Ubezpieczenie wspólnot mieszkaniowych

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak wygląda ubezpieczenie wspólnoty mieszkaniowej
• czym są części wspólne

Co jest czyje?

Teoretycznie prościej jest wyznaczyć granice między własnością indywidualną a wspólną na osiedlu domów jednorodzinnych. Ale w przypadku budynków wielorodzinnych sprawa jest już skomplikowana. I prawo jest nie do końca precyzyjne, gdyż opiera się na zasadzie : co nie jest indywidualne, zapewne jest wspólne. Art. 3.2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi bowiem, że ”nieruchomość wspólną stanowią te części i urządzenia budynku, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali”.

Zatem na podstawie tego przepisu własnością wspólną powinny być: dach, kominy, strychy ściany zewnętrzne, korytarze i klatki schodowe, a także pralnie i suszarnie oraz pomieszczenia na wózki dziecięce.

Gorzej ze ścianami nośnymi i działowymi. Jeśli oddzielają lokale wyodrębnione od części wspólnych, są własnością wspólną. Ale to, czym właściciel lokalu wyłoży taką ścianę od swojej strony – jest już jego. Tak samo, jak ściana działowa czy nośna znajdująca się wewnątrz lokalu.

W przypadku korytarzy i klatek schodowych – są własnością wspólną, jeśli „obsługują” wyodrębnione lokale. Jeśli tylko niewyodrębnione – należą do dewelopera i on za nie odpowiada.

Centralne ogrzewanie -  tu na podstawie interpretacji Ministerstwa Finansów przyjmuje się, że stanowi w całości własność wspólną, łącznie z grzejnikami (właściciel lokalu nie może się bowiem odłączyć od sieci i zainstalować własnego systemu grzewczego). 

Balkony – według orzeczenia Sądu Najwyższego z 3 października 2002 roku balkon przynależący do wyodrębnionego lokalu i użytkowany wyłącznie przez właściciela lokalu jest częścią lokalu i dbać ma o niego właściciel lokalu, a nie wspólnota. Jeśli jednak balkon jest elementem konstrukcyjnym budynku, albo jednocześnie zadaszeniem niżej położonych pomieszczeń, to dla prawników towarzystw ubezpieczeniowych sprawa mimo orzeczenia SN nie musi być jednoznaczna.

Bywają też sytuacje, że właściciel czy najemca lokalu na skutek własnych zaniedbań czy działań doprowadzi do uszkodzenia tych  części sieci wodno-kanalizacyjnej albo grzewczej (czyli wspólnej), które znajdują się w lokalu – w efekcie następuje zalanie innych mieszkań czy pomieszczeń wspólnych. Wtedy to właściciel lub najemca ponoszą koszty całości napraw.

Również z mocy prawa, jeśli w budynku choć jeden lokal zostanie wyodrębniony, już powstaje wspólnota mieszkaniowa. Sprawy zarządu i odpowiedzialności muszą wtedy uzgadniać na zasadzie porozumienia deweloper i wspólnota, dopóki wszystkie lokale nie zostaną wyodrębnione i sprzedane, a wspólnota przejmie odpowiedzialność za całość osiedla.

Te wszystkie sprawy są istotne nie tylko z punktu widzenia ubezpieczonych – ale i firm ubezpieczeniowych, które chcą jasno wiedzieć – kogo i w jakim zakresie ubezpieczać.

Ubezpieczenie Odpowiedzialności Cywilnej

Deregulacja zawodu zarządcy nieruchomości od tego roku sprawiła, że zniknęło także obowiązkowe ubezpieczenie OC zarządcy. W sytuacji, gdy ktoś poślizgnie się na klatce schodowej i złamie rękę, istotna jest wtedy sprawa – czyja to wina. Wspólnoty, bo część lokali jest wyodrębnionych, czy dewelopera, bo wypadek zdarzył się na klatce z niewyodrębnionymi lokalami, czy zarządcy części wspólnej, czy zarządcy części niewyodrębnionej (jeśli tacy są)?

Wniosek jest taki, że dobrym OC powinien dysponować każdy, nawet jeśli nie jest to już obowiązkowe. I deweloper, jeśli ma jeszcze niesprzedane lokale i pełni funkcje właścicielskie i zarządca, jeśli został wynajęty (na przykład w ramach OC działalności gospodarczej) i wspólnota mieszkaniowa. W sytuacji mnogości podmiotów władających bądź zarządzających osiedlem, dobrze by miały one także ubezpieczenie OC wzajemne (od szkód, które mogą wyrządzić sobie nawzajem w czasie prowadzenia działalności).

Nawet lokatorzy powinni na wszelki wypadek posiadać OC właściciela lokalu lub najemcy – w tym przypadku, gdy w mieszkaniu nastąpi awaria, wynikająca z winy lokatora, a której skutki przeniosą się na inne lokale lub części wspólne.

