Rynek nowych nieruchomości w latach 2000-2011. Raport portalu RynekPierwotny.com

Rok 2000 pozostaje dla polskiego rynku nieruchomości przełomowy. Wbrew pozorom nie chodzi tu bynajmniej o magię millenium. Początek funkcjonowania polskiego rynku nieruchomości w pełnym tego słowa znaczeniu  datuje się właśnie na początek XXI wieku. Trudno bowiem byłoby uznać za wiarygodne analizy rynku nieruchomości w okresie od początków transformacji do końca lat 90-tych XX wieku. To, co cechowało wówczas krajową mieszkaniówkę, to dominacja budownictwa spółdzielczego rodem z poprzedniej epoki gospodarki planowej w połączeniu z licznymi, mniej lub bardziej udanymi próbami uruchomienia i rozwoju  biznesu deweloperskiego.

Znakiem tamtych czasów było nabywanie mieszkań za „żywą” gotówkę od początkujących i często mało wiarygodnych przedsiębiorców na etapie tzw. "dziury w ziemi”, co niejednokrotnie kończyło się finansowym dramatem dla amatorów własnego „M”. Jednak najistotniejszym mankamentem tamtych lat w kwestii rozwoju budownictwa mieszkaniowego był absolutny w praktyce brak instytucji kredytu hipotecznego, który w tradycyjnej gospodarce rynkowej stanowi rdzeń rozwoju szeroko rozumianego rynku nieruchomości. Wynikało to, pomijając ponadprzeciętnie wysoką inflację, z dość głębokiego i powszechnego wówczas technologicznego zacofania  polskiego sektora bankowo-finansowego, który zresztą i po roku 2000 nie wykazał się nadmiernym profesjonalizmem i znajomością specyfiki finansowania inwestycji na rynku nieruchomości. Skutki takiego stanu rzeczy odczuwa obecnie rzesza rodzimych kredytobiorców hipotecznych posiadających kredyty mieszkaniowe w obcych walutach.

Dziś, w 2011 roku dysponujemy statystykami pozostającymi w dużym kontraście z tym, co kreowało rodzimy rynek nieruchomości jeszcze kilkanaście lat temu. W jakiej  kondycji znajduje się polski rynek nieruchomości w 2011 roku na tle pierwszej dekady XXI wieku?

Cykliczny rynek nieruchomości

Liczba wydanych pozwoleń na budowę w okresie od roku 2000 do chwili obecnej wahała się w przedziale od kilkudziesięciu tysięcy do bez mała ćwierć miliona w szczytowym okresie boomu. W przypadku mieszkań oddanych do użytkowania ich liczba najniższa była w pierwszym roku rozpatrywanego okresu, kiedy to wyniosła niespełna 88 tys. jednostek, by w szczytowym okresie prosperity podwoić tę wartość. Te znaczące różnice wynikają przede wszystkim z fazy cyklu koniunkturalnego, w jakim znajdował się wówczas polski rynek nieruchomości.  

Po latach względnej stabilizacji z końca lat 90-tych oraz z lat 2000-2001, kiedy to liczba wydanych pozwoleń na budowę  mieszkań  oscylowała w okolicach 140 tys., w roku 2002 nastąpiło gwałtowne tąpniecie rzędu prawie 50 proc. do poziomu zaledwie 78 tys. Zdarzenie to spowodowane było korelacją rynku nieruchomości z sytuacją gospodarczą kraju, kiedy to silne spowolnienie gospodarcze sprowadziło wartość polskiego PKB w latach 2001-2002 do wartości niewiele przekraczających 1 procent. W polskich warunkach ekonomicznych tego typu sytuację w połączeniu z rekordowym bezrobociem, sięgającym w tamtych latach historycznych pułapów 20 proc., można już spokojnie uznać za typową recesję, nawet pomimo minimalnie dodatniego wzrostu gospodarczego.

Kryzysu nie ma

Rok 2003 przyniósł wyraźne ożywienie koniunktury, mierzone zwłaszcza rekordowym skokiem nowo wybudowanych mieszkań oddanych do użytku. Od tego czasu obserwujemy również systematyczny coroczny wzrost liczby pozwoleń na budowę, które swój historyczny rekord zanotowały w roku 2007 na imponującym poziomie 240 tys. Liczba lokali mieszkalnych oddawanych do użytku także rosła w sposób charakterystyczny dla rynkowej hossy, osiągając  rok później absolutny rekord w wymiarze 165 tys. jednostek.

Rok 2008 okazał się, głównie za sprawą pamiętnego krachu na globalnym rynku finansowym, czasem  przełomowym dla trwającego w najlepsze krajowego boomu w nieruchomościach, wskutek czego nastąpiło załamanie zarówno cen jak i wszelkich innych wskaźników koniunktury na rodzimym rynku. Tym samym kolejny 2009 rok zapisał się spadkiem o ok. 25 proc. w ilości wydanych pozwoleń na budowę, co stanowiło najlepsze potwierdzenie nadejścia kryzysu. Z kolei ilość mieszkań oddanych do użytku siłą inercji praktycznie nie uległa zmianie, odnotowując znaczny, bo 15-procentowy spadek dopiero w roku ubiegłym. Wprawdzie tendencja spadkowa w przypadku obu wskaźników od roku 2008 ma stały i jednoznaczny charakter, to jednak jej dynamika w żadnym wypadku nie uzasadnia tezy o głębokim kryzysie na krajowym rynku nieruchomości.  

