniu większości obostrzeń w Polsce sytuacja powoli zaczęła wracać do normy, a pustostany wróciły do poziomów z poprzednich lat. Ilościowo wynajęło się tyle samo mieszkań, co w poprzednim roku. 

Co dalej z najem w 2020?

Skutki pandemii w najmie możemy zasadniczo podzielić na długoterminowe i krótkoterminowe. Z pewnością warto nadal inwestować w najem, ponieważ spadek cen z reguły jest krótkotrwały i wraz z powrotem do normalności, ceny również powinny znaleźć się na ścieżce wzrostu i odbić do poziomu sprzed kryzysu. Jeśli zaś chodzi o rady na przyszłość, jeśli planujesz inwestycję w mieszkanie na wynajem postaw na kompromis między jakością a stopą zwrotu. Mimo tego, że mikrokawalerki lub mieszkania na pokoje kuszą atrakcyjnymi cenami i zwrotami z inwestycji, to jednak w chwilach kryzysu najemcy szukać będą wygodniejszych i większych mieszkań o lepszym standardzie.