[SONDA] Zmiany w ustawie deweloperskiej

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• jak deweloperzy oceniają proponowane zmiany dotyczące ustawy deweloperskiej
• co wydaje się dla nich największym zagrożeniem
• czy proponowane zmiany mogą pozytywnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy 

Andrzej Gutowski, wiceprezes Ronson Development, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu

W naszej działalności opieramy się na otwartych rachunkach powierniczych, dlatego, jeśli odprowadzimy kilka procent na potrzeby Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, będą to dla nas dodatkowe, bardzo znaczące koszty. Ten element finalnie podwyższy cenę zakupu mieszkania, którą zapłaci klient.

Warto zauważyć, że nie słychać ostatnimi czasy zbyt wiele o bankructwach firm, które prowadzą swój biznes w sposób rzetelny, w oparciu o ustawę deweloperską. Niemniej uważamy, że każde rozwiązanie, które zwiększa bezpieczeństwo kupującego, to krok w dobrym kierunku.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że będzie ono kosztować i w efekcie zapłaci za to także kupujący. Jesteśmy przyzwyczajeni, że za bezpieczniejszy samochód czy bezpieczniejsze wakacje płacimy więcej. W tym przypadku będzie podobnie. Efektem większego bezpieczeństwa kupujących będzie właśnie wyższa cena mieszkań.

Nikodem Iskra, prezes zarządu Murapol SA

Najnowsza wersja projektu ustawy deweloperskiej, przedstawiona 28.02.2019 r., uwzględnia sporo uwag zgłoszonych przez deweloperów oraz inne podmioty związane z rynkiem mieszkaniowym. Mimo to pojawiło się w niej także kilka dyskusyjnych kwestii, spośród których jedną z najistotniejszych dla branży jest propozycja utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz wysokość maksymalnej stawki dla deweloperów stosujących Otwarte Mieszkaniowe Rachunki Powiernicze.

Biorąc pod uwagę fakt, że blisko 90 proc. podmiotów działających na rynku korzysta z tego typu rachunków, stawka maksymalna na poziomie 5 proc. odnosiłaby się w zasadzie dla całego rynku, mając niebagatelny wpływ na ceny mieszkań, ich dostępność, a więc ogólnie na sytuację mieszkaniową w Polsce. Dlatego też podczas konsultacji społecznych postulowaliśmy obniżenie jej poziomu maksymalnego do 2 proc.

Innym zasadnym podejściem, zamiast likwidacji rozwiązań, które już funkcjonują, nie tylko w naszym kraju, czyli rachunków powierniczych z gwarancją bankową lub ubezpieczeniową, wydaje się być dopracowanie przepisów w tym zakresie, tak aby zachęcić deweloperów do korzystania z nich. Podsumowując, kibicujemy rozwiązaniom wyważonym, uwzględniającym interesy wszystkich uczestników rynku.

Krzysztof Foder, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Bouygues Immobilier Polska

W ramach Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, nabywca na każdym etapie transakcji zakupu mieszkania będzie mógł liczyć na dodatkowe zabezpieczenie wpłaconych środków. Uważam jednak, że dotychczasowe regulacje są wystarczające, ponieważ rachunki powiernicze odpowiednio chronią klientów.

W mojej ocenie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie powinien znacząco wpłynąć na branżę, jednak płynność finansowa mniejszych deweloperów może zostać osłabiona przez utratę sporych środków finansowych. Nowe regulacje podniosą koszty realizacji inwestycji, co automatycznie przyniesie wzrost cen mieszkań, a w rezultacie — spadek popytu.

Marek Smogór, prezes Quadro Developement

Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (zwanej powszechnie ustawą deweloperską), którą zamierza wprowadzić UOKiK w postaci deweloperskiego funduszu gwarancyjnego jest mało konkretna. Zwłaszcza, że brak szczegółów na temat samego funkcjonowania funduszu (propozycja nie nabrała jeszcze ostatecznego kształtu).

Ponadto, wysokość składki jest ruchoma, nie określono też mechanizmu kontrolowania zasadności i prawidłowości wypłat. Uruchomienie DFG, a więc dodatkowej linii zabezpieczeń, ponad funkcjonujące już rachunki powiernicze - czy to otwarte, czy to zamknięte – to dodatkowe koszty, które znajdą odzwierciedlenie w cenie, a w mojej ocenie są zbędne.

Grzegorz Woźniak ze spółki Quelle Locum, realizującej inwestycję Park Leśny Bronowice

Zmiany dotyczące ustawy deweloperskiej to bardzo szeroki temat. Nie podobają nam się propozycje wymuszające stosowanie tylko rachunków mieszkaniowych zamkniętych oraz tworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Za działania złych deweloperów będą płacić dobrzy, a tak naprawdę za wszystko zapłacą klienci, gdyż firmy nie działają na ich rzecz charytatywnie.

Michał Wawrzyniak, dyrektor ds. nieruchomości Grupy Partner

Propozycja Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przewidująca stworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego jest dość kontrowersyjna. Dlaczego  bowiem ogół deweloperów ma ponosić koszty upadku konkurencji? Obowiązkowe rachunki powiernicze dobrze chronią nabywców, a ewentualnego zwiększenia bezpieczeństwa należy upatrywać na drodze zmian w prawie upadłościowym i restrukturyzacyjnym, nie zaś poprzez wprowadzanie dodatkowych opłat dla deweloperów.

W czasie coraz mniejszej dostępności gruntów, stale rosnącego kosztu zakupu materiałów budowlanych, wzrostu cen wykonawstwa dodatkowe opłaty (bezzwrotne), uiszczane na konto DFG, zmuszą inwestorów do pokrycia większych o kilka procent kosztów finansowych projektów mieszkaniowych, co ostatecznie wpłynie na ceny lokali.

Tomasz Pietrzyński, z firmy MORE PLACE S.A.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, z punktu widzenia dewelopera, będzie stanowił dodatkowy koszt, który musi mieć odzwierciedlenie w cenie. Chociaż jest on niższy niż np. rachunek zamknięty i konieczność finansowania zewnętrznego i kosztów z tym związanych. Z punktu widzenia klienta, DFG może dać większe bezpieczeństwo, za które będzie musiał zapłacić. Ogólnie byłby to dobry kierunek, ale w przypadku likwidacji obowiązku otwartych i zamkniętych rachunków powierniczych.

Bartłomiej Rzepa, ze spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza

Naszym zdaniem Deweloperski Fundusz Gwarancyjny znacznie zwiększy całkowity koszt inwestycji, czego konsekwencją będzie wzrost cen mieszkań. Wątpliwości budzi wysokość odprowadzanej składki, a także sposób jej obliczania. Innym problematycznym aspektem ustawy jest stwierdzenie wady istotnej lokalu bez zdefiniowania, czym owa istotna wada lokalu w rzeczywistości jest.