Silny polski rynek?

– Wydaje się, że teza przypisująca polskiej gospodarce miano „zielonej wyspy”, znajduje pełne potwierdzenie w kondycji krajowego rynku nieruchomości – twierdzą analitycy portalu RynekPierwotny.com. Tendencja spadkowa w obszarze omawianych wskaźników na rynku mieszkaniowym ma bowiem od 3 lat wymiar tak symboliczny, że bez ryzyka jakiegokolwiek przekłamania możemy mówić raczej o stanie względnej stabilizacji na poziomie charakterystycznym dla rynku o co najmniej zadowalającej kondycji ekonomicznej. Uwzględniając wyniki trzech pierwszych kwartałów br. można oczekiwać, że  zarówno liczba pozwoleń na budowę jak i lokali oddanych do użytku w całym roku 2011 będzie zbliżona do tych z dwóch lat poprzednich. W środowisku głębokiego globalnego kryzysu zadłużenia oraz zagrożenia trwałości eurolandu  jest to okoliczność o tyle pocieszająca, co dość trudna do jednoznacznej interpretacji.  

Bessa jeszcze potrwa

Pomimo braku większych przeszkód w wyszukiwaniu pozytywów w bieżącej sytuacji polskiej mieszkaniówki, nie możemy w żadnym razie zapominać, że polski rynek nieruchomości tkwi w bardziej lub mniej spektakularnych trendach spadkowych i to pod wieloma względami, czyli – używając terminologii giełdowej – mamy tu podręcznikową bessę.

Przede wszystkim ceny metra kwadratowego lokalu mieszkalnego w Polsce już od kilkunastu kwartałów znajdują się w permanentnym trendzie spadkowym. Według różnych źródeł nominalnie spadek wyniósł od szczytu boomu od 15 do ponad 20 procent. Jednak biorąc pod uwagę inflację za ostatnie 4 lata ceny nieruchomości w Polce, ze szczególnym uwzględnieniem mieszkań, są już realnie niewiele wyższe od poziomów sprzed boomu, co zaczyna być chętnie nagłaśniane przez media. Fakt ten wprawdzie w żaden sposób nie jest w stanie powstrzymać obowiązującego trendu spadkowego, natomiast wpływ na odczuwalne spowolnienie przeceny w nadchodzącym roku jest bardzo prawdopodobny.

Jak podkreślają analitycy portalu RynekPierwotny.com, kolejną kwestią jest sytuacja na warszawskiej GPW, gdzie w warunkach pogłębiającej się od miesięcy dekoniunktury branżowy indeks WIG-Deweloperzy notuje kolejne, bliskie historycznym minima, a walory najbardziej renomowanych rodzimych deweloperów wciąż są intensywnie wyprzedawane przez inwestorów, pomimo dramatycznie wręcz niskiej wyceny ich akcji. Oznacza to, że zazwyczaj najlepiej zorientowane środowisko inwestorów i spekulantów giełdowych nie oczekuje w perspektywie kilku najbliższych kwartałów jakiejkolwiek poprawy sytuacji fundamentalnej branży deweloperskiej, a być może spodziewa się nawet jej pogorszenia.   

Czy w tym stanie rzeczy można oczekiwać w dającej się przewidzieć perspektywie jakiegokolwiek przesilenia, polegającego na odwróceniu niekorzystnych tendencji, zatrzymaniu, a następnie odwróceniu trendów spadkowych oraz poprawy sytuacji fundamentalnej branży?

Prognozy

Z wieloletnich doświadczeń rynków rozwiniętych wynika, że średni czas trwania korekty po okresie tego rodzaju boomu, jaki polski rynek nieruchomości przeżywał w latach 2003-2008 wynosi średnio od 5 do 6 lat. Dodatkowo dziś już wiemy, że czas trwania fazy wzrostowej cyklu rynkowego zamknął się w podobnym przedziale czasu. O ile więc nie zaistnieją nadzwyczajne okoliczności (np. w postaci upadku euro, czego skutki dla polskiego rynku nieruchomości oraz systemu bankowo-finansowego mogłyby mieć wręcz apokaliptyczny charakter), to najbardziej prawdopodobnym momentem przesilenia  wydaje się II-III kwartał 2013 roku. Do tego czasu należy oczekiwać kontynuacji obecnej bardzo wyważonej tendencji spadkowej zarówno w temacie nowych pozwoleń na budowę,  liczby gotowych mieszkań oddawanych w kolejnych kwartałach do użytku, czy wreszcie ich cen.

Jak podaje portal RynekPierwotny.com, przy założeniu utrzymania się popytu na obecnym poziomie, spowoduje to w średnim terminie znaczną redukcję nawisu podażowego nowych lokali mieszkalnych, zwłaszcza w segmencie najbardziej poszukiwanych mieszkań 2-pokojowych, co powinno stać się pierwszym impulsem dla kolejnego etapu ożywienia koniunktury. Może to oznaczać, że zbliżający się wielkimi krokami nowy 2012 rok będzie w Polsce najkorzystniejszym okresem zakupów i inwestycji na rynku nieruchomości, zwłaszcza nieruchomości  mieszkaniowych w segmencie popularnym.