Służebność, dożywocie i użytkowanie lokalu

Kupując mieszkanie na rynku wtórnym można natknąć się na różnego typu wpisy w dziale III księgi wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Znaleźć się w nim mogą nie tylko roszczenia z umów przedwstępnych, bądź deweloperskich, ale także wpisy dotyczące praw obligacyjnych (m.in. najem, dzierżawa, dożywocie), bądź ograniczonych praw rzeczowych (m.in. służebność osobista, służebność rzeczowa, użytkowanie).

W niniejszym artykule przybliżone zostaną najmniej znane, a jednocześnie najbardziej kłopotliwe dla nabywcy prawa mogące obciążać lokal mieszkalny.

Z tego artykułu dowiesz się m.in.:

• na czym polega umowa dożywocia
• co jest konieczne do powstania służebności mieszkania 
• jakie są podobieństwa między użytkowaniem mieszkania a dzierżawą 

Umowa dożywocia

Na mocy umowy dożywocia dożywotnik przenosi na inną osobę własność nieruchomości w zamian za dożywotnie utrzymanie. Nabywca co prawda uzyskuje tytuł prawny do nieruchomości, niemniej zobowiązany jest do określonych świadczeń na rzecz dożywotnika. Lokal nabyty w ten sposób podlega normalnemu obrotowi, zatem może być również przedmiotem sprzedaży. Kupujący w takim wypadku wstępuje na miejsce poprzedniego nabywcy do umowy dożywocia.

Oznacza to, że nadal ma obowiązek przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Co ważne, w przypadku zbycia nieruchomości, jedynie dożywotnik może żądać zamiany przez sąd zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa. Kupujący mógłby wystąpić z takim żądaniem dopiero, gdy z jakichkolwiek powodów wytworzą się między nim a dożywotnikiem takie relacje, że nie będzie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Może to być zatem spowodowane bądź długotrwałym konfliktem między stronami, bądź też zmianą znaczną okoliczności faktycznych uniemożliwiającą prawidłowe wykonywanie umowy.

Zamiennie do umowy dożywocia stosuje się w praktyce konstrukcje polegające na sprzedaży nieruchomości z jednoczesnym obciążeniem jej na rzecz zbywcy lub wskazanej przez niego osoby służebnością albo użytkowaniem. Są to ograniczone prawa rzeczowe, a zatem dają silniejsze uprawnienia osobom, na rzecz których je ustanowiono.

Służebność mieszkania

Służebność osobista mieszkania ustanawiana jest na rzecz konkretnej osoby, z tym że mający służebność mieszkania może przyjąć na mieszkanie małżonka i małoletnie dzieci. Nadto, może on korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku. Co więcej, ustanawiając tą służebność można zastrzec, że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Większa ochrona uprawnionego, niż przy umowie dożywocia, wynika z faktu, że sądowa zamiana służebności na rentę może nastąpić jedynie, gdy uprawniony dopuszcza się rażących uchybień przy wykonywaniu swojego prawa. Różnice pomiędzy oboma prawami widoczne są także przy ich ustanawianiu. Do powstania służebności wystarczające jest bowiem oświadczenie właściciela nieruchomości o jego ustanowieniu. Zbywca przed sprzedażą może zatem ustanowić służebność dla swojego małżonka albo dzieci i będzie ona skuteczna względem każdoczesnego właściciela obciążonej nią nieruchomości. W przypadku zaś nielegalnego pozbawienia możliwości korzystania z lokalu, uprawniony ze służebności może dochodzić przywrócenia jego posiadania przed sądem.

Użytkowanie mieszkania

Użytkowanie mieszkania uprawnia nie tylko do korzystania z nieruchomości ale także do pobierania z niej pożytków. Te ostatnie mogą mieć postać, czy to płodów rolnych, czy też pożytków cywilnych (np. czynsz najmu lokalu osobie trzeciej). Użytkowanie mieszkania jest zatem prawem zbliżonym do dzierżawy. Jest jednakże od niego silniejsze, gdyż – podobnie jak służebność – jest ograniczonym prawem rzeczowym. Stosuje się zatem względem niego te same zasady ustanawiania i ochrony, co przy innych prawach tego typu. Użytkowanie wygasa wszakże, jeżeli uprawniony nie korzysta z tego prawa przez okres dziesięciu lat.

Podobieństwo do dzierżawy widoczne jest także w zakresie praw i obowiązków właściciela nieruchomości i użytkownika. Użytkownik jest bowiem zobowiązany jest dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy. Pozostałe naprawy obciążają zaś właściciela.

Ograniczone prawa rzeczowe podlegają obowiązkowemu wpisaniu do księgi wieczystej nieruchomości. Wpis dożywocia jest jedynie fakultatywny. Ze względu wszakże na daleko idące konsekwencje ustanowienia tego typu obciążeń, przed zakupem należy nie tylko sprawdzić dział III księgi wieczystej danej nieruchomości ale także odebrać od sprzedawcy stosowne oświadczenia. Ich ewentualna nieprawdziwość będzie miała znaczenie przy dochodzeniu roszczeń z rękojmi za wady prawne nieruchomości.