W przypadku wspólnot mieszkańców przydałoby się również ubezpieczenie OC członków zarządu, gdyby skutki decyzji podejmowanych przez zarząd naruszyły prawa osób trzecich lub spowodowały szkody w ich mieniu (np. na skutek szkód wyrządzonych osobom trzecim w czasie remontów czy innych prac zleconych przez zarząd).

Ubezpieczenia majątkowe

Generalnie towarzystwa ubezpieczeniowe stosują tu zasadę odpowiedzialności za „ryzyka nazwane”. Dlatego wspólnoty mieszkańców czy deweloperzy, jeśli  przynajmniej część osiedla pozostaje w ich władaniu – powinny negocjować ubezpieczenie All Risks (od wszystkich ryzyk).

Dobrze jednak, by w polisie było ich wymienionych jak najwięcej, a wyłączenia odpowiedzialności firmy ubezpieczeniowej były wyraźnie zapisane w ogólnych warunkach ubezpieczenia i zaaprobowane przez ubezpieczającą się wspólnotę bądź administratora czy dewelopera. Pozwoli to uniknąć sytuacji, że firma ubezpieczeniowa odmawia wypłacenia odszkodowania, a ubezpieczony jest zaskoczony, gdyż myślał, że ubezpieczył wszystko.

Tak samo polisa powinna dokładnie wymieniać jak najwięcej elementów osiedla podlegających ochronie (budynki, szyby, elementy szklane, wszelkiego rodzaju mała architektura, garaże i ich trwałe wyposażenie, urządzenia techniczne na wyposażeniu osiedla i dodatkowe budynki mieszczące urządzenia techniczne, drogi, chodniki, latarnie, ogrodzenie, balustrady, bramy garażowe, siłowniki bram, szlabany, stróżówki, domofony i wideofony, instalacja TV, wiaty śmietnikowe, place zabaw dla dzieci itp.). Dobrze, by na końcu umowy zawrzeć formułę: „ i wszystkie inne pod warunkiem uwzględnienia ich wartości w łącznej  sumie ubezpieczenia.”

Warto do umowy wynegocjować klauzule dodatkowe: ochrona przed kradzieżą rowerów, sprzętu rekreacyjnego, szkody w instalacjach podziemnych, ubezpieczenie kosztów usunięcia szkody i  zabezpieczenia przed dokonaniem szkody (nawet jeśli okaże się nieskuteczne), kosztów odtworzenia terenów zieleni po dewastacji. Zwykle na klauzule dodatkowe wyznaczane są limity wypłacanych odszkodowań w ramach ogólnej sumy ubezpieczenia.

Bywa coraz częściej, że wspólnoty zawierają jeszcze ubezpieczenia dodatkowe do ubezpieczenia All Risks. Na przykład – od skutków działalności terrorystycznej, strajków, rozruchów i zamieszek czy od szkód wynikłych podczas drobnych prac budowlanych, skutki kradzieży zwykłej,  dewastacji, wandalizmu, działalności graficiarzy, od katastrofy budowlanej, pośrednich skutków uderzenia pioruna (szkody wynikłe w infrastrukturze osiedla po uderzeniu pioruna tuż poza osiedlem), od awarii urządzeń mechanicznych i elektrycznych na terenie osiedla (windy, piece grzewcze, hydrofory), pękania rur od mrozu, nagłego i nieprzewidzianego upadku drzew i masztów, usuwanie skutków udanych i nieudanych włamań itp.).

Nie można też zapominać, by przy ochronie podstawowej wynegocjować zniesienie franszyzy redukcyjnej (udziału własnego ubezpieczonego, o który byłoby pomniejszone odszkodowanie) i by w polisie było jasno napisane, że odszkodowanie wypłacane jest do wartości nowej odtworzeniowej zniszczonej rzeczy (czyli bez potrącania sumy odpowiadającej stopniowi zużycia tej rzeczy).

Wnioski końcowe

Składka roczna za tak szeroki zakres ubezpieczenia osiedla liczy się zwykle w ułamkach promila. Jeśli przyjąć za sumę ubezpieczenia 50 milionów złotych, to składka powinna zamknąć się w kwocie poniżej 10 tysięcy złotych – zwykle da się to bez problemu rozłożyć na lokatorów. A zabezpieczenie finansowe przed  ewentualnymi szkodami jest już pokaźne.

Warto też, by na przykład wspólnota mieszkańców spróbowała negocjować z towarzystwem ubezpieczeniowym pakiet wiązany – ubezpieczenie części wspólnych plus ubezpieczenia indywidualne dla lokali – wtedy składki mogą okazać się korzystne i dla wspólnoty, i dla właścicieli mieszkań (bądź najemców).